1、 1 广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则（征求意见稿） 第一章 总则 第一条 目的依据 为进一步引导我区农村村民住宅的有序建设，规范我区农村村民的建房行为，保障村民建房需求，促进集约节约用地，保护耕地，改善农村居住环境，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、广东省城乡规划条例、广州市城乡规划条例、广州市城乡规划程序规定、广州市城乡规划技术规定、广州市乡村建设规划许可证实施办法、 广州市人民政府办公厅关于加强村庄规划建设管理的实施意见 等法律法规和有关文件精神 ，结合我区实际，制定本实施细则。 第二条 相关定义 本实施细则所称农村村民，是指具有我区九龙镇行政村农业常住户口的
2、农村集体经济组织成员。 本实施细则所称村民建房，是指村民申请办理报建手续并实施新建、改建、拆建、扩建村民住宅的活动。 2 第三条 适用范围 本实施细则适用于广州市黄埔区九龙镇村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人建设非公寓式住宅。 已完成村改居的村、已完成改造、处于批复有效期内的的旧村，不适用本细则。 公寓式村民住宅、乡镇企业、村留用地、公共服务设施和公益事业用房建设的许可按广州市申请使用建设用地 规则（穗府 201515 号）和广州市城乡规划技术规定（广州市人民政府令第 133 号）的有关规定执行。 第四条 村庄分类 九龙镇辖区内 28 个行政村共分为城边村、搬迁村和远郊村三类，其中城边村
3、分为全面改造和综合提升两种类型 ，对村民建房实施分类管理。 具体如下： （一）城边村（全面改造型） 是指因知识城主城区建设而需要拆迁的村庄，包括：枫下村、山龙村、 重岗村、埔心村 、燕塘村 、 黄田村、何棠下村、长庚村八个。此类村庄用地已纳入城镇建设发展范围，村民住宅建设适用征地拆迁方式并依照相关法律法规和有关文件规定。 （二）城 边村（综合提升型）是指将全部或大部分纳入 2020 年城镇建设发展范围的村庄，包括：凤尾村、红卫村、旺村、新田村、大涵村、汤村、镇龙村七个。此类村庄用地已纳入城镇化发展规划范围，应有计划地实施集中迁建、集中居住，推动农村社区化管理。除近期尚未纳入征地拆迁范围的唯一自
4、住危破房改造外，原则上应对现3 有村庄用地和已建房屋进行固化，统一采用政府统建、村民联建等方式加快安置区建设，村民住宅建设纳入城镇规划建设统一管理。 （三）搬迁村是指位于福山循环经济产业园影响区域内而需整体搬迁至镇龙片区的村庄，包括：福山村、福洞村两个。 此类村庄用地已纳入城镇建设发展范围， 村民住宅建设适用征地拆迁方式并依照相关法律法规和有关文件规定。 （四）远郊村是指城镇建设发展范围以外的村庄，包括：蟹庄村、莲塘村、佛 塱村 、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村等十一个。此类村庄受工业化、城镇化辐射带动能力弱，生产生活方式以农业和乡村旅游业为主，可按规定申请个人自
5、建住房，村民住宅建设纳入乡村规划建设管理 ，适用于本实施细则 。 上述村庄分类，以正式审批的广州市萝岗区九龙镇村庄布点规划（ 2012-2020）、中新广州知识城总体规划（ 2013-2020）为依据，并可随社会经济及城镇建设的发展予以适当调整。 第五条 部门职能 区国土资源和规划部门负责加强对九龙镇乡村建设规划许可证业务的指导、监督检查，提供技术、政策等方面的支持，并负责产权登记工作。九龙国土所负责核查农村村民住宅用地是否位于地质灾害危险区域。 九龙镇人民政府受市国土资源和规划部门委托，负责辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可审批、批后监管、规划核实等工作，具体包括准建条件审核、用地及规
6、划审核、现场实勘、 专项资金安排、委托放验线、核发乡村建设规划许可证、巡查、验收核实 等。九4 龙镇人民政府应当负责设立农村住宅规划报建服务窗口和村民建房管理部门，并依法负责查处辖 区范围内违反本实施细则的违法建设。 中新广州知识城开发建设办公室负责中新广州知识城范围内村民建房的指导及监督检查工作，并对镇龙片区的村民建房提出指导意见 。 区财政局负责拟订区对镇财政管理体制并组织实施 。 区住建局负责负责对九龙镇的临时性建筑和限额以下小型工程管理机构进行业务指导和技术知识培训，并负责督促落实国家建筑边坡监管有关规定，监管村民住宅建设行为。 区城建档案馆对因村民建房产生的城建档案及不动产登记档案进
