1、1建筑物区分所有权性质探析【摘要】本文从理论和法律规定两个维度探讨了建筑物区分所有权的性质,先总括的分析了作为一种复合型权利的建筑物区分所有权,之后着重探讨了其中最重要的一种权共有权的性质。 【关键词】区分所有权;复合性权利;共同共有 20 世纪 90 年代以来,我国城市土地利用开始向立体化方向发展,越来越多的高层建筑拔地而起。高层建筑在缓解居民住宅紧张的同时,也产生了新型的民事法律问题建筑物区分法律问题。在物权法颁布以前,我国立法并没有明确规定建筑物区分所有权制度,只是在土地登记规则等行政法规中有一些相关规定,而这些规定尚不能形成我国的建筑物区分所有权制度,更无法充分调整实践中基于“建筑物区
2、分所有”而产生的民事法律关系。 2007 年 3 月 16 日,十届全国人大五次会议物权法的颁布,标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步,建筑物区分所有权制度在我国得以正式和全面确立。 一、 总括的视角复合性权利 建筑物区分所有权,是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时,各2个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分) 所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物(共有部分) 所享有的共有权,以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共有部分管理权的总称。 根据物权法规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容: (一) 区分所有权人的专有
3、权 区分所有权人的专有权是指区分所有人对专有部分予以占有、使用、收益及处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人的感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。专有部分指在构造上能明确区分的,具有排他性且可独立使用的建筑物部分。各专有部分是一个可以封闭的空间,能单独使用,如具有独立的出入门户且与公共走廊、楼梯等公共设施相通。专有权实质为空间所有权。因为专有权并非是对某一有体物进行支配的权利,而是对建筑材料组成的空间加以支配的权利。 (二) 区分所有权人的共有权 共有所有权是指建筑物区分所有权人
4、依照法律或管理规约之规定,对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。我国建设部 1989 年 11 月 21 日发布的城市房产毗连房屋管理规定以列举的方式明定了共有部分的范围:门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖3气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。 共有所有权包括三项权能:使用权、收益权和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。
5、对于共有部分所产生的收益,除区分所有权人之间另有约定外,应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。 (三)区分所有权人的共有部分管理权 区分所有权人的共有部分管理权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。共有部分管理权和共有部分所有权是两种不同的权利。 “不仅仅是单纯的财产关系,其中有很大一部分是管理关系,它有人法(管理制度) 之要素存在”,共有部分管理权是为保障共有部分所有权的有效行使,而对建筑物的共有部分及共有人之间的关系进行管理、协调的权利。业主可以通过自行管理和委托管理的方式来行使共有部分管理
6、权。同共有部分所有权一样,如果业主转让其专有部分所有权,那么其享有的共有部分管理权应当一并转让。作为建筑物管理团体的一个成员,有表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。 二、深入的视角共有权探析 现代各国基本上都把建筑 物区分所有的共有权推定为各区分所有人4共有、对于该共有的性质, 学术界主要有共同共有、按份共有和总有说几种观点。 笔者认为,共有权的性质不同于按份共有。原因如下区分所有的共有权是由共有权的专有部分所决定的,是附属于专有部分的共有权,在共同关系存续期间,共有人虽然可以按照一定的标准确定其共有份额, 但不能请求分割共有财产,不能将自己的份额分出或者单独转让,只对共有财产享有收益权。
7、而按份共有之共有人对共有物原则上可以请求分割,也可以自由处分其应有部分区分所有人分别对自己的专有部分享有所有权, 对建筑物形成一种复合的权利结构,不是按照份额对一个建筑物整体享有所有权,没有形成明确的应有份额,而按份共有之共有人对共有物有明显的应有份额。 按照物权法的规定,共有人之间对共有的不动产或者动产可以约定为共同共有。可见,约定共同共有的人也是有法律认可的特殊的共同关系的。即使是法律行为,也以有法律规定或有习惯者为限,范围不能扩大。可见,将我国物权法第一百零三条规定的“约定”为共同共有的情形作严格限制解释,是符合共同共有特征的。既然对约定共同共有尚如此严格,对推定共同共有更应严格,如没有家庭关系,推定为按价共有,这是比较科学的。 物权法确认建筑物区分所有权人可以按照其对共有部分所享有的潜在的应有份额,即“按份共有”来享有和行使共有部分所有权,根据物权法第八十条的规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,除另有约定外,按照业主专有部分占有建筑物总面积的比例确定。5由此,我们可以推知业主是以其专有部分占建筑物总面积的比例为份额,对共有部分行使按份共有权的。 【参考文献】 1陈华彬:现代建筑物区分所有权制度研北京,法律出版社。 2沙风:建筑物区分所有人之共有权的性质,行政与法2000年第 6 期。
