1、 海安县 2018年度国有建设用地供应计划 编 制 说 明 海 安 县 国 土 资 源 局 江苏金宁达 房地产评估规划测绘咨询 有限公 司 二 一 八 年 三 月 三十 日 目 录 1、计划编制的指导思想和基本原则 . 1 1.1指导思想 . 1 1.2基本原则 . 1 2、编制计划程序 . 2 2.1资料调查 . 2 2.2数据处理 . 3 2.3成果确定 . 3 3、编制计划的技术路线和技术方法 . 3 3.1技术路线 . 3 3.2技术方法 . 5 4、确定计划指标的过程和依据 . 6 4.1 2018年度国有建设用地需求预测与确定 . 6 5、计划编制成果 .18 5.1国有建设用地供
2、应总量 .18 5.2国有建设用地供应结构 .18 5.3国有建设用地供应方式 .20 5.4住房用地供应量 .21 5.5住房用地供应结构 .21 5.6住房用地供应类型 .22 1 海安县 2018年度国有建设用地供应计划编制说明 1、计划编制的指导思想和基本原则 1.1 指导思想 以科学发展观为统领，以促进社会和谐发展为目标，以节约集约高效利用土地为基本要求，积极为全县经济社会可持续发展提供重要物质基础和支撑。立足保护资源，保持发展，保障民生。按照产业布局、结构和时序，落实差别化土地供应政策，推动产业结构调整和转型升级，加快经济发展方式转变。严格控制增量，积极盘活存量，进一步促进海安县经
3、济社会又好又快发展。 1.2 基 本原则 1.2.1城乡统筹原则 以规划（土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济和社会发展规划及各专项规划）为基础，正确处理和合理把握中心城、新城、村镇建设之间的关系，落实区域功能定位，优化土地供应空间布局，扎实推进重点新城区、开发区和新农村建设工作。 1.2.2节约集约用地原则 充分认识到海安县面临的人口资源环境压力，严格控制增量用地供应，进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，为构建资源节约型、环境友好型社会贡献力量。 2 1.2.3供需平衡原则 充分考虑近几年来海安县工业投 资、房地产开发和基础设施建设情况以及未来发展趋势，
4、结合固定资产投资计划、土地收购储备计划、住房建设规划和计划等，科学、合理地安排土地供应，形成以市场需求指导供应计划，以土地供应引导投资和消费的模式。 1.2.4有保有压原则 进一步深入贯彻落实党中央、国务院关于加强土地调控的方针政策，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，严格控制供应总量，不断优化供应结构，有保有压，促进产业结构调整和经济增长方式转变。 1.2.5因地制宜原则 国有建设用地供应计划编制不应简单的 “一刀切 ”，而应密切结合各地发展情况，根据各 地经济发展状况、用地需求状况等因素，因地制宜的制定切合实际的供应计划。同时适当考虑交通运输用地、水域及水利设施用地、公共管理与公共服
5、务用地和特殊用地的偶发性，及时调整国有建设用地计划，以符合当地经济发展的需要 。 2、编制计划程序 2.1 资料调查 截至 2018 年 2 月 25 日，收集资料包括海安城市总体规划（ 2012-2030）、海安县土地利用总体规划文本（ 2006-2020）、 关于海安县 2017年国民经济和社会发展计划执行情况与 2018年国民经济3 和社会发展计划草案的报告、海安县 2002 年以来历年供地项目台帐、 截止 2017 年度批而未供的地块情况表以及土地储备中心已收购（或收回）储备未供应土地数量、 2018 年土地下达计划、 2018 年预计城乡建设用地增减挂钩项目和万顷良田工程可增加的建设
6、用地指标数量等。 2.2 数据处理 2018年 3月 5日至 3月 15日，江苏金宁达房地产评估 规划测绘咨询 有限公司技术人员根据调查资料，采用指数平滑法、灰色模型法、移动平均法、趋势预测法、 用地定额指标法 等多种方法进行了国有建设用地需求分析和供应量预测，编制了初步成果。 2.3 成果确定 2017 年 3月 20 日至 3月 30 日，将初步成果提交 海安县国土 资源局 和计划编制工作领导小组论证， 经多次修改和完善后最终确定了海安县 2018年度国有建设用地供应计划， 报经海安县人民政府批准后，上报江苏省国土资源厅备案，并在江苏土地市场网和中国土地市场网上公布 。 3、编制计划的技术
7、路线和技术方法 3.1 技术路线 按照国有建设用地供应计划编制规范（试行）的要求，调查收集年度国有建设用地供应计划编制所需的各类资料，分析汇总年度国有建设用地需求、供应潜力、供应能力和年度供地台账；运用趋势4 预测法、移动平均法、线性回归法、指数平滑法、用地定额指标法和灰色模型法等多种方法对年度国 有建设用地供应总量和各类用途供应量进行预测 ；最后，结合年度国有建设用地需求、年度土地供应能力和土地利用年度计划、年度国民经济和社会发展基本思路等综合确定年度国有建设用地供应计划初步成果。初步成果提交县国土资源局和县国有建设用地供应计划编制工作领导小组论证，经调整、完善后最终确定年度国有建设用地供应
