1、郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告,绿城建设,关于我们,目 录,3.郑州市房地产发展背景,2.郑东新区城市规划,4. 郑州市房地产市场现状,5. 主要楼盘项目调研情况,6.项目分析与构想,6.项目经济测算,1.项目概况,郑政东出（2010）066号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是：东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正义路。,项目区域位置,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,周边环境实景,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项
2、目经济指标,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。但因挂牌出让文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之间方能取得，故目前本报告中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司）；2、挂牌起始价、保证金和增加幅度：本地块挂牌出让起始价为88960万元，竞买保证金为63000万元，增价幅度为500万元。可见，政府对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期；3、申请人可于2011年4月8日至2011年4月18日12时前，提出书面申请，交纳保证金的截止时间为
3、2011年4月18日12时；对于符合条件的，将在2011年4月18日12时前予以确认；4、本次挂牌报价时间和地点：1）挂牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）报价时间：011年4月8日至2011年4月19日，截止时间为4月19日16时；5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。,地块招标信息,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑东新区规划,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构
4、想,项目经济测算,项目概况,郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区等功能组团。目前，郑东新区从行政区划上尚属于郑州市金水区，但实际为独立运营单位。,郑东新区的建设理念：打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城,截至目前，郑东新区景观绿化面积达1400万平方米，建设城市公园40多个，整体规划绿化率达到49.66%，人均绿地47.11平方米，其中CBD绿化率突破51%。已有3000家企业在郑东新区注册，日本日立、荷兰马士基、美国强生、中石油、中石化等25家世界500强企业和47家国内500强企业在郑东新区设立了分支机构或参与项目投资、
5、管理。仅2010年，就有近900家企业进驻东区。,郑东新区规划,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,统观近几年的发展趋势可以看出，郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。2010年经济依然保持了快速增长。2010年郑州市国内生产总值增速放缓，趋稳迹象明显。二、三产业仍是郑州经济的支柱。第二产业一定时期内第占据主导地位，产业结构显然有待调整，第三产业亟需发展。,数据来源：CRIC截止（数据截止到10年3季度）,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,市场背
6、景/国内生产总值,市场背景/人均可支配收入,城乡居民收入进一步提高，2010年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到14093元，同比增长了9.4%，相比上半年增速提高了0.1个百分点，增长速度有所放缓。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑州市关于容积率指标计算规则的通知规则规定：一、当住宅建筑层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算 ；二、当办公建筑层高大于等于4.8米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算。三、当商业建筑层高
7、大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算。四、计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的一半计算，其数值单列并计入地块容积率。五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率等八项内容。,此政策的出台，将遏制开发商通过打“擦边球”的增容方式来增加建筑面积。但同也限制了户型产品的“功能性及创意性设计”。户型设计将愈趋于同质化，户型在市场竞争中的优势将大大减小。,地方重点政策,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,地
