1、1炒房有利炒房有理？各项权威统计都显示，深圳楼市消费需求仍是以自己居住为主。然而，受近邻香港潜移默化的影响，炒家于深圳楼市而言在一定范围来还是存在的。 对于普通的置业者来讲，职业炒家面目模糊，但是在深圳楼市处于快速上升势头的时期，买到了升值潜力大的房子，你也有可能成为炒家 有人在炒房。 炒房者像狗仔队一样，活跃在深圳的每一个热点楼盘。沙河地产所开发的世纪村一期，便有一位神秘女士一下子买了 6 套，二期开盘又一下子购入 11 套。和通常的炒房者不一样，这位业主并不急于转手，而是继续斥资，将毛坯房仔细装修打扮，然后才放到三级市场，收租或转手。对深圳的中介来说，这位神秘的女士，只是庞大的炒房队伍中的
2、一员，据不完全统计，深圳年销售 10 万套中的 10被炒家染指过，涉及金额达30 多亿元。而炒房者也变得更加职业化，全民化，就像人人炒股一样。股票不行了，人人都在动房子的主意，主意归主意，真正下手开始炒的，比起深圳的几百万股民大军来说，还不算多。城市里树立着的许多空置房，就是最好的警示牌，令炒家望而生畏，有所畏，故行而有止。 2炒房诱发泡沫 围绕一个楼盘，炒房者可以分为三类： 第一类是外围炒家，他们游离在各个楼盘之间伺机而动。这类人的炒房策略，比照股市，也可分长短中三线，或者，根据出手楼盘所在的市场类别，也可分为“二级炒家”和“三级炒家” ，分别在二级市场和三级市场“奋斗” 。 所谓长线投资，
3、通常是在二级市场买房，然后靠三级市场慢慢出租赢利。这是传统炒家，其投资行为基本也得到经济学家和政府的认可，被定义为投资，而非投机。 中线则是二级市场买房三级市场卖房，但由于中国的房地产还属于高速发展阶段，新房入伙后便一路掉价，鲜有升值者。故而这类中线炒家少之又少，一般早已转为二级市场买房，二级市场转手，从新房到新房，认购期便入市，正式销售期间出手，打个时间差。比如，万科四季花城涨了 40多，许多一期业主就地炒房，也小赚了一笔。 中线炒家，是舆论所炮轰的主要对象，被认为是诱发泡沫的祸首之一。而数量更多的则是短线炒家，类似倒票的黄牛，这些人，则是倒认购合同甚至只是倒一个阿拉伯数字，一个选房号码。据
4、中原的一位资深中介人介绍，此等炒家最为常见，也容易辨别，他们来得早，更关心开发商的品牌，关心知名度，关心推广力度，而不像真正的自住型客户，会特别紧张地找户型谈价格，反复比较，全家上场。 新近开始推广的大梅沙项目领海的销售小姐，则是从客户定房数量3识别其炒房身份的。 “一般自住型业主会很挑剔，嫌货才是买货人，短线炒家一个人就会认 4、5 个筹，并且不深究细节，而是更多地打听，哪些单元最抢手，而正常客户投资度假公寓，只会买一间，多了无用。 ” 炒房如何获利 短线炒家的最常见的操作流程是：1、下单。在楼盘内部尚处于内部认购期时就下单，缴纳数量很少的定金，一般楼盘的定金 5000 元左右，一些中高档楼
5、盘的定金，则在 8000 元到 1 万元之间。同时，必须与售房员搞好关系，私下再敲定一个分成协议，请售房员代为物色下家。2、焐单。这个阶段犹如打仗，捆绑在一起的售楼员和短线炒家密切寻找下家。3、出单，趁开盘的短暂销售高峰，迅速出手，合同易主。通常，开发商采取“低开高走”的价格策略，为短线投资者的出单创造了良好的大环境，在不增加甚至减少接单者购房成本的情况下，短线炒家迅速脱手，套取利润。 由于必须有内应，而初期资金门槛又低，许多头脑灵活的售楼员或者开发商的员工，干脆就自己做起了导演加演员，自签内部认购书，甚至连定金也不必掏，待开盘后，直接换上或填上下家的名字，神不知，鬼不觉。假如市道不好，利润没
