1、关于惠民县装饰建材城规划建议专业敬业合创共赢 1目 录一、地块分析及产品定位二、总体规划布局建议及设计要点建议1、总体规划布置建议2、铺位形式建议3、内部交通通道设置建议4、商城特别设计建议三、项目开发周期及开发节奏建议四、环境景观设计要点五、项目成本及可行性分析专业敬业合创共赢 2一、地块分析及产品定位该地块位于滨州市惠民县武定府路与西外环路口以西，东西约 200 米，南北约240 米，总占地约 60 亩，总占地面积约 4 万多平米。1、土地分析一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土
2、地价值。本案的土地价值各要素如下：地理位置本案地处惠民县西南处，视野开阔，地形整体条件较完备，土地绝大部分坚实、平整，作为装饰建材市场开发而言，地块属于较理想的建筑用地。地块 SWOT 分析就此地块的客观地理位置及环境条件，分析如下：专业敬业合创共赢 3S 优势地段优势：本地块位惠民县县城西南，西外环路与武定府路路口西，作为装饰建材市场而言比较理想；交通优势：本地块东临惠民县西外环及惠民县车站，南临 316 省道和武定府路，道路平坦开阔，出行方便，运输便利；环境优势：本地块向北距离惠民县文安路与南环路现有装饰材料市场不远，向西为刚建成的农贸市场；W 劣势集体土地，小产权，不能办理银行按揭贷款；
3、作为商业项目，周边商业配套不完善；周边缺少商业氛围；O 机会惠民县现有装饰建材市场不集中惠民县现有装饰建材市场脏乱差，缺乏管理；惠民县没有上规模的，产品种类齐全的装饰建材城；惠民县开发力度加大，企事业单位的改建及居民社区的建设对装饰建材的需求加大，为装饰建材产业创造巨大商机；T 威胁惠民县现有装饰建材产业缺乏如装饰协会这样的部门组织管理，每个业主思想不好统一；小结：本地块针对装饰建材市场商业项目而言，不论从地形地貌还是周边交通便利程度来看专业敬业合创共赢 4都符合需求，只要能把土地性质变为大产权，可办理银行按揭贷款，应该属于比较理想的地块。我们看过的另外几个地块从位置上均不如上述地块，因此建议
4、排除。2、产品定位惠民县装饰家居一站式商城阐述：将本地块建成为集灯饰、厨卫、洁具、瓷砖、家居饰品、装饰材料、五金建材等于一体的一站式专业装饰建材城，买建材不必东转西选，一站购齐。二、总体规划布局建议及设计要点建议1、总体规划布置建议在进行项目总体规划时，应充分考虑以下要素：地块特征、周边环境、政府规划技术指标、核心开发价值和项目整体定位思想。本案地势起伏不大，项目整体定位为装饰家居一站式商城，集灯饰、厨卫、洁具、瓷砖、家居饰品、装饰材料、五金建材等于一体，并力争做到惠民县装饰建材标杆（龙头）项目。因此在整体布局上围绕“商业价值最大化”这个核心思想来进行，考虑本地块南北进深过长，会对北面商铺销售
5、造成难度，故采取中间用一条东西主干道分隔的方法，与南北主干道交汇成一个中心广场，提高北面商铺位置优势。结合上述要素，我公司认为，将本项目规划成为“一中心、两轴线、两个停车广场、四个组团”构筑客流循环引导，使其铺铺沿街的惠民县开放式装饰建材城。一中心：一个中心广场。两轴线：南北、东西纵横两条景观轴线。两个停车广场：在主入口两侧分布两个停车场。四组团：通过两条景观轴线，将项目地划分成为东南、西南、东北、西北四个组团。专业敬业合创共赢 5整体布局见如下示意图：2、铺位形式建议主体两层，局部三层；主力户型为：进深 12 米，开间 4 米（二层 96 平米）和进深 12 米，开间 6 米（二层 144
6、平米）两种户型，针对不同的需求进行分隔组合；整体结构为框架结构，可自由分隔组合；专业敬业合创共赢 63、内部交通通道设置建议南北通向的有 3 条主干道：中间主干道宽 20 米，两侧宽 16 米；东西通向的有 1 条主干道和 4 条内街组成：东西主干道宽 20 米，内街宽 12 米；4、商城特别设计建议在建材城停车场东侧修建具有标志性的精神堡垒专业敬业合创共赢 7三、业态分布项目可分为陶瓷洁具区、装饰材料区、灯饰区、五金建材区、家居饰品区五个区域：陶瓷洁具区可主要经营：瓷砖、卫生洁具等装饰材料区可主要经营：油漆、装饰板材、木地板、壁纸等灯饰区可主要经营：灯具用品五金建材区可主要经营：五金用品、钢
7、筋、水泥、锁具、铝合金、不锈钢、门窗等家居饰品区可主要经营：窗帘、家居饰品、家具等四、项目开发周期及开发节奏建议建议项目在开盘前组织惠民县现经营装饰建材所有业户召开一次“意向洽谈签约仪式”：1、了解现经营业户内心动向；2、现场签约业户可享受团购价格（可暂定 95 折） ；3、根据签约情况作为制定开盘价格做参考；专业敬业合创共赢 84、锁定现有经营业户，实现定向开发；通过前期大量宣传，积攒客户，集中消化。开盘后根据实际销售情况扩大准客户范围（如：针对滨州各地装饰建材市场展开宣传，有针对性的撒网捕鱼） ， “以租带售”进行宣传，前期租客可制定一定的优惠措施， “放水养鱼” ，带动人气，最终促进销售。总的开发周期力争在 2年内完成。五、环境景观设计要点1、主入口大门要大气2、中心广场既要美观又不失功能性，提升项目品质3、主干道要有休息椅、路灯及小品景观专业敬业合创共赢 94、公共卫生间要考虑项目进深长度，建议设在两侧商铺中间位置；六、项目成本及可行性分析因土地成本，实际占地面积、规划建筑面积等数据未确定，所以项目成本、项目利润及可行性分析需要等以上数据确定后，根据预售价格详细计算。滨州市嘉恒房地产营销策划有限公司BINZHOU JIAHENG REAL ESTATE MARKET CO.,LTD2010 年 12 月 21 日
