1、 专业整理 WORD 完美格式 一、单项选择题1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。【选项】A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。【考点】2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。【选项】A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。【考点】3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通
2、常会选择( )。【选项】A.进入稳定期的优质收益型房地产投资专业整理 WORD 完美格式 B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。【考点】4.【题干】若房地产市场的平均收益率为 15%，国债的收益率为 5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为 1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。【选项】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收
3、益率+市场风险系数(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4(15%-5%)=19%【考点】5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。【选项】A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数专业整理 WORD 完美格式 D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与 GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。【考点】6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。【选项】A.平均空置率B.平均吸纳率C.平均交易量
4、D.平均租售价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。【考点】7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。【选项】A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【答案】B专业整理 WORD 完美格式 【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。【考点】16.【题干】张某
5、将现有资金存入银行，期望 10年后增长 1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为( )。【选项】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式 F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得 r=7.05%。【考点】17.【题干】某笔投资分 3年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3年年初回收额分别为 100万元、150 万元和 80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为( )万元。【选项】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本题考查的是
6、复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.4760.081.083/(1.083-1)=119.31。专业整理 WORD 完美格式 【考点】18.【题干】某仓库出租期为 15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为 30万元，年租金增长率为 2%，年折现率为 5%，则第 1年的租金收入是( )元。【选项】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以 P=A11-(1+s)/(1+i)n(1+i)/(i-s)，求出 A1就是所求的结果。【
7、考点】19.【题干】李某向银行贷款 30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为 20年，贷款年利润为 6%，按月等额还本付息。如果李某于 11年年初一次性提前偿还本金 10万元，则从第 11年开始的月还款额为( )元。【选项】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240 个月，P=30万元，A1=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+0.5%)240-1=2149.293元，第 11年年初一次性提前偿还本金 10万元，折算为第
8、 11年年初至第 20年每月的额度为 A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元，则从第 11年开始的月还款额为 A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。专业整理 WORD 完美格式 【考点】20.【题干】某银行发放了一笔年利率 7.5%、期限 15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为 36000元，则该笔贷款第 10年的投资回报是( )元。【选项】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本
9、在经营过程中所获得的报酬。P=A/i1-1/(1+i)n=36000/7.5%1-1/(1+7.5%)5=145651.857 元，第 10年投资回报=Pi=145651.8577.5%=10923.89。【考点】21.【题干】某房地产投资项目总投资 5000万元，其中资金投入 2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%，资本金投资收益率为 22%，则项目全部投资收益率为( )。【选项】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000 万元，假定全部投资
10、收益率为 R，则 3000万元借贷资金产生的收益=3000R，借贷资金的财务费用=300010%=300 万元，2000 万元的资本金产生的收益=2000R，资本金收益率水平=(2000R+3000R-300)/2000=22%。解得 R=14.8%。专业整理 WORD 完美格式 【考点】22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。【选项】A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】B【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。【考点】二、多项选择题1.【题干】确定折现率的理想方法是
11、采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。【选项】A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】AB【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。专业整理 WORD 完美格式 【考点】2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。【选项】A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建
12、设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用【答案】AD【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。【考点】3.【题干】关于房地产空间市场的说法，正确的有( )。【选项】A.存在的目的是为获取房地产投资
13、收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产市场中的需求【答案】BCD专业整理 WORD 完美格式 【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项 A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项 E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。【考点】4.【题干】关于工程建设项目招标的说法，正确的有( )。【选项】A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制
14、标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】ACD【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关 A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项 B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项 C正确，根据建设工程量清单计价规范(GB 505002008)规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标
15、人负责;选项 D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项 E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。【考点】5.【题干】根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为( )。【选项】A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场专业整理 WORD 完美格式 D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】ACD【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。【考点】
16、6.【题干】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有( )。【选项】A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位【答案】BDE【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。【考点】7.【题干】关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有( )。【选项】A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数 m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数 m1时，名义利率小于实际利率