6、套到，订金也能回来，因为他们选中的房子，基本上属于那 10的“保留单位”级的，总是能卖掉，除非烂尾。4炒房获利几何 扣除分成后，利润通常在 500020000 元这个范围，别小看了这个利润，考虑到资金的快速流动性和低投入低风险，这样的百分之几百的利润率，其利之暴令开发商都眼馋。所以许多开发商， “扎紧篱笆防狗钻”，牢牢守住保留单位，待价而沽。但市场风云跌宕，开发商为加快资金回收，也不得不将好房放出，不敢封死短线炒家的发财路。 楼盘从内部认购到开盘，需要 2 个月周期，这就意味着，职业炒家一年可以炒房 6 次左右，当然，这只是理论推算，没有考虑房地产本身的市场淡旺季，而事实上，职业炒家的通常踩盘
7、周期不过一个月，许多单半月就能走掉。深圳一位炒家，2002 年就轻飘飘地炒房 7 套，获利 15万元，比股市滋润得多。 上面我们谈的只是短线的获利情况，那么，长线投资呢？伟业地产的杨经理就有许多香港朋友，上世纪 90 年代末在深圳炒房，高进低出，亏多赚少，成了典型的负资产一族。于是，他们中的许多人将目光投向了三级市场，从三级市场接单然后收租，效益陡增。要诀是，三级市场是个过滤器，将二级市场的炒作的泡沫挤出，这时候的价格与价值是比较接近的，二级市场的新房，到了三级市场，自动打个八折乃至七折，而出租的价格基本不变，其收益率自动提高了 50。 比如关外的国展苑，售价只有 20002500 元平方米，
8、而 76 平方米的户型的租金连续 3 年维持在 1200 元月的均价，而且，逐年在微涨，1015 年即可收回投资，比起周边售价 4500 多元平方米的信义假日名5城，其长线投资的收益率几乎翻番，由此，杨经理自然得出的结论是：“炒房有利，炒房有理。 ” 适当炒楼也是良性体现 文/李耀智 虽说深圳市民对置业的心态是以安居为主，而非用作投资炒卖用途，然而受近邻香港潜移默化的影响，炒家于深圳楼市而言在一定范围来还是存在的。更何况，只要不属大范围的恶性炒作行为，炒楼这种以时间、空间换取利润的市场现象对于楼市，也是需求结构的一种良性体现。 众所周知，炒家炒楼的目的只有一个：就是有利可图。早在上世纪80 年
9、代末 90 年代初，在市场供应量不足及香港炒家的带动下，深圳楼市曾一度炒风盛行。炒楼虽然与股票等其他投资工具相比，风险较低，但一旦从之者众，风险系数也会随之增加。在市场日趋成熟，后市供应量不断放大、竞争日趋激烈、价格战此起彼伏的情况下，靠炒楼获利的买家并不多，炒家们已逐渐理性起来。 二手现楼，赚多亏少 炒楼最好的时机是购买期房，因为期房的楼价比较低，有着更大的升值空间，然而楼花的太多不可确定性，决定着其如果拿到二手房交易中介可能得不到买家的信任，交易效率因此受到影响。而二手现楼一方面因在环境、配套等方面都较为成熟，故而在出手时会比较快捷；而另一方面，在成交活跃地区的二手房价格基础较为扎实，短时
10、间内大幅下6降的可能性不大，故而二手现楼普遍受到炒家们的热衷。 炒楼行为一般在市场上升阶段，还有一定的盈利空间时，往往能获利。但如果市场达到顶峰甚至开始出现下降阶段，此时介入市场风险最大，故而入货平是普遍炒家们入货的必备条件。在深圳，移民城市的特点决定着普通住宅，尤其是小户型住宅的需求量较大，因此在二手楼中，小户型平价单位具有一定的炒作空间。该类型单位一般在入货之后简单作装修增值，在两至三个月即可易手。根据中原统计，近年来的炒家也以炒小面积单位居多，炒中小型平价二手单位的投资者，大部分都获利离场，且基本都可赚取数万至十数万不等。去年曾有一香港买家一口气买下罗湖口岸附近有 12 年楼龄的广东省银行大厦 10 套单位，每套平均价格在 2040 万之间，转手后，减除相关税费后，每套楼平均利润在15左右，最高甚至可达 20。 对于位置的选择，香港炒家较关注口岸物业，如皇御苑；而一些具备一定景观资源及素质较优的物业则受到本地炒家或海归们的青睐，如东海花园、南山西海湾公寓、现代城等。 主持人语：个人炒卖楼盘一般都是通过自己寻找房产中介的方式实现炒楼过程，故而信息灵通是炒楼成功的关键。一般以房地产作为主要投资手段的炒家都会与地产代理建立一定的合作关系，以获取准而快的楼盘信息，达致其“以较低的价格购进，以较高的价格卖出”的投资目标。
