1、1、项目地块资源（1）地块基础数据行政区： 杭州市本级 竣工时间： 2015-11-04位置：杭州经济技术开发区（下沙 R21-C-05地块）土地级别： 七级面积(公倾)： 5.034 公顷 成交价格(万元)： 52957 万元土地来源： 农转征 土地使用权人：杭州宋都房地产集团有限公司土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地土地使用年限： 70 年供地方式： 行业分类： 房地产业容积率： =2 批准单位：杭州市人民政府人民政府交地时间： 2011-05-05 成交日期： 2010-11-05开工时间： 2012-05-052、地块 SWOT 优 势地块所处城市副中心，区别于旧城区的拥挤和
2、嘈杂，能打造“宜居”的氛围。新城区规划为花园式生态型城市副中心，前景良好，能够吸引一批投资客。下沙新城拥有大量世界先进的工业制造业企业，企业员工将成为项目的潜在客户。 劣 势相对主城区而言，地块的位置较为偏远，交通不便，将流失一批固定在主城区生活工作的客户。新城区生活配套仍然不完善，对于那批对生活质量有高要求的潜在客户而言，是一大弊端。地块南面邻近离江东大桥收费站较近，往来大型车辆多且车速较快，存在一定的安全隐患。下沙现阶段的热点仍然集中在金沙湖版块及东部沿江版块，项目开发后必然面对强大的竞争，怎样吸引客户的目光是一个大问题。 机 会从配套公建设施入手，改善区域的生活配套，提升区域的居住氛围。
3、附近是大学城，商铺投资的价值都很大，住宅购买后租金的回报率较为理想，能够吸引一批投资客。区域内工业制造业企业员工较多，如果楼盘定位为中档适用型，则能吸引他们在本区域内置业。现阶段下沙金沙湖版块及东部沿江版块的价格已经达到了一定的高度，如果本楼盘能在价格上让潜在客户有“实惠”的感觉，则能大大的促进后期的销售工作。由于本单元地块，由三宗宅地组成，如果由同一家公司持有开发，则能有“大盘”的气候形成。地块位于杭州市与海宁市的交界位置，能够吸引一大部分的“海宁”客户。 威 胁现阶段楼市调控频出，无论是刚需还是投资客都有一种观望的心态，大市前景尚未完全明朗，可能会延长本案的销售周期，进而影响本案的资金回笼
4、和利润的实现。本区域的新楼盘较多，且在价格上都达到了一定高度，对项目后期的价格定位和营销策略是一种极大的考验。区域内楼盘多为新开或是次新楼盘，等本项目开始销售后，已经有一部分进入了二手房市场，将会分流部分的目标客户。本单元地块由三宗宅地组成，如由不同公司开发，则无论在产品开发还是后期的销售，都存在着强大的竞争力。3、综合分析综合上述各项指标和优劣势分析，本项目适合做中端的刚需中小户型，配置少量的首改产品。2、区域宏观投资分析信息（一）、经济环境分析1、主要经济发展指标市八区 GDP增长指标（近6年指标）（2）、政策环境研究出台时间楼市调控政策要点梳理2011-01-06浙江经适房新政1、保障对
5、象由“城镇中低收入家庭”改为“城镇低收入家庭”；2、经适房用地纳入当地土地供应年度计划；3、建筑面积控制在 60平方米左右；4、优先办理住房公积金贷款；5、不满 5年不得直接上市交易；6、政府可以优先回购上市交易的经济适用住房；7、购房人按规定交纳土地收益等价款后，可取得完全产权；8、可以先租后买。 详细2011-01-19新拆迁条例草案对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。扩大公众参与程度，征收补偿方案征求公众意见，若被征收人反对，要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。禁止建
6、设单位参与搬迁，取消行政强制拆迁。 详细2011-01-26 新国八条1、二套房房贷首付比例提高至 60%；2、对个人购买住房不足 5年转手交易，统一按销售收入全额征税；3、本地 2套房和外地 1套房家庭将停购；4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；5、囤地捂盘房企将停发股票债券停贷；6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；8、坚持和强化舆论引导。 详细2011-01-28房产税试点1月 27日晚新华社播发消息，国务院常务会议同意在部分城市进行房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。随后
