1、万科全装修住房发展历程及发展方向探讨,李 昊2016年5月16日,个人简介,1999年参加工作，在总包企业工作三年，项目管理公司工作两年。 2004年加入北京万科。2009年调入西安万科。2013年调入济南万科至今。十三年万科工作经历，先后从事合约、客服、供应链管理、品牌和运营管理工作。,万科全装修住房发展历程,03年：试水,09年：研发ABC标,06年：装修学校,13年：全面实现,16年：交付19万套,随着中国房地产业进入白银时代，全装修住宅已成为提升产品竞争力、溢价率和客户体验、减少浪费降低成本的重要途径。也可以理解为房地产行业的供给侧改革。,全装修住宅是大势所趋,国务院参事、住建部原副部
2、长仇保兴：“仅二次装修房子敲敲打打这一块，每年造成的特质损失在300亿元以上。这笔浪费令人非常痛心”。,15年山东省出台山东省房地产业转型升级实施方案。根据要求，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。,济南市15年销售商品住宅90196套，其中全装修住宅11177套，占比12.4%。国外发达国家的全装修住宅占比80%，国内一线城市35%。,全装修住房发展的状况,全装修住宅管理常见问题,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,客户眼中的高档马桶（左为样板间）变成交付时的“大路货”,存在的问题：各种原因造成的设计、采购和部品的调整未能做到专业交圈，导致承诺无法兑
3、现,9/16,部分客户眼中的装修房,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,样板间,实际交付,8/16,存在的问题：各种原因造成的设计、销售和工程的调整未能做到专业交圈，导致货不对版,部分客户眼中的装修房,已进入装修阶段的水电改造，有开裂空鼓隐患,装修图与土建施工图纸不一致，造成墙体大量不规则开槽,部分装修房的质量问题（装修图未前置）,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,9/16,地砖面采用密度板踢脚线吸水后变色变形,橱柜背板发霉,部分装修房的质量问题（材料选择）,室外阳台橱柜系统使用室内材料，今后一定会出现较多问题,外墙竹胶板仅仅半年后已经严重变形、老旧,部分装修房的质量问题（材料选择）,部分装修房的质量问
4、题（细部设计）,部分装修房质量问题（细部设计）,手盆柜体与地漏位置冲突，部品尺寸设计与原有配套不交圈,部分装修房的质量问题（细部设计）,不同项目多类型的橱柜排水做法，渗漏异味问题较大,橱柜内给水接头？,橱柜内燃气表的安装,部分装修房产品质量问题（安装工程）,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,9/16,墙面涂料污染踢脚线，在保洁清理踢脚线时，抹布会再次污染涂料墙面,玄关柜划伤，成品保护不力,木地板大量涂料污染,铺贴石材成品保护不力造成污染,部分装修房的质量问题（成品保护）,外墙面不平整,公共楼梯有破损,外立面成活粗糙,公共走道的配电箱细部粗糙,部分装修房质量问题（外立面、公共部位）,建筑、结构、装修
5、、机电图纸不交圈有效装修工程不足生产计划粗放，窝工、抢工较多,装修总包、有装修施工能力的总包、木作供应商、承包商等几类最关键资源紧缺，质量管理体系未有效运行缺少采购计划、供方资源配置管理,渗漏、空鼓、开裂质量通病仍然存在有节点工艺设计缺陷，细部观感粗糙材料设备质量控制有漏洞，存在室内空气质量控制风险,变更、签证多成本保护、保洁费用高维保费用高隐性的管理成本高,装修房产品质量粗糙部分材料部品标准低货不对板、虚假宣传是否环保,全装修住房需解决问题,客服维度6+2步伐,6+2步法,客户触点,核心内容,2011年“6+2步法”已申请了著作权,说明C标真对首置客户强调功能性，B标真对改善型客户增加木作、
