1、第一章 房地产和房地产价格,学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内 涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响 房地产价格的因素。能力目标： 1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料； 2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价； 3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格； 4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。,第一讲 房地产的概念,一、房地产的定义 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。,地上空间,地心,地面,地下空间
2、,2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、 卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。,土地：这是一块无建筑物的空地。,土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视建筑物的存在；考虑建筑物存在的影响。,建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视土地的存在；考虑土地存在的影响。,房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。,（a）,（b）,（c）,(d),建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一
3、般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。,烟囱,水塔,道路,思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？,高压电缆,3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、 花园、假山、围墙等。 但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。 如：建筑物的外观、结构、设备、装修等,实物,实体,功能,质量,权益
4、 区位,权益,权利,利益,收益,北京某房产,南昌某房产,两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？,二、房地产的基本内涵1、土地,土地,坐落,面积,形状,四至,地势,周围环境,利用现状,产权状况,地质和水文状况,基础设施完备程度和土地平整程度,土地使用管制,2、建筑物,建筑物,坐落,面积,层数和高度,结构,设备,装修,公共配套设施完备程度,平面布置,外观,建成年月,维修、保养情况及完损程度,利用现状,产权状况,其他,第二讲 房地产的特性、类型 和房地产价格,一、房地产的特性,房地产的特性,不可移动性,寿命长久性,数量有限性,相互影响性,易受限制性,难以变现性,保值增值性,二、房地产的
5、类型,一、房地产价格的含义和形成条件1、含义: 和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件,二、房地产价格的分类,1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元平方米，乙为800元 平方米，丙为500元平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？,课后思考题,第一题：根据 楼面地价=土地单价容积率 甲块地楼面地价=10006=167（元平方米） 乙块地楼面地价= 800 4=200（元平
6、方米） 丙块地楼面地价= 500 2=250（元平方米） 明智的买者应购买乙地块。第二题： 楼面地价=35503=1183.3（元平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价 =236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） 土地面积 楼面地价 =400001183.3（3.5-3） =236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） 增加前的容积率 土地面积 楼面地价 =（3.5-3) 340000 1183.3 =236.66（万元）,参考答案,第三讲,影响房地产价格的因素,一、一般因素,人口数量,人口素质,家庭人口规模,政治安定状况,社会治安状况,房地产投机,城市花,物价,利率,经济发展,居民收入,房地产制度,房地产价格政策,行政隶属变更,特殊政策,城市规划,税收政策,交通管制,二、区域因素,请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？,三、自身因素,
