1、 物业 消防安全管理规范 编 制 说 明 物业 消防安全管理规范标准编制组 二 一八年六 月 1 编 制 说 明 一、任务来源 随着当前社会 主义市场经济的快速发展，人民生活水平日益提高，人民群众对生活质量的 要求也随之提高， 保障消防安全是提高人民生活质量的越来越迫切的要求。 作为新兴的服务产业，当前我国 物业管理服务也迅速发展 ， 物业管理服务是综合类管理服务体系，消防安全管理工作是物业管理活动中的一项重要工作， 做好物业的消防安全管理，对于预防和减少火灾具有重 要的意义 ,越来越受到广大群众的关注和重视。 但是近年来小火亡人情况频发， 2017年全国非重点单位和村居民住宅火灾居高不下 ，
2、 火灾占总数的 91.9%，亡人占 94.8%， 5起重大火灾有 4起分布在这些场所。 这说明消防工作社会化还有待进一步加强，城镇区居民的消防安全意识需进一步提高。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个 单元 住宅 可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如 :办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 可以说物业关系到千家万户，上涉及到各行各业。 物业服务企业作为物业管理单位，是做好物业消防安全工作的主要力量，是消防工作网格化管理的充实。但从当前物业
3、 管理层次和内容来看，在很多方面还不能满足消防安全管理的实际需要， 物业企业 消防安全管理 工作还 不规范、不完善，没有真正融入到物业管理服务工作内容之中。 物业服务企业在消防2 安全管理中存在 着不少问题。一是 物业服务企业消防安全意识淡薄。通过对部分物业服务企业调查了解发现，绝大部分物业服务企业把主要精力 、 人力 、 财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水 电维修等方面，对消防安全管理工作不能一视同仁。二是物业服务企业 没有开展常态化的消防安全管理，缺少各类管理的规章制度，没有及时建立应急疏散和灭火预案。在日常管理过程中，物业管理公司强调为业主和使用者“服务”，
4、保障业主日常经营、生活活动顺利进行，对火灾发生的危险性、危害性和消防管理的重要性认识不足，消防安全管理服务未纳入应有的议事日程 。三是 物业服务企业对做好消防工作的重要性认识不到位 。 部分物业服务企业的管理人员对消防工作重视不够、办法不多，认为消防工作仅仅是消防部门的事，在工作中存在侥幸心理，没有切身的火灾事故教训，对本单位消防安全情况盲目乐观，甚至对消防工作不管、不闻、不问，致使消防工作得不到应有的重视，进而出现了“消防安全责任田”严重的失控漏管。日常消防安全管理严重缺位 ，部分 室内消火栓箱内配备的消防水喉破损，楼梯间堆放有杂物，物业部门在日常检查中对损坏停用的消防设施不能及时维护保养。
5、对夜间私家车占用消防车道不予管理 ，对楼梯间内停 放电动车，私拉临时线路给电动车充电等行为视而不见。 物业公司的不作为，埋下了消防隐患 。 四是物业服务企业消防宣传不到位，甚至没有进行消防宣传。 业主 和物业使用人 消防安全基本知识缺失，没有基本的防火灭火和疏散逃生技能 ，这也是小火亡人的重要原因。 3 因此 进一步加强 和规范 物业 服务企业对物业的 消防安全管理工作 是一项重要的工作，直接关系到人民群众的生命安全和社会的稳定， 是提升 全 社会抗御火灾能力的重要内容。 公安消防机构应督促和指导商场市场建立完善各项消防安全管理制度，深入贯彻落实“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、 公
