1、金世界银座,惠城区产权式酒店公寓分布图,金銮产权式酒店,金都国际产权式酒店,玉兰酒店,三环产权酒店,丽湖华庭,惠州市在售的产权酒店总供应量,金世界银座: 38M258M2 744 66800M2 50 % 70年金銮酒店公寓:48M256M2 384 26000M2 90 % 70年三环公寓酒店: 48M258 M2 110 16900M2 22% 58年金 都 国 际: 41M258 M2 232 22301M2 20% 58年玉 兰 酒 店 : 45M2 55M2 240 10891M2 还没有销售 70年小 城 故 事: 52M2 560 29867M2 55 % 70年丽湖华庭: 40
2、M2 50M2 46 1600M2 100% 50年 汇 总 ： 3444 174359M2 40 %,项目名称,面积范围,总套数,总面积量,2004-05年，惠州市在售的产权酒店大致总供应量为3444套左右，总的建筑面积约为174359平米。整体销售率达到40%,从以上数据可以看出,05年产权酒店总体的销售情况较为乐观。,销售率,产权年限,惠州市主要产权酒店项目供应时间表,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,2005年,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,2006年,金銮产权酒店,金世界银座,玉兰酒店,三环产权酒店,金都国际酒店,12月,小城故事
3、,丽湖华庭,目 录,惠州市产权式酒店的市场调研,惠州市主要产权酒店项目房型热销面积,38m2,50m2,41m2,热销户型,从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目房型热销面积集中在40-50之间。,52m2,50m2,50m2,45m2,(项目还没开售从主力户型分析),50m2,40m2,50m2,惠州产权酒店的装修配套分析,从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目酒店的装修配套，基本上都在四星酒店式高档装修为主，从装修价格和经营档次上也比较合适。低于三星级酒店式高档装修的话，不利于酒店以后的经营，以及影响了投资回报。,惠州产权酒店投资回报的对比分析,从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目的投资回报率
4、都是8%，投资回报率年限在12年左右。,惠州产权酒店优劣势分析,惠州产权酒店投资因素组合的对比分析,目 录,产权式酒店个案分析,金世界银座,金世界银座,地理位置,金世界银座 属性分析表, 惠州第一家五星级产权式酒店 配套齐全 交通方便 区域优势, 单价太高,投资风险大 客户面相对较窄 周边娱乐配套相对较少,金世界银座 属性分析表,金世界银座引进了惠州第一家五星级产权式酒店，专业的酒店经营管理公司负责运营，大大的增强了投资者的信心，但是单价较高，而经营回报没有一定的保障，使投资者心理产生顾虑,最大卖点,营销亮点,1. 惠州第一家五星级产权式酒店2. 业主享受开放式娱乐设施,带动人气,挽留人气；3
5、. 会所配套4. 专业的酒店经营管理公司负责运营5. 经营带来高投资回报,2000元VIP认筹卡开盘即升植为6000元2. 借中旅品牌来增加客户对其经营的信心3. 大篇幅的软性广告来提升社会关注及认知；,金世界银座 属性分析表,金銮产权式酒店公寓,金銮产权式酒店公寓 属性分析表,1、地段优势，处于人人乐、天 虹聚集等商业中心区。2、投资回报高。3、金銮酒店的知名度，酒店管理公司经验丰富,1、酒店式套房，升值潜力不大。2、单价高、总价高,金銮产权式酒店公寓 属性分析表,最大卖点,营销亮点,投资概念：反租20年，每月保底租金2000元，约年回报8%， 每个月预计7成分红,大量大篇幅的报纸广告来提升
6、社会关注及认知2. 借金銮惠州另一个项目-金銮汤泉产权酒店的成功运营来增加客户对其经营的信心3.金銮惠州产权式公寓业主享有较多的权益 ；,金銮产权式酒店公寓 属性分析表,根据开房率预测业主每月分红收入表,三环公寓酒店,三环公寓酒店 属性分析表,1、所处地段未来酒店需求量较大2、投资门槛低3、户型规划较好4、交通便利5、酒店自身的娱乐配套,1、项目定价偏高，价格策略不合理2、项目目前周边的商业氛围较差3、开发商自身缺乏酒店经营管理的经验4、现场包装不到位，推广不到位5、户型面积过大,档次过低，不利用酒店经营,三环公寓酒店 属性分析表,最大卖点,营销亮点,只宣传项目的高性价比，比市场上同类型的酒店