8、方重点政策,随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发和利用，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等）可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。从市场的角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。,从2
9、011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,地方重点政策,此限购政策的出台，扩大了限购范围（范围包含市内五区、郑东新区），严格限制了外地投资型客户（不能提供一年以上纳税证明和保险证明的客户），使居民对未来郑州市房地产的上升预期有所降低，从而影响到整个房地产市场的需求量，连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。进一步严格用地管理，对开
10、发投资企业提出了严格的要求。,2011年3月2日，郑州市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，明确房地产限购细则，扩大限购范围。,附件：郑州市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,行业发展/房地产投资,2006年以来，郑州市房地产投资增长速度维持在20%以上的水平，2010年房地产市场较09年更加活跃，达到最大值，房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平，作为拉动经济的火车头，房地产投资依然是
11、固定资产投资的中坚力量。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,在土地市场供不应求的大环境影响下，开发商缺乏足够的土地储备，开发商普遍看好后市，拿地、囤地现象普遍存在。2010年房地产新开工面积快速增长，开发商纷纷加大了开工力度，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，进而增加了竣工面积。,行业发展/房地产施工/竣工,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑州市经济运行发展势头良好，市场投资和消费信心看涨。2010年郑州房地产投资总额和增长速度都维持在较高水
12、平。房地产投资依然是固定资产投资的中坚力量。由于郑东新区的快速发展，全市办公、商业物业投资额同步增长，增速均出现较大幅度的提升，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，新开工面积快速增长。相对于外地人购房占比较大的郑州市房地产市场来说， 2011年国家对商品住宅限购措施加紧会对郑州市房地产市场造成一定的影响，商品住宅的投机需求将会继续得到抑制，投资者对商办物业的关注度和成交量则会得到增长，同时，通货膨胀预期等因素将促使投资、投机性客户转向商业地产，商业地产前景将更加繁荣。,房地产发展背景小结,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想
13、,项目经济测算,项目概况,2010年，郑州市通过招拍挂方式累计供应各类土地114宗、672.34万，其中扣除撤牌、流标等22宗、44.99万外，实际出让土地92宗、627.36万，供应面积较2009年增长了29.7%2010年供应土地中，纯住宅用地主要集中在郑东新区、中原区和管城区，分别为37万、28.57万和23.87万；商服用地几乎集中在郑东新区，为33.96万。,土地市场/土地供应,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,土地市场/土地成交价格,2009-2010年郑州市商品房用地分区域成交价格分析,2009-2010年
14、郑州市商品房用地分区域楼面地价分析,2010年，金水区成为出让地价最高和涨幅最大的区域, 主要原因是受财专地王及金城时代广场地块的高价成交而造成的。郑东新区2010年成交地块主要是分布在商贸物流区而非CBD，前者的价格较低；同时出让了一定数量较低价格的住宅用地，从而拉低了成交价格数据有所下降。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2010年郑东新区商品房土地出让面积125.7万，可建总建筑面积476.4万。郑东新区是全市供应地块幅数最多的区域，用地集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。,数据来源：CRIC（注：土地
