1、1都市丽人 青怡 江敏 谁对谁错楼市火热，燃起不少人的置业热情。在我们身边，可能有很多人通过房产买卖而收益颇丰，人们在羡慕之余，也不免跃跃欲试。但是，在热衷于成为城市房东之余有没有考虑过自己的实际情况，是不是合适作一个投资客。 首先介绍一下本文的两位主角。青怡，女，29 岁，广告公司客户经理，月收入 7000 元；江敏，女，28 岁，某化妆品品牌代理，月收入6500 元。两个人是大学同学，毕业以后一起来到深圳发展。两个人的经济收入一直都差不多，但是在房产投资方面却有天壤之别。 这不，不久前的一个周末，两人又相约去看楼，在深圳郊外某小区的售楼现场，两个好朋友一起看中了两套相邻的小户型单元，相约一
2、起买房，好朋友能继续住在一起，两个人都十分开心，一起交了订金，准备购买。 但等到签合同，交首期款的时候，青怡以 27 万元总价买下了看好的房子，好朋友江敏却放弃了。青怡说，这套房子既可以自住，将来又可用做投资，总价又低，楼盘地段升值潜力又大，应该没买错；那么江敏的放弃是不是与这前景美好的投资机会失之交臂了呢？ 其实，这里并没有谁对谁错，投资房产非常讲究个人条件，每一个人的实际情况不同，他或她需要做出的决定也会不一样。 2青怡买楼：无心插柳做房东 青怡毕业 6 年，却已有三套房产在手里，前面说到的刚刚交完首期的小户型正是第三套房子。有时她甚至想到，等自己老了，或者根本就没到退休的时候，她就可以不
3、工作，单靠这三套房的租金来过活了。每个月至少 6000 多元的租金收入，这已经比现在很多人的退休金还高。 青怡刚刚买下的这套房子，据她自己说，其实是第一套有投资打算的房子。她以前买房初衷都不是为了单纯投资，就是这一套有投资打算的房子其投资目的还在其次，因为这套房子的头几年还是青怡自己先住，她说，等日后结婚买了大房子，再将其出租。这套新房可以用做自住的理由是，这里虽然位处深圳关外，但实际上离她上班地点更近，60 平方米的销售面积，实际使用面积有 80 多平方米，设计也很有特色，装修甚至家电全包。 这套房子总价约 27 万元，首期付两成万多元，余款年按揭月供 1760 元。她觉得，房子很符合现在生
4、活的需要，月供自己又可以负担得起，自住很理想。 此外，青怡还很看好这套小户型的投资前景，她说楼盘正好位于深圳地铁四号线旁边，周边已经建成了几个大型居住社区，以后配套都会很好的，应该是深圳城市化进程的最前沿，周边小区里的房子出租率非常高，这套房子以后自己不住出租也应该没问题。她预计，日后该单元的月租金应该可以达到 1800 元，应该是很好出租的。 3回过头来说说青怡买的前两套房。那两套房子是青怡毕业参加工作2 年后买下的。 2000 年月，在结束了 2 年多的租房生涯后，青怡终于在深圳南山某楼盘以友情价一口气买了两套两房单元。之所以称友情价，因为那个楼盘原本单价至少在 4600 元平方米以上，由
5、于是尾货，又有朋友关照，于是青怡拿到低至 3000 元平方米的价格。因为她觉得价钱实在便宜，就一次买了上下楼层两套单元，每套单元面积平方米，总价约 20 万元套。两套房子首期付，共约2 万元。按揭年限分别是年和年，前者月供 2600 元左右，到明年月份供完；后者初期月供 1500多元，现在降至多元，还有 6 年贷款期。如今，青怡刚刚买下的第三套房子已经交楼，她打算搬过去住，南山的那两套单元每套实际月出租价为 2000 元。 青怡说，当初买那两套房子时并没有考虑投资目的，是用来自住的，一套给自己住，她打算扎根在深圳；一套以后给父母住，将来会接家人来深圳。因此，就算这两套房子现在转手卖掉也能赚些钱
