1、房地产估价报告估价报告编号：*法估字2017101 号估价项目名称：位于沙河口区丽都园 49 号 4 单元 4 层 2 号房地产市场价值评估估价委托人：大连市中级人民法院房地产估价机构：*注册房地产估价师：*（注册号：*）*（注册号： *）*（注册号： *）估价报告出具日期：二一七年十月二十七日房地产估价报告 致估价委托人函* - 1 -致估价委托人函大连市中级人民法院：我公司接受贵院委托，对被执行人王洪海位于沙河口区丽都园49 号 4 单元 4 层 2 号房屋的价值进行鉴定。为完成该项工作，我们组成估价小组，遵照独立、客观、公正、合法等原则，依据有关法律法规和估价标准，采用比较法对被执行房屋
2、及所分摊的土地使用权的市场价值进行了专业分析、测算和判断，有关结果见下表。估价结果摘要估价目的 为估价委托人鉴定估价对象房地产的市场价值提供参考名称 沙河口区丽都园 49 号 4 单元 4 层 2 号房地产坐落 沙河口区丽都园 49 号 4 单元 4 层 2 号范围 房屋所有权及分摊的土地使用权规模 建筑面积 116.93 平方米用途 设计用途为住宅，实际用途为住宅估价对象权属 房地产权利人为王洪海价值时点 二一七年九月二十日房地产估价报告 致估价委托人函* - 2 -价值类型 市场价值项 目 数 额（人民币）149.67 万元总 价（大写）壹佰肆拾玖万陆仟柒佰元估价结果市场价值单 价 128
3、00 元/平方米估价报告使用期限自 2017 年 10 月 27 日起至 2018 年 10 月 26 日止估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告，并请特别关注其中的估价假设和限制条件。此致！ *法定代表人：*二一七年十月二十七日 目 录估价师声明 .1估价的假设和限制条件 .2房地产估价结果报告 .5一、估价委托人 .5二、估价机构 .5三、估价目的 .5四、估价对象 .5五、价值时点 .8六、价值类型 .8七、估价原则 .8八、估价依据 .9九、估价方法 .9十、估价结果 .10十一、注册房地产估价师 .10十二、实地查勘期 .11十三、估价作业期 .11估价报告附件 .121、
4、司法鉴定委托书复印件；2、估价对象所处位置示意图；3、估价对象现场照片；4、估价对象权属证明复印件；5、房地产估价机构营业执照及估价资质证书复印件；6、注册房地产估价师估价资格证书复印件。房地产估价报告 估价师声明* 第 1 页估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与本次估价的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委
5、托人及估价利害关系人没有利害关系，也对本次估价的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师已于 2017 年 10 月 17 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对估价报告提供重要专业帮助。房地产估价报告 估价的假设和限制条件* 第 2 页估价的假设和限制条件一、一般假设1、本次估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料来源于估价委托人所提供的估价对象的大连市房地产权证复印件，注册房地产估价师对其进行了
6、检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3、注册房地产估价师依据估价委托人提供的大连市房地产权证复印件确定估价对象的房屋建筑面积，经当事人现场指认，我们对估价对象进行了查勘，但并未进行专业测量。本次估价中假定估价对象实际建筑面积与登记数据无差异。4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以
7、下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；房地产估价报告 估价的假设和限制条件* 第 3 页（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;5、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。二、未定事项假设本报告无未定事项假设。三、背离事实假设1、本次估价价值时点为 2017 年 9 月 20 日，完成实地查勘日期为 2017 年 10 月 17 日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。2、于价值时点，估
8、价对象已设定抵押权利，抵押权人为大连银行股份有限公司第一中心支行，本次估价未考虑抵押因素对估价结果的影响。3、于价值时点，估价对象已被人民法院查封，本次估价未考虑查封因素对估价结果的影响。四、不相一致假设本报告无不相一致假设。五、依据不足假设 本报告无依据不足假设。房地产估价报告 估价的假设和限制条件* 第 4 页六、本报告使用的限制条件1、本估价报告估价结果仅为估价委托人在本报告中说明的估价目的鉴定市场价值目的下使用，不得做其他用途。若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年（自2017 年 10 月 27 日起至 20
9、18 年 10 月 26 日止）。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。估价报告超过一年后，估价结果失效。3、估价结果没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响；没有考虑抵押、查封、可能承担的担保等事宜以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响，也未考虑快速变现等处分方式对估价结果的影响。4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。房地产估价报告 估价结果报告
10、* 第 5 页位 于 沙 河 口 区 丽 都 园 49 号 4 单 元 4 层 2 号 房 地 产房地产估价结果报告*法估字2017101 号一、估价委托人估价委托人：大连市中级人民法院二、估价机构估价机构全称：*住所：*法定代表人：*营业执照注册号：*资格类型：*资质等级：*资质证书编号：*有效期限：*三、估价目的为估价委托人鉴定估价对象房地产的市场价值提供参考。四、估价对象估价对象为王洪海所有的位于沙河口区丽都园 49 号 4 单元 4层 2 号的房地产，估价范围包括房屋所有权及分摊的国有土地使用房地产估价报告 估价结果报告* 第 6 页权，不包含可移动的家具等动产及无形资产、债权债务等。
11、具体情况见下表：估价对象概况表估价对象 沙河口区丽都园 49 号 4 单元 4 层 2 号房地产坐落 沙河口区丽都园 49 号 4 单元 4 层 2 号范围 房屋所有权及分摊的土地使用权东至 住宅 西至 东联路四至南至 区域内道 路 北至 区域内道路规模 土地面积 未载明分 摊面积 建筑面积 116.93用途 设计用途 住宅 实际用途 住宅结构、建成时间 结构 钢混 建成时间 2003 年层数 房屋总层数 11 层 所在层数 4 层基本状况土地使用权 国有土地 是 集体土地 否实物状况土地实物状况根据估价委托人提供的有关资料所示，估价对象所在小区使用土地为国有土地。估价对象所在建筑使用宗地地势平坦、形状规则。宗地外基础设施达到七通（道路、供水、排水、电力、电信、热力、燃气）水平。
