容积率的内涵及其特性.doc

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1、一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性: (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”

2、容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R) 、建筑密度(C) 与层数(H) 之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:RC H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上

3、的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。容积率的术语释义为:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度,术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%) 。从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多,容积率就越大。充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各

4、类建筑分别对应的容积率数值。1、容积率低于 0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率 0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。3、容积率 0.50.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合 34 层,局部 5 层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。4、容积率 0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率 1.21.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。6、容积率 1.52.0,正常的多层+小高层项目。7、容积率 2.02.5,正常的小高层项目。8、容积率 2.53.0,小高层+二类高层项目(18 层以内) 。此时如果做全小高层,环境会很差。9、容积率 3.06.0,高层项目(楼高 100 米以内) 。10、容积率 6.0 以上,摩天大楼项目。

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