1、川信湖南新金鸿股权投资集合资金信托计划,二零一五年一月,一 交易结构及摘要二 融资方情况三 项目情况四 还款来源五 四川信托简介,一交易结构及摘要,项目概述,四川信托拟设立“川信湖南新金鸿股权投资集合资金信托计划”，优先级信托规模不超过3亿元，由四川信托向合格投资者分期发行募集；次级规模不超过3亿元，由项目公司股东湖南新金鸿集团以对项目公司不低于当期优先级资金1:1的合法债权认购。其中第一阶段优先级不超过4900万元用于对项目公司增资，四川信托持有其约49%股权，其余资金进入项目公司资本公积。项目公司所得资金全部用于其名下长沙“东方美地”项目的开发建设。 信托期限2年，满12个月可提前还款；信
2、托期限届满前6个月，经项目公司书面申请、四川信托同意后，期限可延长不超过2年，原信托单位全部注销或部分注销，发行新的信托单位，但延期申请不得超过1次，且延期内的优先级信托资金规模累计不超过1.5亿元。,融资方:湖南新金鸿企业集团星沙置业有限公司（简称“星沙置业”）,01,融资规模：优先级不超过3亿元，可分期募集,03,05,资金用途：投资星沙置业股权，占股49%,06,还款来源：东方美地项目销售款、新金鸿集团资金调剂,04,期限：2年，满12个月可提前还款；信托期限届满前6个月，经项目公司书面申请、四川信托同意后，期限可延长不超过2年,摘要,预期收益率: 预期收益率为10.6%-11.5 %/
3、年,02,信托预期收益,每半年付息,到期还本,100万购买金额300万（不含）年预期收益率：10.6%/年,购买金额300万（含）以上年预期收益率：11.5%/年,信托交易结构,增信方式,一、抵押担保 1、项目公司股东新金鸿集团提供东方新城项目三宗地（抵押物一,评估价值7486万元）及15套商铺（抵押物二，评估价值6344万元）抵押，评估价值13830万元； 2、项目公司提供东方美地项目A地块抵押（抵押物三），评估价值28328万元；A地块抵押至我司名下后，可解除抵押物一； 3、项目公司提供不低于抵押物一评估价值的东方美地项目B地块（即：抵押面积不低于18615平方米）抵押至我司。 4、第四阶
4、段不超过9000万元，放款前提供我司认可的其他抵押物，抵押率不超过50%。,增信方式,抵押物表：,增信方式,二、保证担保：湖南新金鸿置业集团股份有限公司（简称“新金鸿集团”）、新金鸿集团股东罗光灿、周力、曾洁（及各股东之配偶）及湖南新金鸿集团怀化置业有限公司（简称“新金鸿怀化”）提供连带责任保证担保；三、股权质押：首期信托资金不超过4900万元，用于增资入股，我司占股约49%。同时，首期放款前约定，我司首期放款后9个月内，标的项目若未取得开发贷授信批复或获批金额低于1.5亿元，则我司占股比例不低于70%。项目公司原股东以其持有的项目公司剩余全部股权（我司实质控制项目公司100%股权），为项目公
5、司按约定偿还债务本息提供质押担保。四、股权管理及项目监管：四川信托将尽职履行股东责任，采取修改项目公司章程、委派董事、现场管理人员、资金监管、销售回款监管、约定商业计划等方式。五、资金归集：若开发贷未引入，则销售收入按50%归集到信托专户；若开发贷引入，则我司与开发贷机构同比例提取销售回款保证金。期满前6个月开始归集，归集比例为10%、10%、15%、15%、20%、30%。,二融资方情况,项目公司简介,项目公司无过往开发项目，财务结构较为简单。资产主要为存货（东方美地项目用地）及预付账款；负债均为与项目公司股东及关联方之间的关联款项。无金融负债、无对非关联方提供担保、无涉诉情况等。,股东简介
6、,股东：湖南新金鸿置业集团股份有限公司成立时间：1998年6月11日 注册资本/实收资本：4亿元注册地址：长沙市芙蓉区新金鸿大厦 资质：一级房地产开发资质。股东三人：周力30%、曾洁40%、罗光灿30%（提供保证担保） 新金鸿集团及其关联公司鸿程集团自1998年进入房地产行业，具有一级房地产开发资质。过往开发面积130万方，已经完工项目六个，完工项目均位于长沙市芙蓉区及长沙县。目前储备用地约600亩，储备项目开发面积约200万。,股东房开经验,新金鸿集团先后开发了鸿运花苑、金色华庭、东方新城、水云间、东玺门、蝴蝶谷等楼盘，完工总面积约130万的房产开发，所开发物业涵盖普通商品房、经济适用房、别
7、墅、商业、写字楼等各种物业，开发经验较足。,部分开发项目的现场照片：,集团主要资产情况： 新金鸿集团主要资产为未开发土地373393.19（合560亩），其中怀化公司302亩，星沙项目公司235亩，东方新城剩余土地约20亩。房产35952.86，自持的东玺门项目车位650个。预计价值33亿元。关联方鸿程集团目前名下长沙蝴蝶谷项目尾盘在售，名下主要资产为位于长沙市天心区的一块约15亩临江土地，以及过往开发项目的自持门面15085.84、车位900个，预计总价值7亿元。集团主要负债情况： 截止2014年10月末征信查询，集团金融负债4.51亿元，均为中长期负债。 新金鸿集团中行省分行重点客户，农行
