1、晶都国际：,晶都国际：位于酒仙桥，项目占地近2公顷，总建筑面积约11万平方米。原先规划为普通住宅，因拿地成本较高，按照常规操作手法，开发商根本无法保障利润。后来锋华兴业介入，重新定位为产权酒店加酒店式公寓，更改了原规划方案。由三栋建筑组成一个酒店公园：一栋星级酒店标准客房，按50平米左右酒店格局设计，由金牌管家以酒店标准经营管理；两栋酒店标准豪华行政公寓，106平米左右舒适行政套房为主，由金牌酒店管家为高端商务人士、行政人员提供行政配套住房服务，并具备行政功能。,锋华当时提出的营销理念：1、依托于丽都商圈，融入CBD区域大量的四星级、五星级酒店，形成一个中央酒店区，酒店公园的概念。2、个性鲜明
2、的形象包装3、营销手段的推陈出新4、产品附加值的绝对体现,当时主要的思路：1、以公寓的销售拉动住宅2、确认公寓的“投资型公寓式酒店”属性，引导消费向投资方向靠拢3、以公寓式酒店“包租”方式为载体，承诺投资回报前景 4、实施“置业1+1”方案，以“自住+投资的双赢”为题，实现住宅与公寓的捆绑式销售锋华提出的所有思路全部被开发商采纳，由此北京首家酒店公园诞生了！,概念形象传播投资利益点诉求产品细节支撑导致产品热销顺势推出住宅实现开发利润最大化。,提出了中央酒店区酒店公园的概念：一个首都 一个中央酒店区 一个酒店公园,三个外形俊朗的酒店建筑组成了酒店公园,上通栏和下通栏，连续出现两次，共四次。印象十
3、分深刻。每周一次的频率预热市场，引发好奇心理。May I help you,sir 的问候为市场带来了新的气息。,广告赏析：,在正式开盘之前，晶都国际参加了房展会，让更多的客户现场了解产品。开盘前后，晶都国际的宣传面铺的相当大。以此不断的确立和巩固项目形象，达到迅速传播的目的。后来的销售事实证明，这样的策略对项目后期的销售起到了至关重要的作用。如果不是因为宣传费用有限，宣传面再大一点，效果会更好。还有一点，就是新闻宣传。酒店公寓在硬广告投放时，千万不能忽视新闻宣传的重要性，必须请专业的新闻策划公司进行整合。,我们专门制作了投资手册，为投资者算投资回报。十万加十年等于10万加45万，加未知巨大收
4、益加七十年产权直截了当的告诉了客户如何投资，这一点非常重要。,主打成熟酒店地产投资模式和灵活的投资方式,主打中央酒店区五星级酒店的入住率的,行政公寓趁热打铁，紧接着推出。提出行政公寓的概念，区别于前期的包租公寓。行政公寓主要以两居、三居为主，面积稍大，提供酒店式服务。但不提供包租服务。,连续几期的不是豪宅系列宣传。,紧接着对产品细节进行全面的介绍，制定了行政公寓的六大标准。,在保利剧院雷雨明星版演出时进行了一次合作展示，轰动一时,纵观晶都国际自去年8月至今的推广过程，是一个完整的、严谨的、系统的推广过程。完全实现了我们当初确定的营销理念和思路。以酒店公寓的迅速热销，拉动行政公寓的销售。目前行政
5、公寓的售价已经高出周边市场平均价格约2000元，保证了开发商的回款和预期的利润，也使得土地的价值得以实现。是投资者、开发商、管理者三赢的局面。在广告推广方面，先是以形象概念传播切入，吸引市场关注后，逐步深入到投资回报、酒店公园出租率，再到酒店公寓的热销，行政公寓顺势推出，确立行政公寓的六大标准，到后期的产品细节描述、促销、活动公关等。可谓一气呵成。广告主题和画面以最直接、最直白的方式出现，完全避免了传播过程中产生的失真情况。在信息爆炸的时代，消费者不会愿意花更多的时间去研究和细读广告。,锋华兴业通过金桥国际公寓及晶都国际两个酒店地产代表作的成功运作，积累了许多关于酒店地产的营销思路，归纳起来主
6、要有以下几点一、酒店档次形象定位在这方面并非档次越高越好，重要是分析所运作的物业所处地理位置及周边真实市场需求情况，优先考虑同周边酒店的差异性及互补性。二、营销团队的专业性酒店地产的营销同常规类住宅及公寓类产品有所不同，要求相关销售人员一定要对酒店本身的运营规律非常熟悉，要经过专业化训练，同时业务人员自身形象及气质要符合未来酒店经营的需要三、卖场营造酒店地产的卖场营造非常重要，最好将未来的酒店生活的场景通过特殊设计在卖场充分表现出来，比如大堂的风格及豪华装修、服务生的专业服务水平，客房的舒适性，通过样板间表现。,四、设定合理的投资回报模式投资回报过高会加重将来经营的风险和压力，过低又会吸引不了
7、投资买家的购买，一定要参照当时的市场资金合理回报率来确定回报模式。五、设计合理的经营期限根据不同的产品，不同的定位，不同的酒店地产的经营者，应该设计不同的经营期限，如我公司运作的金桥国际公寓设定，经营期限为15年，而晶都国际则为10年。六、及早考虑后期经营问题酒店地产能否成功运作，很大程度上依赖于后期的经营管理，如我公司在运作上述两个项目的销售阶段，就及早考虑将来的经营问题，整合各种需求资源及推广渠道，从而保证经营后的负担较轻。,营销的首要任务是制定策略，然后围绕这个策略调动各方面的资源去达成这个策略。没有清晰的策略是不可能取得营销的胜利的。同样没有坚决的执行也是不可能实现这个策略的。锋华兴业正是这样一个以策略制胜的公司，有着100成功率，确保能够坚决执行既定的策略。这也是我们为之自豪的。总的来看，酒店地产作为一种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有良好的开发心态，是否有专业的整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。,
