1、1告别暴利抑或做秀 人们拭目以待真的降价了 北京 21 家房产商联合推出 26 个项目累计 20 万平方米、2300 余套优惠商品房，房源覆盖东城、宣武、朝阳等 10 个区县，最高让利幅度达到2630 元，平方米。市民可以通过相关网站、项目售楼现场以及国贸北京春季房地产展示交易会(4 月 8 日12 日)，挑选购买优惠房源。 春节后，北京房地产业协会等 6 协会联合发起“2009 春暖楼市北京居民优惠购房系列活动” ，首批包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等开发商主动加入。降价的项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为216，如公园五号、中
2、信城、北辰香麓、中堂等 17 个项目；另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水、首城国际、银河湾等 9 个项目。 26 个降价项目中，均价最高的项目位于海淀区，价格达到 26302 元平方米，均价最低的项目位于房山区，价格为 5417 元，平方米。其中有 4 个项目的降价幅度超过 2000 元平方米，3 个项目降幅超过 1000 元平方米，15 个项目的降幅在 1000 元平方米以内，另外 4 个项目为新上市项目还没有公布价格。降幅最高达到 2630 元平方米，降幅最低的仅有 111 元平方米。 2与此同时，6 协会还共同发出“春暖楼市”共创繁荣倡议书，让购房者切实享受到价格优惠的同
3、时，开发商须保证所提供的优惠房源与其他待售房源具有同等品质。目前，市民可以通过北京春季房展网络联展网、搜房网及北京房地产业协会网挑选房源。在网上，市民可以形象直观地查看楼盘所处的区域，近期楼盘的价格走势，甚至可以即时查看各楼盘的交易情况。 在北京工作的王先生，计划买房已经一年多了，听到降价消息后，他显得比较平静， “降价的房子如果是期房，一两年后才能人住，那这个房子的价格就不好判断了。 ” 王先生说，他月收入约六七千元，2008 年 5 月开始有买房打算。按照自己的承受能力，他希望在北京的西北区域买到单价 1 万至 1.2 万元的房子。当时他比较喜欢的西二旗的房子单价在 14 万元左右，所以一
4、直没出手。奥运会后，西二旗的房子单价降到 1.2 万元，考虑到房价走势，他还是没出手。 听到西四环的中堂单价降至 1 万元后，王先生说，房价确实降了，如果房子合适，他会出手购买。但他也有一些疑惑，例如，这次推出的降价房源有多少、会不会是朝向和户型不好的“特价房” 、购买时需不需要预交购房押金、开发商是否允许公积金贷款? 北京万科销售部经理王波说，万科旗下的多个项目都将参与此次活动，包括价格相对比较高的公园五号项目，主要是部分小户型参与该活动，参与本次活动的房源总共几十套。购房人可以在指定的房源中进行挑选，并享受优惠。 3王波表示，万科并不担心优惠措施会引发前期业主情绪波动，因为房源之间还是有差
5、别的。 上演“灭亡”前“疯狂” 与北京相背，深圳上演了另外一幕。 “以前 13 万元平方米的房子早就没了，现在最低价 14 万余元平方米，明天准备再提价。 ”在深圳市福田区水木澜山售楼处，销售人员提醒询问者，如果今天不出手，明天就连单价 1.5 万元平方米的房子都买不到了。眼下在珠三角地区，随着政策支持和成交量持续扩大，像水木澜山这样迅速提价的楼盘已不在少数且呈愈演愈烈之势。 近日，广东省政府出台的稳定楼市 15 条，营造了一种呵护楼市、鼓励购房消费的舆论环境，从而进一步加强了市场信心。记者在走访过程中了解到，深圳市目前在售楼盘或多或少都取消了以前的优惠措施，甚至进行了千元以上的提价。开发商又
