1、1关于 REITs,普通投资者最该留意什么我姐是个投资狂，而且偏爱投资房产。也难怪，她一介医生，天天必须坐班，平日忙得团团转，倒是想投资些别的啥，可哪有时间打理呀。又加上前几年中国的房地产市场顺风顺水一路疯长，我姐的投资小胃口也给吊得噢噢的，她除了自住一套，还抢购了一套二手房。算下来，这两套房子也确实净赚不少银子了，这也成了我姐迄今为止最自豪的两次投资。最近她手头又有了些闲钱，小心思又活动开了，每到周末就马不停蹄兴致勃勃地看房，中心生态城啊，金海湾啊，米兰世纪啊，这么说吧，滨海新区远近周围的大小房产她都摸排了 N 遍，那意思，用我姐夫的话来说就是，投资房地产之心不死。可今夕何夕，房价翻着筋斗上
2、窜，三十万四十万投进去，也就只够买俩卫生间的。况且现在国家对房地产业正在密切关注并调控中，买第三套房条件严苛不说，房价会不会陷入中期调整甚至掉头下来?所有这些未知数都自然而然地无数次盘横在我姐的大脑瓜里，她是既放不下投资房产，又担心风险，手心里攥的钱又相对有限我姐简直就是滨海新区四十来岁工薪旅的一个典型模板：一家俩丁薪族，闲钱有，也就这么三十万四十万的，想投资尤其投资房地产，却又没那么大的本钱，也没有那么多的专业知识和空闲时间。前两天我姐忽然想起来“清教”我，问有啥好办法，让她享有投资房地产之利，又能回避其弊? 我回答：再等等，等滨海新区有 REITs(房地产投资信托)了，你就投2资 REIT
3、s 吧。因为像你这种情况的普通投资者，最适合投资 REITs 了。 关于 REITs 的金融本性及其在美国的发展路径，咱们上一期也就是2010 年第 12 期的滨海新区栏日里已经介绍了，这里不再赘述。那么对于像我姐姐这样的普通投资者而言，一旦中国的 REITs 有了市场、成了气候别忘了，滨海新区作为中国金融改革创新基地，眼下正在着手研究推出 REITs 呢，所以，身为居住在滨海新区的公民，我们还真应该留意 REITs 的利与弊，收益和风险呢。 投资 REITs 之利 首先，得襦于税收优惠的收益增加。税收优惠是催生 REITs 的根源。只要符合一定的要求，譬如其收入来源、收益分配、持有资产等方面
4、为法律所允许，REITs 基金利润就可享受免税待遇，在基金收益分配后，由投资者一次交纳个人所得税。这样免除了其他公司(包括房地产公司)的双蘑征税问题，相应地，也使基金持有人的收益相应增大了。 其次，实力雄厚。房地产投资信托公司通过出售股票，将众多投资者的资金聚集到一起，从而有能力去投资个人投资者无法独立完成的、耗资巨大的房地产项目，这也是整个基金行业具备的优势之一。 再次，专家管理。房地产投资耗资大，费时长，影响因素多，操作难度大，对专业知识的要求也非常高，通过基金公司专家来管理，就可以大大降低风险和费用。 其四，具备杠杆投资能力。一般要求房地产投资信托必须将其收益3的 90以上分配给投资者，
5、这项限制使得基金公司只能通过债务杠杆融资来达到其资产增长的目的。当然，在股市上涨的时候，基金公司还可以发行新股筹资。而股市低迷时，基金公司则宁愿举债，因为发行新股一方面可能不容易成功，另一方面可能出现对基金价值的低估现象。而只要借入资金收益率高于它的成本，合理使用债务杠杆，就会增加基金股份持有者的每股收益率。不过，值得注意的是，在收益可能因杠杆作用提高的同时，投资者面临的风险程度也可能相应提高。 其五，流动性好。房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差，投资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售，如一间房子，要卖就得全部卖掉。要是投资于房