6、民积极参与”的消防工作原则，按照国务院关于加强和改进消防工作的意见（国发 201146 号）中完善消防法律法规体系，有立法权的地方要制定、完善地方性法规，制定更加严格的消防安全标准的要求，针对当前 物业管理 特点，结合 物业 消防管理，我们在上位法 和标准规章的基础上，对一些内容进行了补充和完善，提出了物业 消防安全管理的要求：一是明确消防安全职责，建立消防安全管理体系，设置消防组织机构，明确消防工作归口管理，逐级明确消防安全负责人；二是针对 物业 在改建、装修工程、用电、用气，重点防火部位的管理等具体要求，制定详细 的安全管理制度，加强巡查检查，并将责任落实到人。三是加强对消防设施器材的维护
7、保养，确保各类消防设施和器材在火灾时能正常发挥作用，提高扑救初期火灾的有效性；四是开展消防宣传教育和培训，制定针对性强的灭火及应急疏散预案，并定期组织开展应 急疏散逃生演练，切实做到一旦出现火情，能够快速有效疏散逃生。 为此，江西省公安消防总队于 2017 年 8 月启动 物业 消防安全管理地方标准编制工作， 2017 年 12 月完成初稿编制，同时向江西省质量技术监督局申请项目立项。 二、编制简况 4 2017 年 8 月江西省公安消防总队组建了标准起草工作 组。标准起草工作组组建后，首先收集了国内外有关资料，了解 物业 消防安全管理工作状况，分析了近年来 的 重特大火灾事故，并对全省 物业
8、消防安全管理工作的现状进行了调研，明确了工作重点和进程安排。 2017 年 8 月，标准起草工作组召开了第一次工作会议。会议明确了地方标准起草工作要求，就标准的基本框架及内容进行了充分讨论，对工作组成员分工、工作进度及时限要求作了具体安排。 2017 年 10 月，工作组又召开专门会议，认真听取资料收集和调研情况，汇总各方意见，明确标准的结构、基本内容和编制要求。 2017 年 10 月召开专家会议，就 工作组提出的原始稿进行了认真会商，在专家指导下，于 2017 年 12 月形成了本标准的初稿，向省质量技术监督局申请立项。 立项批准后，工作组又深入多地，通过多次座谈、研讨，充分听取了各地 房
9、地产主管部门、 消防部门、 物业服务企业 、业主代表的意见， 又 经 2 次 认真讨论和修改，于 2018 年 4 月形成了该标准征求意见稿。 三、标准编制原则 本标准的编制基础为中华人民共和国消防法、 物业管理条例、 江西省消防条例等法律，并根据公安部机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部令第 61 号）、公共安全行业标准人员密 集场所消防安全管理（ GA654-2006）、住宅物业消防安全管理（ GA1283）、 建筑消防设施 的维护管理 （ GA25201） ，以及国家工程建设消防技术标准进行编制。 5 四、标准编制的意义 近年来我国一些地方相继发生有影响 火灾事故，对人民群
10、众生命财产安全造成了严重危险，对社会稳定造成了严重影响。 特别是2017 年 6 月 22 日 , 杭州市蓝色钱江公寓 发生火灾， 此次火灾共造成 一 个 大人三个小孩共 4 人死亡。虽经调查 此次火灾是保姆纵火，但蓝色钱江公寓的物业服务企业 绿城物业也成为人民群众关注的重点。 此次火灾 虽然是人为纵火，但物业服务企业的消防安全管理也存在诸多问题， 如巡查制度不落实、消防控制室值班人员无证上岗、事故应急处置能力不足 事故 等。这个 典型火灾事故深刻反映出当前 物业消防安全管理工作的不足和物业服务企业 消防安全管理能力 的缺失。因此 , 防患于未燃 , 对 物业 消防安全管理进行规范，加强物业消
11、防安全管理工作 显得尤为重要。 此次编制，工作组十分关注标准的可操作性，做了大量的调查和研究，力求标准易于操作，便于实施。本标准规定了 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及物业服务企业人员 的 消防安 全职责，消防 安全管理制度和管理措施 ，防火巡查检查和火灾隐患整改、消防宣传教育和培训、灭火应急疏散预案演练等消防安全管理技术 措施。物业服务企业可以通过采用本标准规范自身消防安全管理行为，建立消防安全检查，消除火灾隐患 ，达到防止火灾发生、减少火灾危害，保障人身和财产安全的目的。 五、本标准的主要内容与特色 （一） 本标准的主要内容 本标准共分 11 章，包括适用范围、规范