6、掀提价潮，让人们实在百思不得其解。 谁都知道，当下中国房地产房价过高基本面和房市低迷基本格局并未根本改变。虽然少数地区房价略有下降但不少地区仍然非降反涨，也就是说，无论房价涨跌大抵皆未能改变中国房价收入比远远高于国际惯例的事实。换言之，房价还是远远高于老百姓购买能力，老百姓照旧买不起房。基于对房地产作为宏观经济支柱产业和其发展动向可以“牵一发而动全身”的认知共识，中央地方政府先后多次出台房产新政为低迷4沉睡的房地产市场注射强心针。应当说，在政策发力下，部分地区房市确实出现回暖迹象，然就总体而言房市低迷状态依然故我。现下开发商又掀提价潮显然不合事宜。 众所周知，中国房市去年已然全面进入调整期，房
7、地产成交量萎缩积压量飙升，地产商面临资金压力，各种促销幌子实则乃是变向降价成为房市大势写照。全球金融危机蔓延发散并对国内实体经济产生负面影响愈益显现，对早已进入调整期的中国房市无疑是“雪上加霜” “祸不单行” 。开发商又掀提价潮，无异于逆经济危机而动的自杀行为。 有社科院专家在近期?t 望新闻周刊撰文分析，2009 年房地产周期发展和走势有较大差异。如东部城市将进入衰退期，中部一些城市仍处高涨阶段有些城市甚至正值复苏期。未来调整有所不同，大城市房价跌幅超过中小城市。前几年房价上涨过猛的地区主要集中于北京上海广州深圳等一线城市，随着调整不断深入，上述地区房价存在大幅下跌趋势。市场调整是经济周期规
8、律和价值规律供求规律竞争规律作用的必然结果，不以人的意志为转移。可见，开发商又掀提价潮是对市场规律作用的背离逆动。 联手降价抑或联手造假 房地产开发商终于出招了，而且是联手，地点在北京。尽管216的降幅对于几十万、几百万的房屋总价而言无足挂齿，但购房者更愿意稍稍放下一些沉重，偷偷地笑一下：你们终于绷不住了。但掩5笑之余，苦涩随即涌上心头。 任何承诺都有枷锁，商人的举动尤其需要防之又防，有例为证。某楼盘在此次联手降价之前的价格是 8000 多一平方米，但联手之后，房价瞬间跳跃成 9000 多一平方米，中间这 1000 元的涨幅，算是给此次 2-16的降价一个下蛋的竹筐。诚如是，此次降价则更像是一
9、次广告欺诈。当然，购房者经历了与房产商年末年初这段对峙之后，我们更愿意相信上述情况只是一个个案。毕竟购房者还是看到了房价的松动，毕竟房产商主动联了一次降价的手。激进的消费者或许依然不屑一顾，再次偷偷地笑一下：眼一睁一闭，2没了，眼再一睁再一闭，或许还有 2真的可以没。 今天上午，笔者随机抽取了几个在售楼盘，并以购房人的身份对公布的优惠情况进行了了解，结果发现，公布的不比以前便宜，而且有些优惠是有针对性的，如有的楼盘只有东西朝向的，或者只有大户型或小户型参加优惠活动，甚至有楼盘仅拿出几套参加活动。另外，有些是一直都有优惠的，只不过是重新拿出来。 对于开发商的实际报价都与公开优惠有些出入，有业内人
10、士称，这是正常的，因为均价这个事儿本来就说不清。另外，不管哪儿组织的，开发商的定价一定是听“市场”的，跟着市场走，卖得好，就不可能降，卖得不好，不降也不行。 北京的 26 个让利项目，并不是所有在售房源都降价，如北辰香麓，200 多套在售房源中，有 70 套房子参加优惠活动； 万科旗下的公园五6号项目，主要是部分小户型参与该活动，房源总共几十套。 从价格来看，均价最高的项目位于海淀区唐宁府，优惠后价格为每平方米 23672 元；均价最低的项目位于房山区天恒乐活城，优惠后价格为每平方米 5200 元。26 个项目中，降幅最高达到每平方米 2630 元，降幅最低的仅有每平方米 111 元，其中，1
11、5 个项目降幅在每平方米 1000 元。另外，笔者暗访了中信城，其公布市场均价：每平方米 17776 元，公布优惠售价：每平方米 17044 元。售楼员沈小姐说：2 月底，该项目已经推出了第一轮的优惠房源，当天就全部售罄，根据有关部门要求，将在 16 日加推一个单元的房源，依然是东西通透户型，价格和第一轮差不多，均价每平方米 18500 元，一次性付款每平方米减去 500 元，按揭付款每平方米降 300 元。笔者又来到远洋?沁山水，据销售员告之：月底开盘，预计均价 13500 元，没有优惠活动。相对前两期，因为位置好了，价格略有上涨。 参加此次优惠活动的开发商，有的将对优惠房源承诺“最低保底价