7、行档案业 务指导、接收、保管和提供利用等工作。 城管 、发改、公安、农业、水务、环保、园林等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。 各村委会、经济社协助村民申请村民建房、审查相关资料、进行现场公示、报送九龙镇 政务 窗口等，并在九龙镇人民政府指导下负责制定村民建房村规民约，宣传本实施细则，提高全体村民自我管理、自我约束能力。 第六条 有关费用 区政府每年安排财政专项资金 ，纳入九龙镇人民政府部门预算 ，解决村民个人建房涉及的现状地形图规划核查、规划放线、规划核实测量、权籍调查等费 用由九龙镇财政预算安排。 鼓励村民个人建房设计方 案选用市建设主管部门制定的美丽乡村民居设计图集。村民个人建房未选
8、用美丽乡村民居设计图集5 中的设计方案，自行设计方案发生的费用，由申请人承担。 除政府补助资金的部分以外，其他费用由申请人按相关规定缴纳。 第七条 建设标准 （一）新建、拆建、改建非公寓式住宅 每户建筑基底面积控制在80 平方米以内， 建筑面积控制在 280 平方米以内，建筑层数不超过 3 层 半 ，根据功能需要可以增设梯间和功能用房， 3 层部分建筑高度不大于 11 米，设梯间和功能用房的建筑高度不大于 14 米。鼓励采用坡屋顶 。 （二） 新规划村民住 宅，主要朝向的建筑间距应不小于 6 米，次要朝向的建筑间距应不小于 2 米（建设联排式住宅的除外）。建筑成组布置总长超过 45 米或者因交
9、通、防火需要的，应当预留不小于6 米的公共通道。 （三） 现状村民住宅改建、 扩建， 不得影响邻屋安全， 临路方向退缩建筑间距不少于 2 米（以道路中心线为基准）， 其他方向退缩建筑间距不少于 0.6米（以用地边界为基准，建设联排式住宅的除外）。 （四）最小间距范围内，不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。住宅次要朝向外墙应当为防火墙。 （五）新规划村民住宅区应规划设置组团道 路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合 广州市城乡规划技术规定 第三十七条的要求 。 （ 六 ） 禁止削坡建房及在地质灾害易发区建房，确需小幅度削坡6 建房的，建设者必须进行地质灾害危险性评估，按现行有关技术规范的要
10、求建设地质灾害防护工程。 第二章 新增建设用地审批及分配 第八条 适用情况 使用存量建设用地的，不需办理新增建设用地审批手续。 存量建设用地是指已取得宅基地使用证、集体土地使用证、 建设用地批准书、房地产证 的用地及已取得 村镇建房许可证、原 萝岗区村庄规划建筑报建备案通知 等的房屋所在用地。 村民建房涉及新增建设 用地的，须办理新增建设用地审批手续。新增建设用地经批准后，村民个人建房在批复用地范围内申请办理乡村建设规划许可。 第九条 审批程序 办理新增建设用地审批以成片为原则，鼓励村委会（经济社）将整村（社）在村庄规划和土地利用总体规划确定的建设用地一次性办理新增建设用地审批手续。办理程序包
11、括： （一） 村委收集并审核 各村委会收集和初步审核 村民使用新增建设用地建房需求及用地方案，组织召开村民会议并公示。 （二） 确定新增建设用地红线 经镇、街统筹统计并审核同意后，报送区国土规划局审核。 区国土规划局根据村庄规划及土地利用总体规划，出 具拟用地的规划用地7 意见，其中需使用新增建设用地的，指引其委托测绘部门出具新增建设用地的勘测定界技术报告书。 （三） 新增建设用地报批 涉及新增建设用地的，以村委会（村集体经济组织）为主体持勘测定界技术报告书向区国土资源和规划部门申请办理，区国土资源和规划部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案等报批材料，并按现行规定逐级上报有审批权的人民政府审批
12、。 新增建设用地审批所需计划指标由市国土资源和规划部门在年度土地利用计划中统筹安排。 （四） 耕地占补平衡 新增建设用地涉及占用耕地，耕地占补平衡指标由市统筹落实的，由使用新增建设用地单 位向市国土部门缴交耕地开垦费；由区统筹落实的，由使用新增建设用地单位向区国土部门缴交耕地开垦费。若使用我区购买的水田指标落实水田占补平衡的，使用新增建设用地单位应按水田指标的购买价格计算缴交费用，并签订相关协议。补充耕地未达到地类、产能平衡的，由区人民政府组织村 (社 )承担落实占优补优、占水田补水田改造责任，涉及改造资金由市、区人民政府统筹安排。 第十条 用地 分配原则 农村村民住宅用地分配使用的原则如下：