12、性引用文件、术语和定6 义、消防安全管理职责 、 日常消防安全管理 、 火灾隐患整改 、 消 防宣传教育培训、灭火和应急疏散预案、火灾事故处理和消防档案 等。 （二） 主要特色 1、 强化日常消防安全管理措施，明确各类人员消防工作职责 。 物业 的消防安全管理工作，应重在平时，严格落实各项安全管理措施和职责。明确了 物业消防安全管理中业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、物业服务企业人员消防安全职责、操作规程和消防管理的重点部位，对 物业 用电、用气、消防安全管理和建筑消防设施维护保养提出了相 应的要求。同时，吸收消防安全户籍化管理的成功经验，规范了物业服务企业 每日防火巡查、
13、防火检查、隐患整改工作，以期达到管理的标准化。 2、 突出 电动自行车和高层建筑的消防安全管理 。 针对目前电动车 自 行车 乱停乱放、不按规定充电，极易引起火灾的乱象，特别提出了电动 自行 车集中停放、充电场所的消防安全要求。 同时针对高层建筑火灾危险性大，易造成人员伤亡和财产损失的特点，通过配备消防安全经理人、楼长，并规定了消防安全经理人、楼长的消防安全职责，强化了物业消防安全管理中对高层建筑的管理，从而达到减少高层建筑火灾事故的发生，或发生火灾后避免人员伤亡和减少财产损失的目的。 3、 明晰消防安全宣传教育培训 。 消防宣传教育、培训是做好消防工作的重要基础。做好消防宣传教育、培训，对于
14、提高公民的消防法制观念和消防安全意识、消防安 全素质，增强全社会抗御火灾的能力具有重要意义。分析近年7 来导致发生火灾的原因，违反安全操作规程和违章用火、用电、用气引起的火灾占七成以上；从火灾伤亡情况看，有很多人是因不懂火灾自救逃生常识而丧生或盲目逃生致残。从往年国家统计局在全国范围内开展的国民消防安全素质调查显示，接受调查的近 3 万名城乡居民中，由 80%以上的人没有接受过消防安全知识教育， 70%以上的人不关注人员密集场所的安全出口、消防设施的能力。这些问题，反映出加强对公民的消防宣传教育、培训的重要性、迫切性。物业服务企业 是消防安全教育的重要实施者， 物业服 务企业 应当根据消防安全
15、责任制的要求以及自身行业或者工作性质定期组织开展消防宣传教育，对 业主、物业使用人和员工进行经常性的消防知识宣传，提高他们的 消防安全 意识和消防安全 素质。 4、 规范灭火、应急疏散预案演练及火灾事故处理 。 制订应急疏散预案，是为了在面临突发 火灾 事 故 时，能够统一指挥，及时有效地整合资源，迅速针对火情实施有组织的控制和扑救，避免 火灾 来临之时慌乱无序，防止贻 误战机和漏管失控，最大限度地减少人员伤亡和财产损失。因此物业服务企业 应结合本 物业管理区域的 实际情况，针对不同部位制定并落实有针对性的灭火应急疏散预案，学会应对和处置突发 火灾 事故 的方法，熟练掌握应急处置的程序和措施，
16、才能最大限度地减少或降低 火灾 危害，提高防范自救、抗御 火灾 事故 的能力。 灭火和应急疏散预案的定期演练，使 物业服务企业 全体员工都能熟知必要的 消防 基础知识，做到“ 会报警、会疏散、小火会用灭火器、大火会用消火栓 ”，从而构建 同 火灾 事故 做斗争的第一道防线，8 增强员工的 消防 安全意识，提高其 消防 素质，达到自防自救。 （三） 本标准的先进性 本标准在编制 过程中，注意结合江西实际，吸收、借鉴了其他相 关法规和标准的经验，在落实消防安全管理责任制，推行日常消防安全管理 等方面都有很好的创新，在内容上与上位的法律法规规章也有较好的继承性，是很好的补充和完善，与其他类似标准相比，具有全面性、规范性、标准化等特点，具有省内领先水平。 该标准的制定和实施，将有利于促进 物业 消防安全管理长效工作机制，增强消防安全管理能力，提高 物业服务企业 的消防安全水平，对减少和避免恶性火灾事故将起到重要的作用。
