1、POWERS,I N T E R N A T I O N A L,南京启立投资管理有限公司2012年2月,好邻居老年公寓指导建议（简）,房地产专业服务机构,QILI Communicating , We QILI Better,启立是为客户提供全方位房地产专业服务的公司。业务范围覆盖了从品牌研究、产品研究、战略发展、品牌整合营销传播、行销渠道建设，直至终端人员培训等一整套房地产全程操作范围。启立自成立以来，为客户提供了全方位的营销战略及市场解决方案。现今，已经发展成为一家拥有广告、公关、影视制作、文化传播、地产经纪等多个分支机构的机构，成功构建了一个集合各专业的广阔作业平台，提供一站式品牌传播
2、服务。,选择启立的十大理由,缘由1：地产服务整合机构,启立自成立以来，聚集专业地产服务整合经验，为客户提供房地产全方位服务的专业地产机构，业务范围覆盖前期产品研究、策略制定、营销推广、品牌整合、销售代理、公共关系、广告传播、商业策划、商业运营、国际融资等房地产十一个重要流程 。启立提供给客户一个房地产全程服务伙伴。,缘由2：品牌开发商的长期伙伴,启立自成立以来，先后服务了多家开发商，秉承“合作双赢”理念，各地分支机构已经与当地第一房地产品牌达成战略合作联盟。 启立集团自成立以来立足江苏，将启立成为江苏地产专业服务的集团军。,缘由3：将资本运营纳入地产营销,随着房地产的迅速发展，房地产已经不在局
3、限于房地产开发、销售等环节几个单一环节，如何借助外力是当前房地产发展的重要主题，启立通过多年的业务关系，现在已经多家具有权威融资及商业巨鳄能力的公司，为开发商寻找合作伙伴提供重要契机。,缘由4：具有开发商经验的服务团队,启立作为专业地产服务机构，不仅具有良好的专业素养，更聚集了大量具有开发商经验的精英人士，更可以站在开发商立场思考问题，是启立客户的共同认识。 此外，在项目合作过程中，启立将提供一个编外智囊团的增值服务，此编外智囊团是由当地著名开发商的专业工程、设计、销售、物业管理等高级职业经理组成，具有高水准的专业素养、良好的当地实际经验。,缘由5：良好的行业资源及招商能力,启立在拥有良好的大
4、客户资源，与市内各个大型开发公司保持良好沟通，将为项目的良好顺利发展保驾护航。 启立与大型商业机构、著名酒店管理集团具有良好的合作关系。,缘由6：多团队组合营销模式,坐销团队+电话直销团队+直销团队+大客户团购队伍,本报告之目的,通过对本案的充分认识和对老年公寓这一特殊物业内外消费力的综合分析，推导出宜采用的初期方案。,报告要解决的问题,作为迄今市内规模较大且力撑市区老年安居工程的项目，本案除了区位、配套、文化景观资源优势之外；项目的整盘战略理念、核心目标以及项目的灵魂究竟是什么？如何才能在未来大量推向市场的项目当中脱颖而出，构建一个强势的项目品牌并以此牵引整盘的成功？,基于对项目的战略思考，
5、本次报告需要解决的问题如下：1本案整盘概念定位是什么？2在整定位之下，各区域之间的功能划分又是怎样的？3采用什么样的售卖模式即能保障利益最大化，同时风险最小化？,目录,前言一、国外老年住宅分析二、老年住宅设计建议三、关于老年住宅营销推广四、南京启立的几点营销建议,前言,全球人口老龄化问题,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2011年全球老年人口已达到7.93亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。世界百岁老人约14.5万,备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。,
6、建设部住宅需求课题提供,未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构,往后，人口结构中的 40 岁以上人口比例逐渐增加,中国老龄化趋势,前言,我国老年人口的绝对数量大。 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。 高龄化趋势显著。 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。 发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人
7、）迅速增加。 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会五大特点：,前言,老年人住宅市场”潜力巨大国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/
8、3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很老年人住宅市场分析大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。,家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨
9、，呼之欲出。,第一部分 国外老年住宅分析,1、发达国家老年住宅的背景2、发达国家老年住宅的范例3、结论,发达国家,1、发达国家老年住宅的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发,1、发达国家老年住宅的研究背景,发达国家,发达国家,与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2008年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,2、发达国家老年住宅的范例德国,发达国家,“照料护理式住宅” 不来梅
10、老年住宅,2、发达国家老年住宅的范例德国,护理理念,环境理念,建筑理念,发达国家,60年代末美国进入老龄社会，截止到2008年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的18%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,2、发达国家老年住宅的范例美国,独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,发达国家,截止到2008年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的26%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。
11、目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“两代居”,2、发达国家老年住宅的范例日本,发达国家,2、发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,发达国家,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,2、发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,发达国家,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,2、发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,通过道具使
12、参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,2、发达国家老年住宅的范例日本,发达国家,3、结论,发达国家,把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。 老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。,在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。,第二部
13、分 老年住宅研究成果,1、规划要求2、建筑设计3、景观环境,1、规划要求,研究成果,1）老年住宅应当配备的基础设施明细表,2）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。,研究成果,容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容
14、积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。,入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备,3）容积率,研究成果,健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：,护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。,4）配套设施,研究成果,空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。,2、建筑设计,研究成果,2.1
15、 住宅公共空间的设计要点,2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。,研究成果,设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。,设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。,坡度平缓的台阶 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。,设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。,铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材
16、料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。,研究成果,2.1.2 楼厅和电梯的设计要点,留足轮椅可转身的空间,地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。,方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。,设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。,设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D),设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。,电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处