13、 （一）符合规划的原则 应依照村庄规划和土地利用总体规划实施村民住宅用地分配及建房，未批准村庄规划的村庄 ，任何个人及单位不得分配农村村民住宅用地用于建房（含新建、改建、拆建、扩建房屋等行为）。 （二）节约利用土地的原则 8 村民建房应不占或少占农用地，鼓励各村盘活存量建设用地，充分利用空闲地、荒置地或已有农村村民住宅用地建房；村民建房应与旧村改造、泥砖房和危破房改造相结合，继续推进泥砖房、危破房、空置房分类改造。 （三）村民自主和符合乡规民约的原则 各村负责本村住宅用地分配、调配和使用管理，遵循“统一规划、因地制宜、限额分配、保护权益、经济调节、促进安居”的原则，并根据本村的实际情况，制定乡
14、规民约，细化分户及建房 条件，并按照公平、公正、公开的原则与村民签定农村村民住宅用地分配、建房协议。 （四）农村村民住宅用地集体所有原则 农村个人建房的主体是符合建房条件的农村村民，村、社应保证对符合条件的农村村民住宅用地进行合法分配，禁止采用拍卖等方式分配农村村民住宅用地。禁止城镇居民变相购买、租赁或转让农村村民住宅用地。 （五）“一户一宅”的原则 本实施细则所指“一户一宅”是指农村村民一户只能申请一处符合规定建筑面积及用地限额的农村村民住宅用地。 “一户”的标准为：（一） 夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户； （二） 有兄弟姐妹 的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结
15、婚后可申请分户； （三） 是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户； （四） 离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。 在审核村民申请建房条件时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的9 分户标准。 “一宅”的标准为： 符合宅基地建房的村庄， 一户村民只能申请一块宅基地建设住房。是否属于 “一宅 ”的情况，由国土部门在地籍数据系统中核定， 相关 数据系统未完善 之前 ，可由村民自行申报后在村公示，村 委会 加盖意见， 九龙镇 审核后予以确 认。 (六 ) 鼓励建设公寓式住宅 的原则 在每户总建筑面积控制在 280 平方米以内的前提下， 每户村民可以
16、选择 1 套或者多套公寓式住宅。节余用地优先安排村公共服务设施后，可以作为村集体经济发展用地。 第十一条 用地 申请条件 在远郊村范围，有下列情形之一的，可以以户为单位申请农村村民住宅用地： （一）申请人年满 18 周岁符合独立分户条件，且符合农村集体经济组织章程规定或经村民会议（村民代表会议）同意的； （二）因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划以及进行镇、村公共设施和公益事业建设，需要异地搬迁或原址新建的； （三）该户已使用的农村村民住宅用地总面积未达到本实施细则规定的农村村民住宅用地面积标准的，需要在原址改建、扩建、拆建或者异地新建的； （四）原有住房属于危破房，需要原址拆建或者异地新建的
17、。 有下列情形之一的，不予批准使用农村村民住宅用地： （一）申请人年龄未满 18 周岁的； （二）占用基本农田或不符合村庄规划和土地利用总体规划的； 10 （三）原有农村村民住宅用地面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的； （四）将原有农村村民住宅用地出售、出租、赠与或改做生产经营用途的； （五）拆迁安置过程中已选择货币补偿或 产权调换补偿的； （六）土地权属存在争议的； （七）位于各级公路、铁路、河流、湖泊、山塘、水库、堤防、泵站、水闸（陂）、渠道和高压电网等退缩控制范围的； （八）其他不符合申请条件的。 村民新建住宅需要申请新的农村村民住宅用地的，必须退还原有农村村民住宅用地。申请人应当与依法享有集体土地所有权的村或社签订协议，保证按期交回原有农村村民住宅用地。 新建住宅 办理不动产登记 之前 ，原土地、房屋权属凭证应收回注销。 第三章 规划许可 第十二条 申请材料 已取得新增建设用地或使用存量建设用地建房的村民应当持下列材料 向所属经济社、村委会提出建房申请： （一）农村村民住宅建设申请表（原件）； （二）“一户一宅”承诺书（原件）； （三）申请人户口簿、申请人及各家庭成员身份证（复印件，需核对原件）；