8、省分行优质客户，建行AA级客户，并与交行、工行、民生银行等在过往开发项目上有过多次良好的合作，新金鸿集团具有较强的融资能力。 新金鸿集团实力较强，负债率较低，财务状况优良；集团自1998年进入房地产行业，无不良信贷记录，与多家银行、信托金融机构保持长期良好合作关系。,三项目情况,“东方美地”住宅小区一期项目建设地点位于长沙经济技术开发区。项目区域内交通十分便利，人民东路直通黄花国际机场仅5-6分钟车程，距长沙高铁南站10多分钟车程；规划中的地铁六号线黄兴大道站就在项目边上；城市主干道人民东路、黄兴大道与京港澳高速、长珠高速、机场高速、107国道无缝对接，15分钟到达长沙市中心，30分钟到达株州
9、、湘潭两市中心。,项目位置,长沙县简介 1、长沙县由长沙市直属，于长沙市芙蓉区相邻。全县总面积1997平方千米，总人口97.9万人（2010年）。2013年，长沙县GDP为976亿元，GDP总量在长沙六区三县中排名第一；人均GDP为9.97万元，排名第五。长沙市各区县市GDP情况如下：,2、2014年1-9月全县财政总收入达154.5亿元，同比增长17.4%，全年预计财政收入将突破200亿元大关，GDP将突破千亿元，工业总产值将超2000亿元。长沙县百强县排名从2004年的第65位，到2008年的37位，再到2014年百强县排名第9位，长沙县仅用十年时间便跨越56位，成功跻身全国前十，其经济发
10、展动力十分强劲。 3、产业方面：拥有国家级工业园区，是“世界工程机械之都”、“中国汽车产业集群新板块”，已经拥有两个千亿级的产业。截至2012年底，全区拥有企业497家，其中规模以上工业企业109家，年产值亿元以上企业54家，过10亿元企业14家，世界500强企业26家。重要工程机械企业有中联重科、三一重工、山河智能，汽车企业有长丰猎豹、北汽福田、三一客车、三一汽车、同心实业等，及一大批以汽车配套企业为主的汽车制造和零部件企业。,建设内容,“东方美地”住宅小区项目总用地面积约212.71亩，净用地面积161.93亩，总建筑面积471450.48，其中住宅303632.78，商业68182.60
11、。项目分三期开发建设。 信托标的项目为其中第一期工程。一期项目净用地面积46158.28，总建筑面积222403.76，其中住宅建筑面积173540.95，商业建筑面积8277.48，地下室建筑面积34777.12，由10栋高层住宅、1栋裙楼商业、1栋幼儿园组成，总居住户数1542户，容积率4.05，建筑密度17.73%，绿地率40.83%，设计停车位为977位。,项目投资及筹资,一期项目总投资估算64992.57万元。 目前自有资金投入主要为对标的项目土地的投入，目前整体自有资金投入约1.8亿元。拟向我司或银行申请融资3亿元，占总投资的46.16%。剩余资金通过销售资金筹集。东方美地项目取得
12、项目四证后，拟向银行申请开发贷款3亿元。新金鸿集团目前为中行省分行重点客户，农行省分行优质客户，建行AA级客户，并与交行、工行、民生银行等在过往开发项目上有过多次良好的合作，本项目上述六家银行均有较强烈的合作意向。若开发贷款未获得银行审批通过或未能及时发放，拟通过追加我司认可的抵押物，向我司申请信托融资不超过3亿元。,销售收入,住宅商品房173540.96，4600元/；商业门面8277.49，12000元/；可售地下停车位906个，60000元/个进行收入测算。预计项目可实现销售收入95197.83万元，其中住宅销售收入79829万元、商业9933万元、车位5436万元。,项目市场情况分析,
13、1、长沙14年楼市销售情况： 2014年9月，长沙市区新建商品房新增销售网签74.19万，环比增长2.27%。2014年1-9月，长沙市区新建商品房累计销售网签726.92万，同比减少29.43%。，预计2014全年长沙市区新建商品房销售网签将会达1110万。但随着9月30日央行、中国银监会发出关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对房贷政策作出了调整。10月长沙内六区新房网签140.98万，环比增长90.03%，同比上涨14%，第四季度11、12月份，长沙市区新建商品房将保持120万/月的销售签网速度。,长沙历年楼市成交量及房价相对稳定。最低2008年680.79万，2010年达到最高峰14
14、81.65万，2014年预计1110万。但随着国家“限购”、“限贷”、“公积金异地贷款”等利好政策出台，在新型城镇化政策大背景下，房地产市场将逐步回暖，房地产市场库存进一步去化明显，预计今后2015年、2016年、2017年三年将保持10%左右的平稳增长速度。,对比楼盘情况,其中，领东汇项目与东方美地项目相邻，该项目总占地面积35962平米，总建筑面积143848平米，容积率4.0，绿化率40%。规划户数1064户，主力户型为85-118户型，开发商为湖南科鑫投资有限公司。,2014年8月5日，通过0731新房网查询该楼盘网签销售数据如下：,查询领东汇楼盘网签情况，显示该楼盘自2012年底首期
