1、1张江功能区域商业业态及布局规划研究项目建议书2005 年十月2目 录1一、宏观背景1.1 张 江 功 能 区 域 成 立 ， 带 来 张 江 区 镇 融 合 新 的 契 机从 浦 东 改 革 开 放 到 2004 年 “张 江 功 能 区 域 ”成 立 之 前 ， “张 江 ”作 为 一 个 地 理 及 行 政 区 域 概 念 ， 其 内 涵 和 外 延 ， 经 历 了四 次 重 大 转 变 ：1990 年 ， 浦 东 开 发 之 初 ， “张 江 ”指 的 是 川 沙 县 张 江 镇 。1992 年 ， 张 江 高 科 技 园 区 建 立 ， “张 江 ”具 有 了 “张 江 高 科 技
2、园 区 ” “川 沙 县 张 江 镇 ”的 双 重 涵 义 。1993 年 ， 浦 东 新 区 管 委 会 成 立 ， 川 沙 县 建 制 撤 销 ， “张 江 ”变 成 了 “张 江 高 科 技 园 区 ” “浦 东 新 区 张 江 镇 ”。2002 年 ， 原 张 江 镇 和 孙 桥 镇 合 并 成 为 新 张 江 镇 。 孙 桥 成 为 “张 江 ”的 一 部 分 。浦 东 开 放 十 多 年 来 ， 建 设 成 就 辉 煌 ， 新 区 面 貌 日 新 月 异 。 但 是 受 制 于 行 政 区 划 的 限 制 ， 在 浦 东 的 乡 镇 和 各 大 开 发 区 之 间 ，出 现 了 二
3、 元 分 离 的 现 象 ： 一 方 面 ， 乡 镇 的 产 业 无 法 与 开 发 区 实 现 对 接 ， 乡 镇 与 开 发 区 的 经 济 差 距 越 来 越 明 显 ； 另 一 方 面 ，各 大 开 发 区 在 发 展 突 飞 猛 进 ， 急 需 进 一 步 拓 展 开 发 空 间 。2004 年 底 ， 为 推 动 浦东实现第二次腾飞，新 区 区 委 作 出 从 规 划 、 体 制 、 机 制 上 进 一 步 深 化 “区 镇 联 动 ”、 积 极 探 索 推 进 功能 区 域 一 体 化 的 决 策 ， 浦 东 将 整 体 规 划 为 陆 家 嘴 、 张 江 、 金 桥 、 外 高
4、 桥 、 三 林 、 川 沙 6 个 功 能 区 域 。 六 大 区 域 中 ， “张江 功 能 区 域 ”包 括 “两 区 三 镇 ”即 ： 张 江 高 科 技 园 区 、 孙 桥 农 业 开 发 区 、 张 江 镇 、 唐 镇 、 合 庆 镇 。2图 1-1：张江功能区域区位示意图阴影部分所示：张江功能区域“张 江 功 能 区 域 ”的 成 立 ， 成 为 “张 江 ”概 念 第 五 次 在 内 涵 和 外 延 上 的 重 大 转 变 。 “张 江 ”的 涵 义 ， 也 被 再 一 次 扩 展 ，将 唐 镇 、 合 庆 两 镇 包 括 进 来 。“张 江 ”概 念 不 断 延 伸 ， 涵
5、义 日 趋 丰 富 ， 从 “小 张 江 ”逐 渐 扩 展 成 “大 张 江 ”， 这 个 转 变 过 程 并 不 仅 仅 是 行 政 区 划 或 者 经济 地 理 概 念 的 变 迁 ， 它 实 际 上 代 表 着 张 江 乃 至 整 个 新 区 发 展 的 轨 迹 和 方 向 。 建 立 “功 能 区 域 ”， 根 本 目 的 是 实 现 区 镇 融合 ， 规 划 一 体 、 发 展 联 动 、 优 势 互 补 、 利 益 共 享 。 在 更 大 的 范 围 、 更 广 阔 的 空 间 统 筹 发 展 、 运 作 资 源 ， 不 断 地 释 放 能 量 、拓 展 功 能 ， 更 好 地 发
6、 展 生 产 力 。“张 江 功 能 区 域 ”的 建 立 ， 彻 底 改 变 了 张 江 的 发 展 格 局 ， 它 将 形 成 ： 以 功 能 拓 展 和 辐 射 、 产 业 延 伸 为 目 的 ， 以 张 江 高 科 技园 区 为 核 心 、 唐 镇 和 合 庆 为 空 间 拓 展 区 ， 空 间 布 局 东 向 扩 展 并 与 南 北 互 补 互 进 的 局 面 。 带 来 浦 东 开 放 15 年 来 张 江 区 域的 发 展 最 大 的 变 革 、 最 好 的 契 机 。下 图 是 目 前 的 “张 江 功 能 区 域 ”在 浦 东 新 区 的 区 位 示 意 图 ：31.2 唐
7、镇 新 市 镇 启 动 ， 改 变 张 江 未 来 发 展 格 局为加速浦东郊区城市化进程，彻底打破城乡二元结构，使整个新区整合发展，在建立六大功能区的同时，新区还在积极推进浦东新市镇的建设。起源于英国的新市镇概念，是指在原有的中心城区外兴建新的城市区，建成为一个新型的功能齐全的社区，留足工业用地，并为居民在区内创造就业机会。浦东四大新市镇的建成，将从三个方面提高地区城市化水平：使周边的农村人口集聚，享受高质量的城市生活水平；将原先分散的农村集镇汇集起来，节约城市空间资源；扩大农村就业机会。新区在四个功能区域内都分别规划了新市镇，分别是 9.62 平方公里的外高桥新市镇、金桥 17.8 平方公