7、重庆、上海宣布，28 日起试点征收房产税。重庆对比均价高两倍新房征 0.5%房产税，而上海则将房产税税率暂定为 0.6%。杭州代市长邵占维表示，杭州市目前尚未考虑试点房产税，但杭州市政府密切关注重庆等试点城市房产税的推进情况。 详细2011-02-28杭州版新国八条细则1、坚决贯彻落实各项房地产市场调控政策；2、进一步加大保障性住房建设和供应力度；3、严格执行税收政策，加强税收征管；4、严格执行差别化住房信贷政策；5、加强住房供地管理，增加住房有效供给；6、严格执行限购政策；7、切实落实工作责任；8、加强舆论宣传和正面引导。 详细2011-03-16商品房销售明码标价规定3月 16日，国家发改
8、委发布商品房销售明码标价规定，对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该规定自 2011年 5月 1日起施行。 详细2011-03-30杭州公布房价控制目标今天(3 月 30日)晚间，杭州政府公布了杭州市 2011年市区新建住房价格控制目标，即低于年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。而在 1月 12日的杭州市委召开十届九次全体（扩大）会议上，浙江省
9、委常委、杭州市委书记黄坤明公布的杭州 2011年经济社会发展宏观调控预期目标为：今年全市生产总值增长 11%左右，城镇居民人均可支配收入增长11%。 详细2011-04-06央行年内二度加息正当清明小长假收官之时，央行再次挥出了加息利剑，自 4月 6日起上调人民币存贷款基准利率 0.25个百分点。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来的第四次加息。专家认为，加息空间已较为有限，今年可能还有 1次左右的加息。连续加息对楼市的影响将逐渐由量变到质变，楼市调控效果将更加明显。 详细2011-06-20央行年内六调存准率央行宣布从 6月 20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点
10、。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达 21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达 18%。此次调整是央行自去年以来第 12次提高存款准备金率，也是 2011年第 6次上调存款准备金率。分析师指出，在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会难上加难。 详细（三） 、市政规划分析1、江干市政概览江干区面积210.22平方公里，人口99.88万。地理方面既是杭州接轨大上海、融入“长三角” 的“桥头堡” ，也是杭州城市发展战略的轴心所在，还是杭州的交通枢纽中心。境内水、陆、空四通八达，杭州萧山国际机场隔
11、江而峙；沪杭甬高速公路和沪杭、浙赣、杭甬、杭长铁路交汇通衢；距中国最大的国际深水港口上海、宁波组合港150公里；钱江二桥、三桥、六桥横亘钱江两岸；杭州火车东站和汽车东站位于境内，华东地区最大的杭州新客运中心已于2008年9月投入使用；雄伟的三堡船闸，沟通了千年古运河与钱塘江的水运交通；仅次于上海铁路南站的“长三角”第二大交通枢纽中心，集客运专线、城际铁路、磁悬浮交通、干线铁路、城市地铁、公路客运、城市公交、运河码头等多种交通形式和配套服务设施于一体的杭州铁路东站综合交通枢纽中心项目也已启动。随着杭州“构筑大都市、建设新天堂”战略的实施，江干成为杭州“城市东扩” 、 “决战东部”城市战略和实现新
12、一轮发展的主战场、主阵地，迎来了史无前例的发展机遇。杭州新的政治、经济、文化中心，CBD 所在地“钱江新城” 框架初成、雄姿初现，投资1500亿建设以大型现代化交通枢纽为圆心的“城东新城” 拉开序幕、启动建设，江干正迅速成为杭州城市新中心、都市新门户。江干区曾先后获得省级教育强区、科技强区、体育强区、示范文明城区、和谐社区建设示范区、卫生先进区、社区建设先进区、平安创建“三连冠”和全国社区建设示范城区、全国科技工作先进区等荣誉称号。美国奥的斯、日本 IUK、英国百安居、德国麦德龙等十多家全球500强企业纷纷落户，江干正成为国内外投资者创业的天堂。 从“西湖时代”到“钱塘江时代” ，江干的建设方
