1、 高铁新城的城市规划方法论以长沙高铁东部新城为例杨宝民 朱昌宏 作者介绍 杨宝民 深圳市新摩尔商业管理公司总经理,清华大学商业地产总裁班客座教授朱昌宏 广州城市勘察设计研究院二所所长 博士摘要：作者通过考察国内多个新城开发建设,发现了新区城市发展动力不清晰,过分依靠房地产拉动,城市规划与商业规划脱节的问题，提出了城市规划与产业规划、商业网点规划以及旅游规划相互结合的新思想,在长沙高铁新城的规划策划中得到了贯彻落实。作者在服务长沙高铁新城和综合体项目的过程中,创造性地将土地一级策划和城市设计结合，将产业规划和项目联动策划，这些项目包括已经投资 80 多亿元的国际会展中心，黄兴大市场以及即将建设的
2、站前高铁综合体,受到了地方政府和老百姓的欢迎。关键词：城市规划 产业规划 商业网点规划 旅游规划 主题文化The new method urban planning for high-speed railway new city-the case of Changsha Abstract 2By visiting various new cities in China, the Author proposed several questions: what is the motivation behind urban development; what are the reasons for
3、the over-dependence on real estate; what are the problems of the separation between urban planning and commercial site planning. The Author suggested a new idea to combine urban planning, commercial site planning, industry planning and tourist planning all together. This method has been used in the
4、planning of the high-speed railway new city in Changsha before. In the process of servicing the high-speed railway and complex events in Changsha, the Author creatively link land level planning with urban design, also he combine industry planning with project development, these projects include Chan
5、gsha International Convention and Exhibition Center, HuangXing Produce Market, Urban Fair Complex ahead of Changsha high-speed railway station. The investment of these projects is more than 80,00000000 RMB in total. More importantly, the projects have a high popularity among the local governments an
6、d citizens.一、新城规划存在的问题和深圳新摩尔公司在长沙的策划与招商结合的成功实践我国依法行政处于起步期，城市规划修订经常体现城市现任行政官员的个人意志，由于缺乏对城市规划法规的尊重,我国城市规划的持续实施意识远远低于西方发达国家。3作者在 2008 年前后调查了部分新城，大部分新城存在着严重的与原有城市规划、商业规划相脱节问题，例如，既无明确的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。在美国引发的全球金融危机中，我国主要依靠房地产为动力的新城大部分处于停滞状态。部分城市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论证规划和民主决策，盲目上马新城项目，形成一个地级市无序开发多个新城的混乱格
7、局，导致新城从政绩工程变成了烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加剧。因此，用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，省级政府应该严格审批新城开发。国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪、沪昆线高铁的开通及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁新城，借此带动新城市区域的发展。高铁新城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的客观需要建设的新城，例如，济南西部新城。42010
8、 年长沙县黄兴镇政府委托深圳新摩尔公司策划 48 平方公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规划理论得到系统应用和贯彻。2011 年长沙县黄兴镇政府委托深圳新摩尔公司策划黄兴镇区域规划和城市统筹规划的总体思路。同年深圳新摩尔公司中标万元的青岛北站高铁区域土地一级开发项目，积累了丰富的土地一级开发与城市设计实践经验。2012 年 8 月,根据湖南省政府和长沙市政府对长沙国际会展中心项目的总体安排,长沙县政府委托深圳新摩尔公司对长沙国际会展中心及其周边 5000 亩土地核心区的开发进行整体规划。2013 年深圳新摩尔公司接受长沙县委托服务长沙空港综合保税区产业规划,还同时研究用于长沙高铁