8、里的曹路新市镇、张江18.2 平方公里的唐镇新市镇和 20.4 平方公里的川沙新市镇。位于张江功能区域的唐镇新市镇规划建设工作现已进入实质性启动，已落实三项措施：明确领导机构。成立张江新市镇规划建设领导小组，由新区副区长尚玉英为组长，统一领导张江新市镇的开发建设。明确运作机制。通过多元投资、市场运作，在张江功能区域管委会的直接领导下，选择招投标设计公司，并委托招标代理公司，进行新市镇概念性国际招投标工作。经考察比选，已经霍克、三菱地所、华汇、阿特金斯四家设计公司签定了招标代理合同。明确规划范围。张江新市镇规划区东至浦东运河、西至外环线、南至川扬河、北至龙东大道。包括了已规划确定的唐镇集镇、唐镇
9、集镇北块扩展区、唐镇区级动迁基地、华夏文化旅游区、金桥出口加工区（南区）及其配套生活区，总面积平方公里，规划常住人口万人。目前，霍克、三菱地所、华汇、阿特金斯都已经拿出了概念规划征集方案，有关方面正在对这四家公司的设计成果进行深入全4面的分析和评价。在目前阶段，尚不能肯定唐镇新市镇未来将建成何种格局和风貌，但唐镇新市镇的建设，将彻底改变张江区域的发展格局，这对于张江整个功能区域的发展，意义重大而深远。下图是根据浦东新区规划设计研究院的唐镇新市镇概念规划研究 ，唐镇新市镇的现状和未来的变化图示：12二、项目建议2.1 项 目 建 议 ： 张 江 功 能 区 域 商 业 业 态 及 布 局 规 划
10、 研 究商业，是一个区域人群的活力最重要的体现。在人类的多种活动中，工业、农业是一切财富的来源，而商业则如溪壑河渠，将每一个所需要的，输送到他们的手中。目前，张江功能区域的建设刚刚兴起。城市建设，规划先行。在常规性规划之外，专业性规划特别是商业规划，具有关系全局的重要性。有鉴于此，智仁投资顾问公司特此向新区及功能区领导，提出本项目建议：建 议 新 区 及 功 能 区 政 府 有 关 部 门 ， 组 织 力 量 ， 对 整 个 张 江 功 能 区 域 商 业 布 局 和 业 态 规 划 进 行 系 统 研 究 ，应 就 如下方面，形成系统思路和方案：1） 调整并明确区域商业健康协调发展未来若干年
11、内的远景目标和总体方向；2） 对整个张江功能区域，以“张江园区张江镇” 、唐镇、合庆，为三个主要区块，进行系统而具体的商业规划，科学构筑张江商业的整体新形象和新格局，实现“规模适度、功能完善、业态合理、区位便利、环境认同”的合理商业布局。3） 在科学系统地研究区域内人群的商业需求和消费习惯和心理的基础上，全面调查和梳理区域内现有商业设施，针对张江各区块的区域商业业态布点及规划，提出系统建议和意见。充分发挥政府力量的宏微观引导调控，加强商业规划微观可操作性，使在市场经济条件下自主经营的开发商和商业企业能优势互补、良性竞争、和谐发展，实现区域商业健康协调有序发展。3我们并认为，对整个功能区域进行商
12、业发展规划（或者商业业态规划） ，应达到如下要求： 应有全局性。要尽早着手进行，应和区域整体规划，并行操作。使商业调查研究的成果，能及时有效地结合到整体规划之中，提高整体规划的有效性和可操作性。 应有先进性。要放开视野，吸收、接纳世界上著名商业区域以及高品质社区的商业业态规划特点，体现功能区域商业发展的现代性和先进性； 应有前瞻性。商业业态规划设计，应具有动态前瞻性，既充分考虑到现状，又充分考虑到未来的发展需要，要有商业发展在时间上的梯次性和可延续性 应有创新性。要结合张江区镇特点，营造具有张江特色的商业氛围。从规模、功能、业态、区位、环境等各个方面满足在该区域生活、工作的各种人群的各种层次的
13、需求。使他们进得来、留得住，生活工作愉快。 应有可操作性。规划要充分考虑商业行为的不可控性，要从规划、机制等多个角度进行详细研究，从市场主体的供、需和竞争研究出发，在尊重市场规律的前提下，实现商业规划在宏微观上的指导性、协调性。42.2 商 业 业 态 规 划 及 其 方 法 简 介2.2.1 商业业态规划简介所谓“商业业态规划” ，即对区域内的商业设施，应当以什么样的形态和特征出现，进行系统而具体的规划。它是对常规性区域规划的专业化补充在商业业态规划的过程中，必须考虑到：商业设施应当具备何种功能、规模应当多大、区位布置是否合理、和周边商业环境是否和谐等多方面问题。所以“商业业态规划” ，是基
14、于一个区域的整体规划或者商业规划，将其在商业方面的内容进一步精细化、具体化，也是将常规性区域规划，从纸面上的蓝图，过渡到一个可操作可实施的建设计划的必要辅助和补充。常规性区域规划之中常常也包括商业规划部分。但事实上，商业业态规划和常规性区域规划在诸多个方面，存在巨大差异：2-1：商业业态规划和常规性区域规划区别对照常规性区域规划 商业业态规划中心 以土地为中心 以人为中心方法对土地的空间分割和联通方法 基于市场主体（如人群、企业）行为特征的供给、需求、竞争、消费行为调查和分析方法内容 兼顾各个方面，宏观协调性强，专业指导性弱 针对单一产业，专业指导性强立场体现的是政府对城市建设行为的指导作用，对市场行为规律考虑不足体现的是市场规律，市场主体行为特征可操作性 偏宏观，指导性强，操作性弱 偏微观，可操作性强
