1、 东方太阳城高层公寓户型设计建议2010-04-04一. 椒江开发区公寓市场分析 板块楼盘分布目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行政文化区、东商务区、西商务区、大学园区和西开发区，各大片区楼盘特征颇为鲜明，其中行政文化区以高端住宅为主，东商务区和西开发区以小盘住宅为主，而西商务区和大学园区则以大盘住宅为主。.玉兰广场东京湾金岸公寓白云山1号新明半岛香格里拉花园国际商务广场万家华庭台都名苑枫华嘉苑锦水湾金之领苑开发区板块楼盘NO1、行政文化区NO2、东商务区NO3、西商务区NO4、大学园区NO5、西开发区蓝庭花园目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，本案所处绿心生态区目前正逐渐形成片区。本
2、项目整体规划：五大片区楼盘规划特征区分明显，其中行政文化区楼盘走高端路线，强调建筑品质高尚华贵；东商务区和西开发区楼盘走简约路线，强调居住实用便 ；而西商务区和大学园区走规 路线，强调大盘规划和生 ；壹行政文化区区规 ：10-15万 中盘；建筑形态：22F以 高 为主；建筑 格： 简约 格，建筑 成 ，品质 强；： 用主 园 ，以中庭水 、 广场、 小品 为主， 区 ；currency1：“fi 文化，fl 主要所、 、商 ；”楼盘： 万家华庭 香格里拉1东商务区、西开发区区规 ：本为10万 以小盘；建筑形态：11-18F小高 为主；建筑 格： 简约 格为主，分 用中 格，建筑 简， ，整体质
3、 ；：小盘规 约， 区 ，以简 小品为主；currency1： 区以 商为主，其 ，主“生 currency1；”楼盘： 国际商务广场 金岸公寓2西商务区、大学园区区规 ：20万 以 大盘；建筑形态：11-18F小高 和22-26F高 为主；建筑 格： 简约、 、中 格 ， 建筑 ，强调 发 ，品质 为 ；：大盘 明显， 中庭水 、主 广场 公 ， 生 ；currency1： 区各 生 ；”楼盘： 东京湾 新明半岛3高端路线 简约路线 规 路线品 ：其开发路线 ，五大片区楼盘 品特征鲜明，行政文化区品 以130-180 和为主 ；东商务区和西开发区品 以30-70 公寓 和120-150 为主
4、 ；而西商务区和大学园区品 以130-180 和为主 玉兰广场 。贰行政文化区主 ： ：130-160 ：160-180 1东商务区、西开发区主 ： 公寓/：30-70 ：120-150 2西商务区、大学园区主 ： 、：130-180 ：80-110 3/130-180 80-120 200 以 公寓/30-70 120-150 /80-110 160-180 /130-180 公寓/30-70 80-110 2008.10开盘，一期售完：整体 ，五大片区中东商务区和西开发区楼盘 格 ， 在8000元/ ，加 其以中小 为主 ，总 明显，因此其去化速度 快， 率达90%以 ；而行政文化区楼盘
5、格 高，在10000元/ 以 ，由于总 过高，其去化速度 为缓慢；此 ，西商务区和大学园区楼盘 格两极分化明显， 为 是绿城玉兰广场 案， 格和 速度” 。从 ，区域120 以中小 去化速度 快，而140 以 大和 去化速度 对缓慢，时 楼盘中朝北 明显滞 。叁行政文化区: 目前 格：12000-14000元/ 速度：去化 为缓慢1东商务区、西开发区： 目前 格：7000-10000元/ 速度：去化 快2西商务区、大学园区32006.3开盘，09年底售完2005.12开盘，09年底售完香格里拉:14000元/万家华庭:12000元/100%销售率20000元/销售价格2008.5开盘，09年年
6、初售完2007.1开盘，09年年中售完国际商务广场:10000元/金岸公寓:8000元/销售率20000元/100%2008.1开盘，09年中售完枫华嘉苑:7000元/新明半岛:10000元/销售率20000元/销售价格100%2005年开盘，09年年中售完东京湾:8500元/销售价格： 目前 格：8000-17000元/ 速度：总体 快，分 慢玉兰广场:17000元/2009.4开盘，一期剩楼王10套（25000元/平米）客群特征：开发区楼盘客群主要分为 ， 为金字塔顶端客群，其来currency1台州各，以私 主、成功人士居 ，主要选择行政文化区和其 区域高端楼盘，购 段 值和楼盘品质，习
7、惯用来诠释 份和位；另 为年轻中阶级客群，以在椒江工作新椒江人为主，购关 总 和 ；此 ，还 是以区、温岭 为主投客群，喜中小 投， 升值潜 ，但这分客群fl去年半年以来本消失。肆行政文化区区域来currency1：分布广泛，台州各；年龄特征：40岁以 中年人为主；职特征：高收入群体，其中私 主、成功人士居 ；购机： 行政文化区稀 段值和高尚生 ，主要为改fi 次置；客群特征： 区域 currency1 金字塔顶端1东西商务区、大学园区、西开发区区域来currency1：以温岭、路桥、黄岩 区为主，其次为椒江本；年龄特征：25-40岁中青年人为主，高端项目以40岁以 中年人为主；职特征：教育
8、次普遍 高，在椒江工作，其中很大分在开发区工作，具 中 及以 收入；购机：首次购，想长期在椒江置生 ，以口之家为主，购 总和。客群特征 新椒江人 年轻中阶级2楼盘名称 比万家华庭 住宅540；：137-145 ，占19%；：150-174 ，占81%香格里拉 住宅908；：80-120 ，占7%；：130-160 ，占91%； ：200 ，占2%新明半岛 宅3200 ，分两期开发，期推 885；：88 ，占20%；：112 、 130-170 ，占73%；：233、260 ，占8%玉兰广场 期住宅300 12万 ；：165 ，占10%；：170-180 、228-280 ，占80%； ：300
9、 -455 ，占10%蓝庭花园 普通住宅500 ；：146-168 ，占85%； ：170-180 ，占15%伍 案 从 案 来，目前椒江市场除了投 中小 ，居家 计普遍偏大，本以140-170 大 为主，而 别高端项目玉兰广场则 全 向大 靠拢， 市场形成差异化竞争。目前市场， 计 断提升舒 度和居住功能前提， 计也朝着创新化 断发展，椒江市场也是如此，才能 市场发展主 。竞争市场总 目前竞争市场品 创新， 于 态， 来竞争市场 于品 和创新，改 中高端市场 ；创新品， 市场 为消 所青 ，但 时 要分中高端消 ，以 消 心 ；竞争市场 竞争 化为 来对项目规划、品 计 ，因此 要 于 这 ；中高端市场是 正发市场期，市场 还很 ，因此在整 市场 时，也本项目；二. 本项目公寓户型设计建议