9、东部新城的融资用地 4170 亩。2015 年深圳新摩尔公司系统研究长沙高铁新城东西核心区 4 平方公里土地的一级半开发策划,深化了对区域发展方向认识。同年杨宝民先生应邀指导了韶关高铁站前长途汽车站与批发市场综合体项目商业规划与建筑策划,提出了基于最佳盈利模式的高铁站前长途汽车站商业综合体立体设计模型。2015 年-2016 深圳新摩尔公司服务湖南雷宜锌文化创意园总体策划和概念性规划设计,该项目成为获奖项目。2016 年月深圳新摩尔公司应邀指导了长沙高铁站前西侧台商总裁大厦综合体项目商业规划与建筑策划，提出了主题文化超高层综合体模型，突出节能环保和创新的结构设计思想。52016 年长沙黄兴大市
10、场和长沙国际会展中心全部成功对外开业,八十多亿元的投资带动了高铁东部新城的发展,黄兴镇成为长沙东部最重要的会展商贸特色小镇。2016 年杨宝民老师接受天茂集团华中区域委托系统指导了长沙大河西产业规划,重点研究梅溪湖西区产业发展和土地一级开发顾问。2017 年 10 月初期杨宝民先生调研和指导了长沙铜官窑古镇旅游规划和招商,这是新华联集团在长沙城北投资百亿的文化旅游和度假地产重大项目。深圳新摩尔公司今后继续服务长沙土地一级开发和各类重大产业和商业,田园综合体项目策划和规划设计以及招商运营服务。二、我国高铁新城发展特点我国高铁发展迅猛,2014 年运营里程达到 1.6 万公里,2015 年规划达到
11、 1.8 万公里长度。我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式，大多处于城市郊区，具有如下特点：1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善；62、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力的主要方向；3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时序相对混乱； 4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并带动房地产业的发展；5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新城，如法国有些高铁站点周边是以环境保护为主的旅游区。高铁新城的发展要具
12、备如下基本条件：1城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅速增长和产业发展，必须建设新城，保障可持续发展；2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划建设作为普通的政绩工程；3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基础设施配套建设，不能完全依靠借债来开发新区。三、高铁新城规划发展思路71区位定位一是高铁新城适合作为卫星城建设，高铁作为未来带动城市发展的新引擎之一，将带动周边新兴区域的发展；二是在功能上与旧城区或主城区形成互补，起到城市升级扩容作用。依托长沙高铁和机场重大基础设施,长沙高铁东部新城定位为未来长沙市发展的主导区域, 核心区
13、域规划为长沙会展城。2产业定位高铁新城应结合高铁的便利性、高效性所带来的大量客流、物流、信息流等进行产业定位，适合发展休闲娱乐、商贸、金融、商务酒店、中介咨询等现代服务产业；影视娱乐、会展会议、动漫游戏、设计规划等创意产业；生态观光农业、观光旅游等新兴产业。3人口规划8在人口规划上，一是规划控制人口规模，通过产业及物业功能规划配套调节常住人口与流动人口结构比例；二是高铁新城现代服务业集中，是城市高素质人才的聚集地，白领阶层将占主导地位；三是结合区域生活成本及就业情况，通过统一安置与自愿选择的方式调整原住地居民的人口比例。与人口规划配套的是，要优先建设优质的学校和医院，为新城居民提供教育和医疗方
14、面的便利条件。4. 拆迁居民的安置开发安置事关民生大计，各级政府应充分考虑失地农民的利益，为他们提供工作岗位和职业教育，为他们的子女提供良好的教育机会。5生态与文化生态与文化建设既是高铁新城的存在基础，又是新城的精神归属和依托。高铁新城和主城区之间必须规划绿化带或保留部分农田，形成节能、环保、优美的生态之城。主题文化是新城建设的灵魂，以长沙高铁东部新城为例，我们在旅游景点规划上遵循生态保护的同时重点挖掘浏阳河文化，此外，提炼黄兴以及许光达大将的生平典故等历史人文元素，形成新城的文化风格。9四、高铁新城规划创新城市规划、产业规划、商业规划和旅游规划以及城市主题文化五结合2008 年杨宝民先生总结
15、了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从 2009 年开始就将该理论用于长春 25 平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010 年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。中国的城市规划理论落后于实践,出现了大多数城市千城一面的可怕局面,城市缺乏文化个性,缺乏总体特色。2012 年,杨宝民先生认真研究了城市发展战略和城市主题文化的现状,提出城市发展战略是指引城市发展的方向,城市主题文化是城市发展的灵魂,城市的规划必须主题文化先行,在城市规划的各个环节体现城市的主题文
16、化。明确城市发展战略,确定城市主题文化商业网点规划 旅游规划城市产业规划10图 1 城市规划五结合理论的流程图城市规划应与商业规划结合，不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田 CBD 新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。城市规划设计任务书城市总体规划修订重要区域城市设计