6、石材强调品质生活，A标真对高端客户更强调奢华。,2009年万科集团建筑研究中心牵头研发A、B、C标精装修体系，为全面推行精装修体系奠定基础。,标准化产品研发是全面装修房推广的基础,2016年推出整合主流产品为三条产品线：翡翠系、尊享系、幸福系。,16年新的尝试建立全产品线,说明全新精装修标准体系的搭建是建立在A、B、C标基础上的产品迭代，在关注产品品质的同时更多的提升产品的功能。本着“尊重生活”的设计逻辑，依据当下人群的生活需求配置相应的功能配置，打造“享受生活”的全新精装修产品。,成本与采购体系,标准化开始给力规模经济,装修房通过标准化设计，缩短采购目录超过50%。协助合作伙伴提高生产效率、
7、降低采购成本，共同实现规模效益。09年开始突破采购价格高原反应。万科全口径成本是零售市场6-7折。例如：以700元/平方米装修标准计算，以90户型为例，每套装修房比零售市场总价预计节约36000元，按每年10万套装修房交付，预计万科比零售市场节约36亿。,A灶具,B洁具,集中采购助力多城市多项目全装修住宅的落地,供应链管理,全装修住宅有别于工装和家装市场，推动了行业变更。橱柜供应商：中意橱柜、方太橱柜、优菲家具。批量装修房供应商：深圳中天。门窗：鞍山雨虹门窗,供应链深层次的整合在继续。,质量控制体系,集团层面：飞检、交付评估、验放指引表-两个工具一张表飞检：08年12月开始第三方实测实量，至今
8、7年，测量标准到A6版。催生一个行业，上海平大、深圳瑞捷。交付评估：13年选取80各项目检测成绩，以平均分作为基准线，四年来底线要求大幅提升。,质量控制体系,两个工具一张表是集团提高质量的推手，一线公司重在系统管控以实现集团要求。,质量控制体系,两个工具一张表是集团提高质量的推手，一线公司重在系统管控以实现集团要求。,事后,事前,事中,项目策划联合审图,样板引路按图施工过程记录月度评估,交付评估交付总结,PDCA,关键：施工方、监理方和万科方，三方统一的管理方法。部分公司成立了万科事业部。,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,9/16,技术体系提效,以技术革新做到两提一减（提高质量、提供效率、减少用
9、工）。不空鼓、不开裂、不渗漏： 模板体系提升为钢模、铝模、系统配置木模。 薄抹灰体系替代水泥砂浆体系，隔墙采用高精砌块或隔墙板。 整体卫浴的应用。济南万科建筑产业化体系：钢模（铝模）+整体卫浴+预制楼梯+砂加气砌块+ 水管走天花+干法地暖+叠合板工期提效：33层全装修住宅楼，从28个月交楼到23个月交楼，试点21一个月交楼。（以垫层为开始点计算），南方项目可以做到18个月交楼。,质量的提升，工期的缩短，带来成本的降低。,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,9/16,技术体系提效,2015年济南万科牵头举行了“叠合板取消胡子筋做法”的专家论证会，通过此次论证确定了取消叠合板胡子筋情况下叠合板的技术节点
10、。,美好家,16年新的尝试精装修选配与美好家业务,美好家所有让我们的居所变得更加美好所做的产品和服务。,传统的住宅设计建造过程中，我们尝试去尽可能贴近客户的使用需求。但受制于建造技术和管理能力，我们选择了更高的建造效率，但是却给客户提供了千篇一律的产品。受市场竞争环境的限制，很多时候我们提供给客户使用功能并不完善的产品。,毛坯房,毛坯,装修房,前篇一律的半成品,菜单选择的装修房,选择自己喜欢的地面、吊顶、壁纸,需要学习建筑材料、装修装饰、水电工技术。需要充当买手，搬运工，施工员,需要说服自己和家人接受和别人家相同的装修风格。,还差着床、沙发等等，买完就能住,带有软装家具的房子,买上家具、电器、
11、窗帘布艺,拿着钥匙就行了,能改变平面的房子,住腻了还能把卧室改成书房,不用换房了把精力拿来工作和好好的生活房子原是身外之物,推广美好家业务的两个目的,帮业主把关，严控产品质量，让大家都能住进功能齐全，同时安全健康的房屋。,培养并改进房屋建造全流程供应商的生产、管理方式，实现一户一定制，让我们的产品真实贴近客户的使用需求。,寒冰：客户更容易质疑销售承诺,9/16,总结回顾,全装修住宅是发展趋势。大批量全装修住宅要从产品、工程管理、供应链管理、成本管理等多个维度系统解决。技术革新可以提高质量、提高效率、减少用工。从供给侧改革方面看，全装修住宅的发展已经进入到菜单式选配阶段，并从固定家具范围延伸到移动家具和居家相关的生活用品方面。百年住宅已经来到我们身边。,