6、，但她不会出手。 青怡是有着长期投资的心理准备的。她说，如果是先买来自住再打算放租的房子，就要注意挑选那些至少能让自己住得相对舒适的房子。比如在小区足够大，选择余地也比较大的条件下，朝向、通风、噪音等方面还是尽量挑一些居住条件好一点的房子，以舒适的居住等待地段的升值。另外，如果选购的是新城区或者新地段的房子，周边配套不是很完善的时候，就要有长期投资的心理准备，就像投资方面的行家所言，4房产毕竟是不可再生资源，挺住十年甚至二十年，始终会赚钱的。 以年租金总楼价计算投资回报率，青怡在海珠区的单元每套月租金预计 1800 元，年租金约为 2.1 万元，除以总楼价 27 万元，这套房子的投资回报率就是
7、 8左右，属于正常标准。 而青怡在南山的单元每套月租金 2000 元，年租金约为 2.4 万元，除以总楼价 20 万元，这套房子的投资回报率就是 12左右。那么，这个投资回报率对住宅而言是非常理想的，普通住宅的投资回报率通常在 8左右，豪宅的回报率也就是 8.5%，理想的商铺不过在 10上下甚至更高。青怡的这两套房子的投资回报率能达到 12%足够令她欢天喜地了。 如果仅按投资回报率来计算，青怡这第三套房子的投资回报率只是普通的正常标准，但必须看到的另一个现实情况是：这套房子头几年她是用来自住的，而且房子的诸多条件都十分符合她对自住的要求。特别强调这一点很重要，否则，她要么继续迁就在早前买下的南
8、山的其中一套房子里居住，要么还得在工作单位附近另租一套房子住，都是要有所牺牲的。更关键的一点是，青怡看好的是这套房子的投资前景，而在美景实现的前几年，她用来自住，就不会亏掉头几年的空租期或低租期回报。另外，单身买小户型自住，资金压力不太大，投资风险也会相对低些。 虽然是无心插柳，但类似青怡这样捡到尾货的大便宜确实是投资最好的切入点。以高落差在低谷位买进，这种投资在成本上已经很占优势了，价差回报有时甚至比靠多年收租金来得更划算。 当然，现在市面上的能让青怡捡到这样的黄金尾盘是十分不容易的，5在投资尾盘的过程中买家必须要有规避风险的准备。便宜的房子大多是卖方急于脱手。卖方如果是发展商，就要考虑其后
9、续资金是否有问题，要考察这个楼盘的相关配套是否已经到位，水电是否仍是临水临电，地价缴交情况，其他业主办房产证是否顺利，物业管理如何，规划是否有变更等问题。这些问题很重要，特别是对投资客来讲，不利因素对租价能否坚挺甚至上扬将起着关键的作用。 江敏：稳健出手一次到位 差点就与青怡一起买下那套深圳郊区小户型的江敏是楼市中的另外一类置业者的典型代表。 江敏之前基本上没看过什么楼盘，虽然来深圳工作后也经常搬家，租住单位附近不同的房子，但买房的念头并不强烈。不久前的那次看房，其实也是她陪好朋友青怡去看了那套位于深圳关外的小户型，结果一看就喜欢得不得了，太让人心动了。 心动的最后结果是，她否定了现在自己的生
10、活方式：总是搬家太漂泊了，现在刚搬的房子又旧周围又嘈杂，自己还不敢花钱布置，从单位回家的路面灰尘很大，也总觉得下夜班回家的路上不是很安全，而且，单位所在的片区房价很贵，每个月把将近 2000 元租金白白交给房东不是太亏了吗？ 想来想去，江敏就觉得那套新居最适合自己。不过，她在交完订金之后还是一些朋友咨询了一番，咨询的结果是：还是先不买了吧。 6这种看似戏剧化的转变在江敏说来却显得在情在理：“第一，更多的朋友们都说我现在不适合买房，因为自己还没定性，不确定的因素太多，比如男朋友，比如工作等等。而且，我看的房还太少，看了一套就买，朋友都说我太冲动。第二就是，我现在钱还不是很多，如果第一次置业应该就
