1、三亚华宇皇冠假日酒店模式风险分析不久前，三亚华宇皇冠假日酒店在三亚亚龙湾举行盛大开盘仪式。投资 5 亿多元的华宇皇冠假日酒店是产权式酒店，其客房高昂的售价让人印象深刻：售价平均每平方米高达 2 万多元。酒店最小的客房为 45 平方米，这意味着购买酒店最小的客房就需近 100 万元。而同样的投资在三亚市区可买二三套面积不小的套房。三亚房地产协会有关人士说，产权式酒店已屡次刷新三亚房产价格新高产权式酒店是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司经营，以出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它其实
2、是一种小户型的旅游地产项目。 在三亚，除了华宇皇冠假日酒店，还有汇凯、天泽海韵、天福源等一批产权式酒店在动工兴建。在海口、万宁、陵水等地，尽管当地旅游热潮不如三亚，也有产权式酒店已经完工或在动工兴建。有关人士预测，随着海南“健康岛”、“阳光岛”知名度越来越高，海南的产权式酒店还会越来越多。 高回报吊人胃口 产权式酒店能够受到热捧，自然有其诱人之处。 从理论上看，产权式酒店将宏大复杂的管理和建设所需的巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金欲取得较高回报且不想承担投资风险的投资者提供了机会。购买产权式酒店的人主要是为了投资，同时，投资者每年可以享受一定时段的免费居住。 此外，产权式酒
3、店是由专业酒店管理公司统一承租。如果该酒店管理公司具有一定品牌，以统一品牌形象面向市场，可积累定向客源。 产权酒店是旅游的产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这可以让业主相信具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，海南具有优势。一些三亚产权式酒店的开发商许诺，投资者所购客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约 15 年至 20 年后可取得产权。酒店还可带来物业增值效应，如果达不到固定投资回报，由开发商担保偿付。 在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地用于
4、开发产权式酒店。以三亚的产权式酒店天福源为例，一些业内人士评价，其建筑外观、材料、施工等，只能算是一般，然而其平均售价却高达每平方米 1 万多元，与同档次的公寓楼相比，价格要高出两倍多。 成者寥寥败者多 风险和收益是一对孪生兄弟。 产权酒店尽管有着诱人的高额投资回报，但风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人，但在一个很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。这种出卖使用权换取所有权的方式实际隐含着很大的经营风险。事实上，国内真正成功的产权式酒店只有寥寥几家，失败的例子却不胜枚举。 为了增强投资者购买产权式酒店的信心，开发商一般会引进专业公司进行经营管理。比如三
5、亚华宇皇冠假日酒由亚太地区最大的酒店管理集团洲际酒店集团管理，而且其董事长赵华山公开承诺，最少保证投资者 6以上的年回报，如果达不到由华宇集团承担。 购买客房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房，交给专业公司负责经营管理。据悉，产权酒店委托给专业经营管理公司的时间为 3 年、5 年和 10 年不等，最短的也在 1 年以上。 产权酒店的开发商都宣称，他们这样做目的是有效地保证投资者的利益。其实，更深层的意义在于，开发商可以开发产权酒店，但决不做产权酒店的经营管理商。内中玄机在于，开发商自己不承担风险，这种风险可以转
6、移给经营管理商。开发商卖完房可以抽身而退，而经营管理者本身并没有投资，最终风险还是会落在投资者身上。 此外，国家建设部有明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段。因此，某些开发商明示的投资回报承诺很可能会变成空头支票。投资还须谨慎 三亚房地产交易所所长蔡兴业产权式酒店并不看好。他说，对业主而言，产权酒店的后续风险很大：比如，在你想享受免费居住时，管理方可以无空房拒绝；在你索要年度投资回报时，管理方可以任何理由搪塞。而你远在外地很难知道酒店的实际经营情况，出现问题也不便处理。在你收回客房，不再委托其代为经营时，管理方可以向你收取高额物管费等等。此外，开发商抽身退出，管理集团只负责管理，酒店的设施在陈旧、损坏之后由谁来投资更新？ 蔡兴业说，三亚银海大酒店就是个例子。这个三亚最早以产权式概念运营的地产项目，现在被业主不断投诉，但有关部门根本无法解决。因为国家尚没有这方面的法律法规，业主合法权益很难得到有效维护。 三亚国土局局长文和坦承，他不知道产权式酒店是福还是祸，因为他现在还把握不准。不过，可以确认的是，一旦发生纠纷，现阶段购买客房的投资者很难找到维护自已合法权益的依据。他郑重提醒，任何投资都是有风险的，作为一种投资方式，产权酒店的风险还是很高的，投资时一定要谨慎。（
