国有土地上房屋征收的补偿.DOC_文客久久网wenke99.com

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2、源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多三、国有土地上房屋征收的补偿为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。(一)房屋征收补偿的内容对被征收人给予的补偿内容包括：(1)被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业

3、损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。此外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府还应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。例题：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括( )。A因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 C因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿 D被征收房屋价值的补偿答案：C 解析：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被

4、征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。(二)房屋征收补偿的方式房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 6012 页造价工程师 |

6、应当向被征收人支付搬迁费 B被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 C对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 D被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼答案：C 解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。(三)被征收房屋价值的评估被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直

7、辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估机构申请复核评估房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(四)订立补偿协议或作出补偿决定房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。房屋征收部

9、职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多(五)公布补偿情况和审计结果房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任为了维护公共利益，保障被征收人的合

10、法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有行政责任、民事责任和刑事责任。(一)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员承担法律责任的情形既有不作为，又有乱作为。市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行房屋征收条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责

11、任。另外，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。(二)暴力野蛮搬迁的法律责任原城市房屋拆迁管理条例未对拆迁人暴力野蛮拆迁进行限制，导致拆迁工作中恶性事件不断。房屋征收条例明确规定了暴力野蛮搬迁的相关单位及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员需要根据情节严重程度不同承担民事责任、行政责任或刑事责任。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安

12、管理行为的，依法给予治安管理处罚。(三)非法阻碍依法征收与补偿的法律责任在实践中，非法阻碍依法征收与补偿主要表现为房屋所有权人及社会闲杂人员采取暴力、威胁等方式进行阻挠，根据情节严重程度不同应依法追究其民事责任或刑事责任。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。(四)涉及征收补偿费用的法律责任环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 6014 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工

14、得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。(五)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，可以给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚，并将有关处罚记录记入信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。注：国有土地上房屋征收与补偿条例第三十四条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处 5 万

15、元以上 20 万元以下罚款，对房地产估价师并处 1 万元以上 3 万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。例题：以下( )房屋征收中，应当给予补偿A违法建筑B未超过批准期限的临时建筑C超过批准期限的临时建筑D房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内改建房屋不当增加补偿费用的答案：B解析：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反

16、规定实施的，不予补偿。第三节国有土地上房屋征收评估房屋征收条例第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定” ， “房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定” 。过去的房屋拆迁估价工作主要根据原建设部于 2003 年发布的城市房屋拆迁估价指导意见进行，房屋征收评估办法发布后，城市房屋拆迁估价指导意见将随之废止。环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 6015 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 |

18、的内容主要有：(1)被征收房屋的价值。根据房屋征收条例的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。这也是房屋征收评估中的最主要内容。(2)用于产权调换房屋的价值。房屋征收条例第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 ”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于

19、房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 ”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。例题：对被征收房屋价值的补偿，不得低于( )被征收房屋类似房地产的市场价格。 A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日答案：B 解析：对被

21、计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构选

22、定后，房屋征收部门要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。三、房屋征收评估原则和要求(一)房屋征收评估原则房屋征收条例第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 ”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创

23、造良好的执业环境。所谓“独立”就是要求房地产估价机构和估价人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。所谓“客观”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。所谓“公正”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估活动中不偏袒房屋征收当事人中的任何一方，坚持原则，客观评估。(二)房屋征收评估基本事项(1)评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。(

24、2)评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构明确评估对象的范围及房屋基本情况。一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。环球网校：视频授课+名师

26、| 司法考试 | 更多(3)评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。例题 1：被征收房屋价值评估时点应当为 ( )。 A房屋征收确定之日 B房屋征收实施之日C签订房屋征收协议之日 D房屋征收决定公告之日答案： D 解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。例题 2：以下关于被证收房屋评估价值内涵，说法正确的是( )。 A被证

27、收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值 B被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也不包含被征收房屋室内装饰装修的价值 C被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值D被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但包含被征收房屋室内装饰装修的价值答案：C解析：评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。例题 3：被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的（ ) 因素的影响。A区位 B 用途 C房屋

29、| 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(三)实地查勘、评估方法和技术协调(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价

30、机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。可以同时选用两种(含两种)以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，

31、原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。(四)评估结果和报告送达房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。房屋征收部门将该结果向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意见。公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托

34、向原房地产估价机构书面申请复核评估。该房地产估价机构应当在规定期限内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。(二)房屋征收评估争议调处被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具报告的房地产估价机构应当

35、改正错误，重新出具评估报告。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。(三)评估专家委员会及其工作机制省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立房地产价格评估专家委员会，对房屋征收评估工作进行技术指导，受理房屋征收评估技术鉴定。受理房屋征收评估技术鉴定后，房地产价格评估专家委员会应当选派专家组，处理房屋征收评估技术鉴定事宜。专家组成员与原房地产估价机构、房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。原房地产估价机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。五、房屋征收评估收费委托房屋征收评估、鉴定，

36、应当按照政府规定的收费标准支付费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。注：国有土地上房屋征收评估办法第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 60110 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 |

38、者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照房屋征收条例的规定进行处罚。具体的法律责任包括：一是给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。即由房地产估价机构或者房地产估价师的发证机关责令限期改正，给予警告；对房地产估价机构并处 5 万元以上 20 万元以下罚款，对估价师并处 1万元以上 3 万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书。二是将有关处罚记入信用档案。房地产估价机构、房地产估价师接受行政处罚或有犯罪记录的，将作为不良记录分别记入房地产估价机构、房地产估价师信用档案，并向社会公示。三是造成损失的，依法承担赔偿责任。房地产估价机构、房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告

39、，造成实际损失的，应当按照民事法律的规定，承担一定形式的民事赔偿责任。四是构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。例题：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处( )罚款。A5 万元以上 10 万元以下 B5 万元以上 20 万元以下C3 万元以上 10 万元以下 D1 万元以上 3 万元以下答案：B解析：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处 5 万元以上 20 万元以下罚款，对房地产估价师并处 1 万元以上 3 万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。附件：国有土地上房屋征收评估办法

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