1、优唐公寓项目初步建议报告,北京捷成行2009.2,优唐大都会位于朝外商圈，丰联广场南侧100米。其34万平米的体量，涵盖盖11万的商业、2万五星级酒店、2.5万写字楼、外交部专属公寓、以及优唐国际公寓。优唐国际公寓位于优唐大都会南侧，2栋板塔结合的公寓地上总面积75000 。其中首层及二层为配套商业，三层以上为公寓部分。 R1为70-122（一居、二居）共计220套 2梯5户 R2为110-160（二居、三居）共计180套 2梯3户,项目简介,星源汇,瑞士公寓,本 案,凯德华玺新 金 山北京 INN,御金台,区域内竟品项目（凯德华玺、新金山、北京INN）价格同质类项目（星源汇、御金台）热销竟品
2、项目（瑞士公寓）,同区竞品项目信息,注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”,产品分布,凯德华玺1居产品品鉴,凯德华玺 优势： 品牌地产 地段、人文、教育 酒店式居住产品 劣势： 50年产权 户型面积断档 进深过长 小户型无天燃气,对于我方的威胁: 1居部分产品与本案产品有重叠 对于我方的机会 70年住宅立项 80-160是空缺 有利于R2楼的面市,注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”,产 品 分 布,新金山 关键词 纯酒店格局 投资 优势: 纯粹的投资类产品 提包入住 价格适中 劣势: 自住需求客户无法得到满足 对于我方的威胁 会争抢优唐的投资类客
3、户,注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”,产 品 分 布,北京INN 关键词 自住、投资、办公 优势: 提包入住 投资产品 可注册 劣势: 产权、运营成本高、居住感不强 对于我方的威胁 90主力户型对优唐R1楼产品有威胁 对于我方的机会 北京INN 项目还有20%的余货,结合上述区域内竞品项目可以看出，本案在区域内的绝对优势-产品具有居住的全部要素,但除去上述共性之外，本案是区域内目前唯一居住类在售的产品本案拥有比较丰富的产品线户型涵盖（13居），容易满足自住客群的要求大体量综合商业，一站式的购物带来便捷，满足业主日益增长的多元配套需求,价格同质类项目,市场上同价类产品
4、是怎样独善其身的？,对本案的启示又是什么？,选取样本项目原则,同为高端在售中有影响力为提升自身产品做借鉴 星源汇、御金台,各项目基本信息,产 品 分 布,智能化提升了 产品的科技感（香港HomeTouch 公司提供）,星源汇项目品鉴,77.56 ,星源汇项目品鉴,170.69 ,产 品 分 布,星源汇 关键词 地段 品质 稀缺性,御金台 关键词 地段 高度 唯一 品质 提升项目的品质，但不是简单的堆砌 共性 ： 地段 产品自身价值 高端项目都需要绝佳的地段来支撑高房价 借鉴： 户型 配置,热销竟品项目,瑞士公寓 关键词 地段 稀缺 新古典 借鉴 标新立异的内装风格,地 段 很强的产品设计感 高
5、端的配置 人性的物业服务,结 论,写在最后,根据上述调研结果，可以看到那些交通优势突出、以品质和稀缺资源取胜的高端住宅依然成为需求方关注的焦点。开发商的综合实力、企业文化、品牌信誉好的楼盘项目也能获得消费者的青睐。随着购房者愈发理性及购房观念的改变,楼盘营销成功与否将主要取决于住宅所在的片区前景、人文氛围、社区整体素质等非量化因素,教育、商业等外部资源也将更多地转化为对业主的责任与承诺,知己知彼，百战不殆,参照项目的启发避免均好，设置亮点竞品卖点的制衡户型设计,我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？我们是否能将我们的劣势转化为优势？我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？我
6、们是否挖掘出了一切机会？,我们因此而重新审视自己的产品,审视SWOT,我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？,优势篇,本案地处二环要塞，但坐拥优势地段却还没有充分地具有渗透力地宣传展示面差强人意的事实本案无法让地段优势进行自我发光放热此外，对于北京内城无法抛开的人文气息也是本案地段中可发挥的元素,优势放大之地段,稍显隐蔽的展示面让本案丧失了桃李不言下自成蹊的优势。,优势放大之商业,虽然放大本案商业对于公寓的支撑也将惠泽于周边项目但商业却始终是我们无法割舍的绝对优势大型综合商业将是“住在优唐”和“住在优唐旁边”的永久区别,开发商，毋庸置疑，消费者的成熟对于开发商的关注也越来越
7、专业，所以,本案距日坛公园步行距离五分钟，是日坛公园周围唯一新发高端公寓,项目周边有无重点学校是居住者始终关心的问题,本案是该区域唯一70年产权的公寓,优势之其他,我们是否能将我们的劣势转化为优势？,劣势篇,栋距、采光与景观,本案没有硬伤，但对比当今市场主流产品，户型设计稍有遗憾,二居室仅有一个卫生间,不是现在流行的明厨设计,阳台的尺度,不是南北通透的板楼,室内调性的营造/价格结构的调节,减少不必要的浪费,兼顾中式餐厨的适应性/保证明厨,补充了城市公寓所缺失功能,南北通透势必造成面积过大,威胁篇,我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？,贵方已决定首先销售大户型，这就已把客户定位到高层次上，将
8、用事实告诉后期小户型客户该项目的高端实质。,刚性需求永远存在，观望的人也正是因为要出手才会观望。关键在于我们交给市场的产品。,外籍购买人群在本案客群占有量将在无限制的单位中得到需求的满足。,市场低迷、客群观望重,部分户型限制外籍人士购买,小户型与大户型受众差异大,我们是否挖掘出了一切机会？,机会篇,区域市场空白正式我们的机会所在,纯住宅产品的空白,户型面积的空白,综合体的空白,任何人都向往都市生活,知己知彼，百战不殆,高端客群已经不屑于被产品开发者灌输空洞的貌似新奇特的生活概念,客群的界定已经不再单纯的局限在某个地域、某类人、某种行为,对诉求的认知才是分析客群的关键,升值,尊贵,便利,因为在中
9、心，所以不用讨论到中心的距离,因为城里的房子贵，新建项目品质高,因为稀缺，地段将产生不可复制的价值,为什么谁都想进城？,产品,满足客群诉求的关键,感受,形象,客群诉求的生活,价值,知己知彼，百战不殆,市场的形势与竞品的制衡让我们重新审视了自己产品的剖析将与客群的诉求对号入座随之客群根据我们的传播得到他们想要的价值，意识到他们需求的生活,因而，启发式的传播更适用于本案启发客群对生活诉求的系统性认识启发项目对市场、区域等方面影响,启发式的传播,自然环境、人文环境、交通环境、配套商业、政通人和、商务氛围、国际化,一站式的大型商业、独特的立面设计、户型设计、配置硬件、软件、稀缺性、纯粹性等。,宜居、优居,喜欢城市生活的人精明的投资者,+,优唐的生活 朝阳门,住在被优唐改变的朝阳门,贯穿全程的理念,朝阳门需要焦点朝阳们需要改变,