7、公寓便宜40%2. 三环产权式公寓业主可享有每季度免房价入住9天 ；,三环公寓酒店 属性分析表,1.返租15年,每年8%的投资回报2.开发商3年提供原价回购3.首家带阳台的公寓酒店，可商可住 ；,金都国际酒店公寓,金都国际酒店公寓 属性分析表,1、酒店自身的娱乐配套配套2、投资门槛低3、运行商的知明度,1、所处地段酒店需求量较少2、户型面积过大,不利用酒店经营3、开发商缺乏酒店经营经验,金都国际酒店公寓 属性分析表,最大卖点,营销亮点,投资门槛低2. 三环产权式公寓业主可享有每年免房价入住36天 ；,1.首付3万,每年8%的投资回报，投资门槛低2.邀请深圳威尼科斯酒店管理有限公司进行酒店顾问管
8、理3.较有实力的本地开发商 ；,金都国际酒店公寓 属性分析表,海 悦 假 日 酒 店,海 悦 假 日 酒 店 属性分析表,1、惠州商圈核心地段2、生活配套完善（人人乐、天虹 广场坐落附近)3、道路及周边规划良好4、投资门槛低,1、不提供银行按揭2、业主人住酒店需交服务费3、开发商缺乏酒店经营经验,海 悦 假 日 酒 店 属性分析表,最大卖点,营销亮点,（还没有开始销售）,1.首付3万,每年8%的投资回报，投资门槛低2.邀请惠阳鲁惠大酒店进行酒店管理3.较有实力的本地开发商 ；,海 悦 假 日 酒 店 属性分析表,小 城 故 事,小 城 故 事 属性分析表,1、价格2、配套3、专业的酒店经营管理
9、4、长期租给南海石化高级员工,1、区域不成熟2、周边缺少生活配套3、业主没有酒店使用权,小 城 故 事 属性分析表,最大卖点,营销亮点,最大的亮点租给南海石化高级员工 做为员工宿舍,1.新加坡WIS集团进行酒店顾问管理2.2.较有实力的外地开发商新加坡WIS集团；,目 录,一、惠州市宏观经济分析二、惠州房地产现状分析三、江北房地产板块分析四、针对产权式酒店的市场调研 五、产权式酒店个案分析六、惠州产权式酒店前景分析七、惠州商业地产的概况,产权式酒店-中国投资市场的“第七种武器”,国际产权式酒店权威机构RCI国际部总裁兼首席执行官John Paul Nichols先生认为，产权式酒店有望成为继住
10、宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。,继房地产行业投资持续升温后，一种被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后中国投资市场的“第七种武器”的投资方式产权式商务酒店引起投资者的广泛关注。惠州市产权式酒店也在这股投资热中兴盛起来。,产权式酒店的供给与需求,2004产权式酒店作为惠州房地产开发产品的新事物其开发量仅为790套,开发项目也只有2个,而进入2005年项目增至7个,开发总面积从68400平方米增至105959平方米,较去年同期增长了55%，开发量的大幅上涨使产权式酒店产品丰富起来。,产权式酒店的供给与需求,2004年,2005年,从销售量的数据可以看出，惠州产权式酒店2005年
11、截止10月止销售量较去年同期增长了77%。,产权式酒店的供给与需求,惠州市2004年至2005年产权式酒店的供给与需求都同比大幅上涨。从需求角度分析产权式酒店作为一种投入少、门槛低的投资方式，已被惠州广大投资者认识并逐步接受，其普遍较高（6%-10%的回报率）更吸引了大批的投者的关注。 从开发角度来说，产权式酒店的投资方式，投资者实际得到的是由运营商提供的“代客理财投资置业”的服务。如果运营状况良好，投资者一般无需投入大量的资金，就可坐享其成。 从供需两旺的市场情况来看，惠州市2005年至2006年产权式酒店的发展前景较为乐观。,产权式酒店的前景危机与机会,目前惠州市产权式酒店硬件水平及酒店管
12、理水平参差不齐,而投资者的投资回报主要依靠的是良好的酒店经营效益,故在未来2-3年内将有部分硬件水平差、酒店管理水平低的产权式酒店面临经营危机，这些经营不善的项目将会影响投资对产权式酒店的投资信心。,危机,机会,惠州目前缺少一个代表性的产权式酒店项目，如建筑具有地标性、酒店管理水平国际化、硬件水平星级等等。一个代表性的产权式酒店一定会在惠州产权式酒店热潮中独占骜头。,产权式酒店的前景危机与机会,产权式酒店目前在惠州还是一个新兴产品，其带给市场的投资动力已是有目共睹的，但随着部分管理水平较差的项目经营危机的暴露，势必会给产权式酒店投资者的投资信心带来极大的打击。故目前产权式酒店还处在一个投资热度较高的阶段时，是开发商选择投资少、利润高的产权式酒店开发的最好时机。本案应把握“领跑惠州产权酒店”的机遇，充分发挥自身优势，将项目做成惠州具有代表性的、管理水平国际化、硬件水平一流的产权式酒店。,结论,