11、是为自住的，没余钱做投资；但住的话，我觉得那套单元还是小了一些，舒适很重要，要不整个人情绪都会不好。青怡跟我不一样，她就喜欢小户型的，她喜欢蜗居生活，大了反而会怕。第三嘛，我现在新搬的房子住了三周，觉得还不错，我还发现了另外一条上班的近路，比原来方便多了。 ” 投资房产当然要讲个人条件：江敏的收手就是考虑到自身实际情况。首先，她个人的积蓄并不丰厚，如果真的以投资为目的倾囊而出，那么到了日后需要和老公一起买大房子时，如果她没有新的积蓄，就必须依靠卖掉这套物业换回大房子的首期款。按照近几年的二手市场成交个案看，二手价位能持平甚至升涨的项目并不多，她这套小户型在未来几年一买一卖间到底是亏还是赚，恐怕
12、情形不容乐观。 其次，如果这套单元像朋友青怡那样，先买来自住，日后再放租，也不失为投资的一种方式。但江敏连自己住都觉得不太能接受，何况还要考虑到这套房子能否成为日后结婚两人的居所，离未来老公上班的地点是否合适等等，如果这些条件都不符合，那么只能做投资用途。 再次，如果纯粹为投资，不考虑自住的话，投资范围圈定在目前已经成熟的地段会更为合适。因此，江敏轻松放弃了这次购房机会，继续推迟购房计划。 7房价涨跌：有时候不关你事 如果房产只为满足居住功能，那么价格的涨跌对你而言就没有任何意义。 从购买动机来看，买房无非是出于自住或投资。现在，越来越多的人在购买商品房时会充分考虑到房子的投资价值。但对大多数
13、人来说，买房首先是为了解决自己居住需求。购房者完全依据自己的喜好，选择了适合的住房，无论其房价的涨跌，主人都不会轻易出售。同样，您可能有这样的经历，自己几年前购买的房子已经大大增值了，可现在要把旧房子卖了，在相同地段再买一套大一点的房子，发现会比当时同样买大房子付出的差价多出不少。比如当时的房价是 4000 元，分别买 80 平方米和 120 平方米的房子，差价是 16 万元。如果房价上涨到 5000 元，差价就会拉大到 20 万元。 这告诉我们，如果你选择的房子处于房价快速上扬的地区，那么，你将来要在同地区换购，要付出的差价也会变大。购房人并没有得到投资的收益，如果要获得房子增值的效益，就只
14、有到另外的地段选购住房了。 但如果你买房子不是自己住的，而完全是一种投资行为，那就完全可以轻松获取这种增值的效益。 纯粹投资与自住的最大区别就是舒适度。对中档物业而言，如果是投资，就要尽量挑面积小、朝向差、楼层低、景观弱、设计普通的房子，因为这种单元的总价一定会比好房子低很多。但只要地段好（这是投资8最关键的） ，设计差的单元租金并不会比各方面都优秀的单元低很多，一算投资回报率反而会更高。但豪宅则不太适用这个规律，更多的因素在物业管理、自然环境和内部装修等。 前景，许多投资客会因为看好某地段的规划前景而认定楼盘会升值，但抛开先自住后放租不谈，如果真为投资，那么新地段的房子等待期会较长，而这段时间里，新地段的新房子会不断涌现，而自己的房子则在不断变旧。相对来说，成熟地段的投资见效快，回报也更稳妥些。 如果是自住为主、为先，就要挑舒适度高的房子。当然，舒适度也是因人而宜，有人喜欢大客大房，有人喜欢错落的复式，有人对景观很在乎，有人则对朝向很重视。先买可以让自己住几年的房子，折旧了再租也不亏。