15、开盘销售，13年推出的楼盘自2013年5月25日推盘销售，已全部售罄。5号栋248套房，于2013年11月29日取得预售，8个月时间销售率90%；6号栋248套，取得预售证4个月内网签销售去化率约60%。销售情况较好。,四还款来源,第一还款来源,第一还款来源：项目销售收入 第一还款来源，即信托标的 “东方美地” 一期项目销售收入。其中： 住宅商品房173540.96，4600元/； 商业门面8277.49，12000元/； 可售地下停车位906个，60000元/个进行收入测算。 预计项目可实现销售收入95197.83万元，其中住宅销售收入79829万元、商业9933万元、车位5436万元。,第
16、二还款来源,第二还款来源为新金鸿集团目前在建在售的其他项目的销售收入。包括集团在怀化市的新商业步行街项目、位于长沙市芙蓉区东屯渡的东方新城三期保障性住房项目。1、怀化项目 怀化项目开发主体为湖南新金鸿集团怀化置业有限公司（为本信托计划提供保障担保），项目位于怀化市鹤城区，具体位于怀化市鹤洲路西侧，人民南路北侧，迎丰西路南侧。项目规划总占地面积55652.86（83.48亩），总建筑面积323019.06，其中住宅及公寓2188213.29，商业及门面51684.66 ，由5栋住宅和9栋商业组成。项目总投资为94062.02万元，开发期间为2012年到2018年。 以住宅部门均价4000元/估算
17、，商业2万/估算，销售收入19亿元。项目属棚户区改造项目，是国家及省市重点支持建设项目，项目已列入怀化市、区重点建设项目。,第二还款来源,2、东方新城三期M3#及J组团保障性住房项目 项目开发主体为湖南新金鸿置业集团股份有限公司（为本信托计划提供保障担保）。项目位于长沙市芙蓉区东屯渡，具体位于长沙市荷花路190号，北向距远大路约300m，东向距万家丽路约100m，西临马王堆路、南临荷花路，地理位置优越。距火车站仅5分钟的车程， 到飞机场仅20分钟的车程，到已运行的长沙地铁2号线万家丽站仅2分钟路程。项目交通十分便利。 项目总用地面积13146.15，总建筑面积为48572.85，由4栋住宅、2
18、栋商业办公楼组成。项目总投资约2.2亿元，开发时间预计为2014年底-2017年底。在开发经营期内预计，项目预计可实现销售收入3.8亿元。 项目性质为保障性住宅项目，为国家政策鼓励支持建设的项目。项目建成后能能提供约500套安置用房，对解决芙蓉区及长沙市低收入人群住房困难、支持芙蓉区及长沙市棚户区及其他重点项目拆迁改造，社会效益显著。,项目综述,项目主要优势有： 1、长沙东方美地为纯住宅项目，且目标客户非常明确（周边产业工人），项目不确定性相对较小。标的项目拥有良好的区位条件，周边产业密集、拥有两个千亿级产业，周边工业发达、厂区众多，众多的周边产业工人是该楼盘的潜在消费群体。项目业态以住宅为主
19、，定位于刚需人群，有利于快速周转去化。 2、项目用地取得时间较早，按历史取得成本计算，楼面地价约550元/平，经中指网及评估报告显示，市场同类地块价格在1100-1500元/平，项目用地具有成本优势。 3、项目财务指标理想，本息保障倍数高，抗风险性强。经测算，东方美地一期项目可获得销售收入约9.5亿元，其中住宅部分销售收入8亿元。同时我司采取派遣董事和现场管理人员的方法对项目开发进行各项监控。,项目综述,4、交易对手具有较强的开发经验及融资能力。新金鸿集团自1998年进入房地产行业，过往开发面积130万方，所开发物业涵盖普通商品房、经济适用房、别墅、商业、写字楼等各种物业；目前储备地约600亩
20、，储备项目开发面积约200万 ，具有一定的开发经验及担保能力。 新金鸿集团公司股东在做房地产项目之前，具有近20年的银行业从业经验，与众多金融机构有较好的合作关系，融资经验丰富。新金鸿集团与各金融机构有良好的长期合作关系，合作金融机构包括中国银行、民生银行、农业银行等，交易对手具有一定的再融资能力。,五四川信托简介,四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模超二千亿元。,公司简介,四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。四川信托 从心启程做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。四川信托 笃行致远我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。,品牌文化 服务理念,衷心感谢您对“川信湖南新金鸿股权投资集合资金信托计划”的支持和关注，如有任何疑问请致电我司工作人员。,