8、计划，编制国有建设用地供应计划和编制说明，并生成相关信息向社会发布。 年度国有建设用地供应计划编制 技术路线见图 3.1。 图 3.1 年度国有建设用地供应计 划编制技术路线图 分析、确定 整理、分析 线性回归法法 定额指标法法 趋势预测法 指数平滑法 整理、分析 国有建设用地供应计划编制数据收集 年度需求数据 供应潜力数据 历年统计数据 历年供地数据 年度用地需求 年度供地能力 年度供应量预测 土地利用年度计划 年度国民经济和社会 发展基本思路 年度国有建设用地供应计划初步成果 论证 年度国有建设用地供应计划文本和编制说明 灰色模型法 移动平均法 5 3.2 技术方法 3.2.1趋势预测法
9、根据已有土地供应的历史资料拟合一条曲线，反映土地供应总量变化态势，然后按照该趋势曲线，对计划期的土地需求量进行估计。 3.2.2移动平均法 根据时间序列资料，即历年土地各类供应量，逐项推移，依次计算包含一定项数的序时平均值，以反映长期趋势的方法。当时间序列的数值由于受周期变动和随机波动的影响，起伏较大，不易显示出事件的发展趋势时，使用移动平均法可以消除这些因素的影响，显示出事件的发展方向与趋势（即趋势线），然后依趋势线分析预测序列的长期趋势。移动平均法 还分为一次移动平均法和 二次移动平均法 两种。 3.2.3线性回归法 根据数理统计原理，对大量试验统计数据进行分析处理，找到与土地供应量成线性
10、关系的变量，然后建立两者之间的函数关系，最后根据自变量变化，来预测土地需求量。 3.2.4指数平滑法 利用平滑系数对反映变量历史变化情况的统计数据修正平滑，以分析变量的演变趋势，从而对计划期的土地需求量进行预测。该方法对过去的数据分别赋予不同的 权重，一般来说，较近数据对将来的影响比较远数据对将来的影响大，所以较近的数据权重大，较远的数据权重小。 6 土地供应的时间序列数据点如果呈线性趋势，可以采用一次或二次指数平滑法预测；数据点如果呈非线性趋势，采用三次指数平滑法预测。 3.2.5用地定额指标法 根据项目用地定额或生产规模用地定额 ,按项目或生产规模推算土地需求量。 3.2.6灰色模型法 通
11、过灰色关联度分析，土地供应量与国内生产总值、总人口、城镇人口、固定资产投资、人均国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值密切相关。基于这些因子，采用灰色系统模型法建 立灰色 GM（ 1， 1）模型，进行计划期国有建设用地需求量预测。 GM（ 1， 1）模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作为模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。 4、确定计划指标的过程和依据 4.1 2018年度国有建设用地需求预测与确定 4.2.1商服用地供应量预测与确定 4.2.1.1指数平滑法 7 式中 t为当前时期数； T
12、为由当前时期数 t到预测期的时期数； 为第 t+T 期的预测值； 为 截距， 为斜率 , 为第 t 周期的一次指数平滑值， 为第 t周期的二次指数平滑值； 为加权系数，0 1。本次指数平滑法加权系数 取 0.5， 2002 至 2017 年海安县商服用地供应量如表 4.1。 表 4.1 2002 至 2017 年海安县商服用地供应量表 年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合计 （公顷） 15.61 21.68 12.04 52.54 18.52 35.70 23.9
13、5 6.42 36.32 22.67 119.40 56.35 18.71 176.95 15.09 31.40 根据表 4.1中的数据进行两次指数平滑，结果见表 4.2、图 4.1、图 4.2： 表 4.2 两次指数平滑结果表 一次指数平滑 15.61 18.65 15.34 33.94 26.23 30.97 27.46 16.94 26.63 24.65 72.02 64.19 41.45 109.20 62.15 46.78 - 二次指数平滑 - 15.61 17.13 16.24 25.09 25.66 28.31 27.89 22.41 24.52 24.59 48.31 56.2
14、5 48.85 79.02 70.59 58.68 图 4.1 商服用地供应量一次指数平滑图 8 图 4.2 商服用地供应量二次指数平滑图 根据以上结果进行分析预测， 2018 年海安县商服用地供应量 246.78-56.68+0.5/（ 1-0.5） （ 46.78-56.68） =34.87公顷。 4.2.1.2灰色模型法 采用灰色模型法建立灰色 GM（ 1,1）模型， GM（ 1,1）模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作为模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。 根据表 4.1 中的数据建立灰色模型，得出预测模型为X(t+1)=345.9329 * e(.0714t)-330.3229， 从而预测出 2018年海安县 商服 用地供应量 为 41.21公顷。 4.3.1.3供应量确定 指数平滑法和灰色模型法两种方法预测出的结果 存在一定差异 ，由于指数平滑法 预测，在 数据处理消除了个别年份随机因素的影响，因此采用加权平均法确定供应量，即指数平滑法预测结果权重为 0.7，