15、计算范围包括工业用地但不包括划拨、协议出让用地。）,2010年郑州郑东新区土地成交情况,区域土地市场/土地供求,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,区域土地市场/主要成交地块信息,2010年区域主要成交商服用地一览表,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,CGD中央政务区商圈,综合交通枢纽区,高铁新客站商圈,郑东新区CBD,本地块,中高端住宅区,物流中心,成交地块,区域土地市场/重点成交地块分析,2010年商业用地成交单价最高地块为2010年11月成交的
16、康宁路南、站南路西地块，成交楼板价4349元/平米。该地块所在区域是郑州市未来的市政中心，为中高端商务办公区及商住物流区；该地块周边规划有机关单位、公益设施、中高端住宅小区、现代服务业及批发物流设施。区域规划中的新客运站集城际轻轨站、地铁站、高铁站、长途客运站、公交站于一体，未来商机无限，“高铁新客运站商圈”的形成已成必然。 本地块介于CGD中央政务区商圈与高铁新客站商圈之间，综合交通枢纽区的建设，有利于该地块的价值提升。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2001年以来，郑州市商品房市场供应、成交总量不断逐年增大，08
17、年市场出现萎缩，09年市场受政策影响开始回暖，成交刷新历史新高突破千万平米大关。10年全市商品房依然延续供不应求态势，但供求比相对09年有所下降。,商品房市场/市场供求,2001-2010年郑州市商品房历年供求走势图,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑州市商品房成交均价在2003年之前保持相对平稳，年均增幅较小，从2003年之后，价格增幅进入快车道，年均增长在10%以上。10年成交均价及增速双双达到历史最高水平，成交均价已突破6000元/大关。,商品房市场/成交价格,2001-2010年郑州市商品房成交均价比对图,房地
18、产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2004年至2010年郑州市办公物业量价走势图,2010年整体办公物业市场呈现稳步发展态势，供应强劲，成交大幅增加，价格上扬，成交均价同比增长62.3%。市场整体供求比为1：1.2，仍然供不应求。,商品房市场/办公物业供求,2010年办公物业新批准预售为78.31万，较09年预售21.82万增长258.9%。，成交量为93.66万。较09年成交量69.61万增长34.5%。成交均价为8522元/，较09年办公市场成交均价5252元/上涨62.3%。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市
19、场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑东新区和金水区是办公物业成交主力，郑东新区依然保持龙头地位。10年郑东新区办公物业成交量为75.81万，较09年成交量39.2万增长93.4%。,2009年、2010年郑州办公物业区域成交面积表,商品房市场/办公物业成交,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2010年郑东新区和金水区成交均价领跑全市，分别为8714元/和8691元/。成交均价最高是郑东新区的千玺广场，为24443元/，该项目同时大幅拉升了郑东新区和全市办公物业的销售价格。办公物业由于地段、
20、配置、档次等因素不同，价格差距也非常大。,商品房市场/办公物业成交,09年与10年郑州市办公物业区域成交均价比对图,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,商品房市场/商业物业供求,2010年，郑州市商业物业供求基本持平，供求比为1：1.04。10年商业物业供应量为80.39万，与09年相比，增加了29.6%，成交量83.77万，与09年相比，减少了12.2%，成交价格10877元/，与09年相比，增加了32.0%。,2004年2010年郑州市商业市场历年供求走势图,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项
21、目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,从郑州市商业物业供求走势来看，04年至08年市场均表现为供过于求态势，而自09年开始，因住宅销售量激增，从而带动住宅底商成交量持续走高，出现短期的供不应求态势。2010年商品房成交趋于平缓，继续消化往年的存量，商业物业整体表现出供求基本平衡，但是结合历年供求数据来看，仍然供大于求。,商品房市场/商业物业供求,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2010年，郑东新区商品房延续了区域供不应求的局面， 成交均价创历年增幅之最，主要因为区域住宅物业供不应求的趋势明显，导致项目价格快速
22、上涨，非住宅物业特别是写字楼物业成交比重加大，并且价格较高，对该区的成交均价有一定的拉升作用。,区域商品房市场/市场供求,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2010年，郑东新区平均月供应量和成交量分别为14.6万和17.9万。各月供求关系除了3、6、9月份出现了供大于求的状况外，其他月份都处于供不应求的状态。在9月份由于较多楼盘集中入市，该月的供应量达到了45.7万，达到全年最高数值。,区域商品房市场/市场供求,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,由