6、地产投资信托，这些麻烦就不存在了，因为基金本身有一个很广泛的、流动性很好的二级市场，买卖按市场价格进行，投资者可全部或部分出售其基金股份，如果要想继续投资，还可以到二级市场买回来，这比直接介入房地产交易要方便多了。 最后，风险分散化。房地产投资信托可以利用分散化投资的原理来大大减小投资的风险，这里的分散投资包括地区分散投资与资产种类分散投资两种。地区分散投资指将投资分散于不同地点，以保证整个投资组合收益的稳定性。比如在美国您若投资于华盛顿、新泽西、亚利桑那等不同地区，即使其中某个地区房地产价格回落，还可能从其他地区的价格上涨中将利润弥补回来；资产种类分散，是指同时投资于不同类型的房地产，如部分
7、投资于商业地产，部分投资于民用性的，部分投资建设高级别墅，部分投资于建设普通住宅等，这就是不把所有鸡蛋放在同4一个篮子里的风险分散原理在房地产投资信托中的应用。而个人投资者因资产有限是很难独立做到这一点的。 以我姐为例。她一旦买了她所信赖的某房地产投资信托公司的 REITs产品，不管是权益类、抵押贷款类还是混合类，理论上她也拥有了某处或某几处房产的部分产权，她不用再为自己区区三十万四十万难以人市购房而焦虑了。她也不用自己跑断小腿绞尽脑汁地去侦察、计算了，基金公司的专家将帮她管理该房产，通过出租等多种方式盈利。按照规定，收益的 90以上必须分配给投资者，这样我姐就获得了因房价升值、租金升值或贷款
8、收益等所致的房产收益。而且，变现起来老容易了若看多或手头又有盈余了，增持!若看空或手头紧了，抛售!如此，对于房产没有了真实拥有的实沉感，却也省了老多的心思，再不用担心一大House 握手里如何装修如何出租如何脱手了，这对于有点儿钱又没多少闲、想往房市扎又不太懂行的人来说，不挺好吗。 投资 REITs 的风险 世上没有只赚不赔的买卖，没有只受益无风险的事儿。投资 REITs前，更须了解 REITs 的风险所在。 1 商务风险。商务风险也称经营风险，是指由于房地产投资信托公司的经营获利能力大小不同而带来的收益的差别。在考察商务风险时，投资者应注意以下几方面：(1)基金经理人过去的业绩；(2)周围的
9、经济环境；(3)投资项目的盈利能力，如权益型房地产投资信托应确定其资产5租金收入的稳定增长程度，抵押债权型应确定其债务人的还本付息能力。2 市场风险。指由于房地产投资信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票的价格变动与整个市场大趋势都存在着相当程度的正相关，这就使得有些股票价格的变化与公司本身经营状况的联系并不十分密切在中国，这一点尤其明显。价格并不完全取决于金融产品本身，也算是金融资产天生的一大品性吧。而如果投资者恰巧在市场不景气时想变现，无疑会因证券价格下跌而遭受损失，这就是市场所造成的投资风险。因此投资者也应密切注意基金证券的市场价格与整个市场指数的走势情况，选择有
10、利的出市、入市时机，尽可能回避市场风险。 3 购买力风险。它衡量的是房地产投资收益的增长速度是否能赶上物价上涨或通货膨胀的步伐。因为将名义的收益率减去通货膨胀率，得到的才是真正的实际收益率，所以存在名义上获得收益，实际上总购买力不见得增加甚至降低的风险。人们普遍认为，房地产投资是有利于回避通货膨胀的风险，但实际也不尽然，因为投资项目存在一个“经济折旧”问题，即与其物理损耗无关的无形的经济损失，比方说，在一个已有办公楼的同一地区又出现了结构更完善的办公楼与之竞争，很显然，旧办公楼的租金要大大下降，这就是“经济折旧” ，其损失程度，往往通货膨胀也抵消不了。 4 利率风险。利率的变化也会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托，因为它的资产主要是由一些长6期的固定利率的贷款组成，那么利率的上升就会引起债权组合价值的相对下降，因此，为避免利率风险，现在美国的房地产投资信托公司采用浮动利率，当然，对于一些短期贷款来说，利率风险是不存在的。 总之，如果哪一天 REITs 来到了您身边，不妨投入一些时间走近它。无论如何，国人有限的投资渠道因它而开畅多了。想一想，在美国，REITs 已被视为股票、债券及现金以外的第四类重要资产配置选择呢。