12、” ，未来如果该楼盘同等产品降价销售，购房人可据此获得赔偿。 2008 年房价的一轮调整，使得开发商对于利润的追求从盲目转向理性。市场成交走势的惨淡，会驱使开发商们懂得“让利于民” ，而不是像过去一样一味追求高额利润。但是，这几年销售的项目大多是前几年地价较低时获取的，因此利润空间仍然很大。亏本出让的可能性并不大。有些开发商叫嚣着亏本，炒作成分更大些。放弃暴利追求，学会自救 “促销不能看作普降” ，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，27月份北京商品房销售量达到 5800 套，这次推出的 2300 余套优惠房源不足上月销量一半。数量并不多，不能被看作是房价出现普降的信号，还是促销的性质。 陈云
13、峰说，此次推出的房源价格确实降了。特别是单价 2 万元以上的项目，销售压力非常大，高端客户不认同，中低端客户买不起，所以此次的降幅最大。位于大兴的理想城，是五环内唯一的万元以下项目，因为项目达到 150 万平方米，销售压力也非常大。 “我估计四五月份，北京将出现更大的降价潮。 ”陈云峰说，购房者是否要出手的最简单测试办法，就是看想买的楼盘与同地区二手房价格差是否在 10内。 今年的房地产市场调整仍然会持续进行，房价还是会有向下的空间。从市场整体的成交情况来看，总体需求量释放得并不明显。归根结底，价格尚未调整到供需平衡的状态。宏观方面，日益突出的一个状况是，内地房企的融资渠道仍然狭窄。无论是资本
14、市场还是银行信贷，对于开发商来说仍然有一定的局限性。而销售回款已成为最直接的资金来源。那些还在酝酿涨价的个别开发商，骨子里就是追求暴利性。在目前这种市场情况下，理性认清形势，积极消化产品以回笼资金才是企业立足之本。 只有真正降价才是正途 中国指数研究院最近发布最新一期的中国房地产指数显示，各城市住宅成交均价仍处于下降通道，出于房价将持续下降的预期，消费者购8房意愿跌至新低。面对楼市低迷，开发企业在 2 月纷纷加大降价幅度来促进销售，成交均价持续下滑，杭州和深圳表现尤为明显。而北京等地由于保障性住房集中成交，成交均价从 2008 年 9 月开始有较大幅度的下降。天津、武汉等城市成交均价表现相对稳
15、定。 中国房地产指数系统重点监测的 30 个大中城市中，2 月份有 24 个城市住宅成交面积环比上升，其中成交面积最大的为重庆，其次是上海和长沙，北京成交面积环比增长五分之一。 调查显示，目前开发企业推盘意愿普遍不高，新增供应明显萎缩。今年前两个月，北京等 8 个重点城市新增批准住宅面积持续下降，且环比降幅均超过了 50。与去年同期相比，仅武汉有所上涨，其他城市降幅均在 30以上。 据中国指数研究院月度居民购房意向调查显示，出于房价将持续下降的预期，购房者纷纷推迟购房计划，准备在半年内购房的比例从 1 月的 35.8下降到 2 月的 13。 今年，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。温总理报告中关于促进房地产市场稳定健康发展费了不少笔墨，而保障性住房政策、自住性改善性住房政策、中小套型中低价位普通商品房政策、二手房市场和住房租赁市场政策、进城农民工解决住房困难等与民生密切相关的政策乃是政府工作着力点。这从而进一步提振市场信心。也就是说，中央房地产政策，皆旨在稳定市场信心和预期，推动房地产业平稳有序发展。也就是说，是为了实现中共十七9大提出的执政目标，而不是要维护和稳定高房价。实现“居有其屋”目标。对开发商而言，就是识顺势摒弃暴利思维降价让老百姓买得起房。