23、于区域市场的持续火热，客户对非住宅物业的信心大增，于是办公用房和商业用房的成交量也大大增加，2010年，郑东新区办公用房供应量为54.78万，需求量为75.81万，供求比为0.7:1，但是由于区域商业供应量增大，而区域商业氛围相对比较缺乏，因此商业物业出现了供大于求的状况。,区域商品房市场/各类物业供求,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,2010年，郑东新区各类物业的月度成交均价都呈上升趋势，其中商品住宅成交均价达6549元/，商业用房成交均价为13329元/，办公用房成交均价为8714元/。由于房地产市场的持续回暖以及
24、郑东新区商务氛围的不断成熟，使得该区域的办公用房和商业用房成交量大增，并且价格增幅也较大。,区域商品房市场/各类物业成交均价,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,整体房地产市场小结,土地市场郑东新区今年出让的土地面积最大，商服和住宅用地供应均为全市首位，全市商服用地几乎集中在郑东新区，用地又集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。从2009年下半年以及2010年成交土地来看，各开发商对该区域内的商业用地拿地热情高涨，大多没有开发过商业项目的房产企业也纷纷“小试牛刀”，可见开发商对商业地产期望较高，板块成交土地较多，未
25、来新增开发集中爆发，预计未来几年区域商业地产市场竞争将异常激烈。区域开发力度加强和高铁站新东站等优势配套的完善将使保证郑东新区未来依然是市场关注的热点区域，在成交结构中仍将扮演重要地位，预计未来两年区域商业地产市场将比较活跃。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,全市商品房市场2010年全市商品房成交量再次突破千万平米大关，商品房供应、成交量超过09年水平，供求比有所下降，市场供不应求的矛盾得到一定程度的缓解。商品房成交均价突破6000元/，增速创历史新高。全市住宅、商业产品供应、成较占比下降，办公物业供应、成交占比上升，
26、成交价格增幅明显，郑东新区价格引领全市。郑州市2010年全市新增供应办公物业主要集中在CBD和金水东路沿线区域，办公物业需求旺盛，整体销售去化较快，郑东新区办公物业成交占到了全市的80%以上，中高端物业受市场的青睐度逐步加大。09、10年办公物业供求项目较少，价格易受个案影响，10年办公物业成交价格上涨明显。郑州市2010年商业物业成交量一路走高，商业物业的高利润带动更多的住宅底商项目、城市综合体入市，随着各商圈的改造升级，后续市场供应潜力大，去化压力大。,整体房地产市场小结,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑东新区商
27、品房市场郑东新区是郑州市重点发展的区域，房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。2009-2010年由于区域内在售项目较少，因此区域供求表现得相对冷清，但在政策导向影响下，区域成交价格仍位于全市第一的位置。现郑东新区的住宅市场目前均价已经突破7000元/，是郑州各区商品住宅均价唯一“破7”的区域。2010年郑东新区写字楼投放面积占到全市投放量的70%，销售面积占全市写字楼销售量的81%，销售均价达到全市最高峰值，越来越多的人看好郑东新区发展前景。办公最具有代表性的为绿地千玺广场，是目前区域写字楼标杆，成交均价最高，也是是CBD商务价值崛起和绿地品牌实力，以及高标准商务配置等优势的集中体现，所以可
28、以看出办公物业由于地段、配置、档次等因素不同，价格差距也非常大。,整体房地产市场小结,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑东新区住宅消化量在各区中处于中游水平，但实现均价最高，且涨速较快。,郑东新区板块楼市很火爆，该区域商品房（尤其是优势品牌楼盘）涨幅显著，目前在售楼盘多数均价破“万”。2011年初，该板块住宅均价较2009年同期上涨了3000-3500元/平，涨幅居郑州全市之最。从涨幅看，该区域成为引领郑州市房价攀升的风向标与全省高端客群投资置业的中心高地。,郑东新区商品房市场概况,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房
29、地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑州市二手房的成交主要集中在金水区，郑东新区占比较小，但由于区域认同度较高，实现均价最高。,住宅二手房市场情况,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,郑州市二手房的成交主要集中在金水区，郑东新区的二手房成交在整个郑州市场上占比较小。这主要是由于金水区相对于郑东新区来说是次新区，区位价值较高，且存在大量次房，二手房的供应量较其它区来说明显较多，所以金水区就成为“限购令”对新房市场限购的的情况下部分自住与改善购房者的选择。,2010年，郑东新区写字楼投放面积