13、兴未艾，江干的变化日新月异，江干的发展欣欣向荣，江干的前景灿烂辉煌。这里，是杭州中央商务区；这里，是杭州交通枢纽区；这里，是杭州大型居住区。2、下沙市政概览下沙街道地处举世闻名的钱 塘 江 下游北岸，国 家 级 开 发 区 杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区 浙 江 省高教园区、浙江杭 州 出 口 加 工 区 都坐落在下沙街道境内下沙街道地处举世闻名的钱 塘 江 下游北岸，国 家 级 开 发 区 杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区 浙 江 省高教园区、浙江杭 州 出 口 加 工 区 都坐落在下沙街道境内。是杭 州 市 “一主三副”中“下沙副城”未来的行 政 中 心 、商贸中心、居住中心
14、。全街道现区域面积为95.3平方公里，常 住 人 口 2.35万，暂住人口6万人，下辖9个行 政 村 （头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南） ，3个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。下 沙 是 去 年 出 让 了 627.8亩 的 土 地 ， 高 居 所 有 板 块 之 首 。 下 沙 也 是 去 年 杭 城 土 地 市场 上 的 超 级 明 星 ， 下 沙 大 学 城 北 横 空 出 世 ， 深 圳 宝 龙 将 下 沙 住 宅 和 商 业 用 地 楼 面 价 双 双推 至 万 元 之 上 的 高 位 ， 而 碧 桂 园 的 进 驻 下 沙 ， 使 得 下 沙 这 个 杭
15、 城 最 大 的 外 来 地 产大 鳄 池 中 ， 又 多 了 一 条 大 鳄 。然 而 ， 下 沙 今 年 将 热 度 不 再 。 根 据 读 地 手 册 ， 下 沙 今 年 尽 管 仍 有 9宗 地 推 出 ， 但 加在 一 起 只 有 233.4亩 ， 其 中 ， 宅 地 更 只 有 171.75亩 。（四） 、人文环境分析1、 城 市 人 口 规 模根 据 我国于2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的结果显示，杭州市的常住人口为870.04万人 3，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的687.87万人相比，十年共增加182.17万人，增长26.48，年平
16、均增长2.38。全市常住人口中市外流入人口为235.44万人，占27.06。其中江干区人口数目为99.88万。2、人口结构（1）家庭户人口。全市常住人口中共有家庭户 4297.08万户，家庭户人口为768.10万人，平均每个家庭户的人口为2.59人，比2000年第五次全国人口普查的2.98人减少0.39人。（2）年龄构成。全市常住人口中，0-14周岁人口为99.11万人，占11.39；15-59周岁人口为654.35万人，占75.21；60周岁及以上人口为116.58万人，占13.40，其中65周岁及以上的人口为78.44万人，占9.02。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14周岁人口的
17、比重下降5.06个百分点，15-59周岁人口的比重上升3.92个百分点，60周岁及以上人口的比重上升1.14个百分点，65周岁及以上人口的比重上升0.19个百分点。（3）性别构成。全市常住人口中，男性人口为445.72万人，占51.23；女性人口为424.32万人，占48.77。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的106.34下降为105.04。3、居住环境杭州开发区以打造花园式生态型城市副中心为目标，大力实施“环境立区”战略。区内拥有省内规模最大的下沙高教园区，占地10.91平方公里，现有14所大学、16万在校大学生，知识精英的高度集聚，浓郁了文化