30、78.31万平，占到全市投放量的70%，销售面积75.81万平，占全市写字楼销售量的81%，销售均价达到全市最高峰值，越来越多的人看好郑东新区发展前景。,2010年办公物业成交量TOP10,写字楼销售情况,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,重点案例分析千玺广场,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,重点案例分析千玺广场,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,重点案例分析行署国际,房地
31、产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,绿城集团品牌优势及卓越的营造能力项目毗邻亚洲最大的火车站郑州新东站，商圈优势明显项目所在区域潜力巨大，是郑东新区重点发展区域众多项目云集，业已形成规模，未来市场总体向好区域内同类（写字楼、商业）产品供应量过大，市场消化能力有待观察区域成熟度不足，需5年左右时间加以完善区域范围内竞争压力大，项目同质化严重,项目SWOT分析,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项目优势及机会分析,项目劣势及威胁分析,充分挖掘地块商业地产价值
32、，整合零售、娱乐、餐饮等各类业态，扩大商业物业在项目中的比例，打造郑东新区新火车站商圈消费升级类商业中心。利用区域商业中心集聚效应提升写字楼物业的附加值，营造区域最高端城市商业、写字楼及居住物业。基于地块规划条件及综合特征，充分利用基地西侧、北侧城市主干道，沿街布置区域中心级核心商业，整合大型超市、商场、影城、餐饮等业态，打造区域商业中心。,项目开发思路和产品思路,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,开发思路,产品思路,方案设计前，充分听取各类商业业态合作方的建议，做到主力业态量身定做，以期为日后销售或招商奠定良好基础。商
33、业部分主力店招商在先，营造项目区域核心顶级商圈形象。写字楼及其它商业物业销售以在后，尤其是商业以带租约销售的形式，来实现产品高附加值。本项目计划在5年内完成整体开发建设。第一年重点工作为前期、定位、设计以及开工前后相关工作；第二年重点包装项目形象并推出物业招商、销售，第三、四、五年创造热点，及时促销；第四年、第五年项目分期交付。,经营思路,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,设计先行，招商介入,招商在先，销售在后,开发周期设想,酒店式公寓：高品质服务型宜居宜投公寓商业：郑东新区服务于中高端商务人士的会所式商业写字楼：郑东新
34、区国际标准的甲级写字楼,天津绿城蓝色海岸项目日景效果图,定位参考项目,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,市场上部分写字楼项目售价,市场上部分项目底商售价,根据前述对项目区域位置、产品定位及竞争的分析，拟定本项目销售周期内在市场较为理想的状态下：写字楼销售均价20000元/平方米商业销售均价18000元/平方米酒店式公寓均价18000元/平方米拟定在市场较差情况下各类物业销售价格：住宅、写字楼销售均价17000元/平方米商业销售均价15000元/平方米酒店式公寓均价15000元/平方米,前提1根据市场情况，作出两种售价假设
35、,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项目经济测算,前提2对项目物业形态进行2种假设，和2种售价假设组合，从而产生4种组合方案,方案一产品组合：增加酒店式公寓业态，降低项目风险，加快项目去化率,方案二 产品组合：根据招标文件规划要求进行产品定位,备注：地下车位按12万元/个进行测算,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项目经济测算,说明：从事商业、写字楼地产开发净利润率达到15%处于较低水平，为此，我们主要以15%的净利率进行测算基点。,四种组合方案,
36、房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项目经济测算,四种组合方案下，不同土地单价所对应的税后利润,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项目经济测算,1、在不考虑销售去化速度及类型分布合理性的情况下，选择写字楼、商业组合同等情况下，会实现利润最大化；2、土地价格在1500万元/亩（楼面价5000元/平米）之内，售价差异在3000元之内均可实现15%以上的及利润率；3、按照6年销售周期，则写字楼年去化量为93795平米，这一数字已超过2010年度郑州市面积T
37、OP10排名第一位的绿地原盛国际成交面积（89214平米），若要实现这一去化速度必须要有极强的性价比优势；同理，按照6年销售周期，则商业年去化量为25000平米-33000平米，也高于2010年度郑州市商业销售面积TOP10排名第一位的普罗旺世（19534），若要实现这一去化也必须要强调性价比，提升项目含金量，打造郑东新区区域高端物业明星地位；基于以上3个理由，我们建议本地块按照1500万元/亩暨楼面价在3750元以下较为合理；若超过1500万元/亩暨楼面价在3750元，则在市场不确定的情况下，存在巨大开发风险，需要谨慎对待。,房地产发展背景,郑东新区城市规划,房地产市场现状,主要楼盘项目调研,项目分析与构想,项目经济测算,项目概况,项目经济测算,结 论,