18、氛围，提升了城市品位。开发区充分利用钱塘江及生态湿地资源，精心打造了沿江景观大道、生态公园、高教园区景观带等生态工程，建成区内河渠交错、绿树成荫、白鹭翔飞、鸟语花香，构成了独具特色的城市品质。（5） 、综合评价随着房地产新政的贯彻落实，加之仍处高位的房价和新一轮调控新政（限购、限贷） ，我市房地产市场进入新的观望期，走势较为复杂。商品住宅销售仍处在低位运行阶段。上半年全市商品房销售面积下降2.5，比一季度回落25.4个百分点，其中市区成交商品房22897套，增长5，成交面积258万平方米，下降1.2。二手住房成交面积98.5万平方米，下降36.1，创五年来新低。可售房源大幅增加。至6月底，市区
19、可售房源53926套，面积716.7万平方米，市区商品住房供求比1.73：1。销售价格依然相持不下，上半年全市商品房销售额同比仍增长7.5，增速比1-4月、1-5月分别回升6.7和3.6个百分点。房地产开发商到位资金趋紧。上半年，房地产开发投资到位资金仅增长0.1，增速同比大幅回落 24.8个百分点，其中利用外资和自筹资金分别下降14.7和6.3。国内贷款增长4.9，个人按揭贷款下降 43.8。一些资质较低的中小企业，如后续融资渠道不畅，将存在资金链断裂的风险。房地产税收增速明显回落。上半年全市房地产业税收仅增长5.9，从收入结构看，增量的75来自土地增值税和房地产税，反映房地产交易状况的营业
20、税下降4.6，契税增长29.6，增速同比分别回落129.6和44.5个百分点。二季度，房地产业企业家信心指数降至70.4，比上季和去年同期分别下降16.4和13.2个百分点，为历史最低。3、区域竞争（一）土地竞得交易情况杭政储出201043 号，杭州经济技术开发区（下沙 R21-C-05地块）, 东至规划长安路，南至规划汇安路，西至规划长垦路，北至规划文安路。土地交付条件 交易状况 已成交挂牌日期 2010-09-27 出让竞买日期 2010-10-28成交日期 2010-10-28 成交价格（万元） 52957楼面地价（元/）5260 竞得单位 宋都对于下沙大学城北单元而言，这宗土地的出让仅
21、仅是一个开始。根据 2010年 4月公布的下沙经济技术开发区 2010年推介地块汇总表 ，下沙大学城北单元将成为未来土地供应的主力区域之一。地块推介表共收录 43宗房地产经营性用地，总出让面积约 1517.78亩。其中 29宗土地属于大学城北单元，出让面积约 1176.53亩，单住宅用地就有 26宗之巨。对比下沙板块近期的出让土地，可以发现，杭州市政府对于该板块的土地价格定价并不低，均赶超下沙目前比较火热另两个区域金沙湖和东部沿江（最高楼面起价为 5216元/平方）（二）竞争分析据杭州第二期读地手册显示，3 宗地块南北相邻，与德胜快速路相隔一条护道河，东北侧为规划中的体育公园，远处即是钱塘江。
22、42 号地块由保利地产加价 100万直接竞得，折合楼面价 5257元/平方米。43 和 44号地块由宋都房产分别加价 100万直接竞得，折合楼面价分别为 5260元/平方米和 5258元/平方米。（三）竞争楼盘分析三宗地块周边主要依靠道路交通及轨道交通，毗邻绕城高速，距离地铁 1号线下沙高教园东站直线距离约为 2000m，主干道德胜路通往主城区，沿江东大道过桥达萧山区。地块枝干道路为长安路、长垦路、安澜路、农垦路等。这三宗地块作为继下沙东部沿江板块及金沙湖板块之外，新崛起的板块，在配套上仍较为落后，除了附近大学城的学区小商业外，目前仍需使用金沙湖板块的配套，无论是医院还是大型超市等都距离较远。
23、28 日出让的三宗宅地是下沙东北部居住区块(大学城北居住区)土地出让的第一次试水，除了了大学城以南东部沿江版块已有许多新建楼盘外，鲜有住宅楼盘，多为加工制造的企业。板块指标 副城中心区（金沙湖板块） 东部沿江居住区 东北部居住区（大学城北居住区）客户认知度 高 高 一般区域规划前景下沙新城中心 沿江居住区 居住区交通便捷度 离地铁 1号线站台近、德胜路，距武林广场直线约18.4公里离地铁 1号线站台近、绕城高速，距武林广场直线约 19.2公里离地铁 1号线站台约 2公里，德胜东路，距武林广场直线约 23.3公里生活配套设施下沙商贸城、下沙医院、下沙管委会近在咫尺物业配套设施 物业配套设施入驻开发商 龙湖、和达、名城等 保利、世茂、金隅等 暂无景观概况 人工挖掘 1290亩金沙湖 一线沿江 距钱塘江步行约 10分钟板块概念 副城中心、CBD 沿江水景地产 大学城北部