17、有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。,研究成果,2.1.3 公用走廊设计要点,设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。,防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。,无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。,无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。,走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。,研究成果,
18、2.1.4 公用楼梯设计要点,易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。,设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。,坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。,楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。,踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。,研究成果,2.1.5 院落设计要点,防滑地面材料的铺设引道
19、和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。,设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。,房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。,充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。,设置对讲话筒,设置扶手台阶边应设置连续式扶手。,坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。,研究成果,2.1.6 细部空间设计要点,1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料
20、如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。,研究成果,2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。,2.2 住宅室内空间的设计要点,2.2.1门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；,居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆,研究成果,易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。,适当照明
21、和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。,扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。,台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。,防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。,户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。,2.2.2门厅的设计要点,研究成果,2.2.3 室内走廊的设计要点,连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。,光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。,使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面板开关。走廊
22、长的房间，应在多处设置控制开关。,便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700800mm，注意材料的手感和耐久性。,防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。,宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。,无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。,研究成果,2.2.4 楼梯的设计要点,楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区；扶手半径以3040mm为宜，扶手与墙之间应有4050mm的空隙；扶手可设置
23、为双重高度（900和750mm两种）,研究成果,宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。,扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。,台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。,方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。,充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。,楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。,研究成果,2.2.5 卫生间设计要点,无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、
24、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。,研究成果,浴室设计要点,开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。,看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。,防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。,设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。,操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。,设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。,尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手,高度适当的浴缸浴
25、室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm50cm。,研究成果,2.2.6厨房设计要点,使用方便的操作台设计合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。,安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。,安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。,光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。,使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。,方便使用的开关安装便于操作的大面板开关,操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。,防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。,厨房面积
26、要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。,研究成果,2.2.7 居室设计要点,冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。,安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。,与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。,防滑地面材料地面应铺设防滑材料。,使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。,光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。,开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式
27、把手。,研究成果,2.3物理环境,室内采暖、热水及空调降温设备地设置。,家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。,房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。,室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持1012回/小时。,研究成果,3.1老年人室外居住环境的分类供老年人社会交往使用的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人从室内观赏的室外环境,3、环境景观,研究成果,3.2 老年人室外休憩场所的设计要点,庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行
28、通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。,研究成果,3.3 老年人室外活动场所的细部设计要点,室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。,花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。,研究成果,SWOT,SWOT分析,1S（优势）地理优势：项目地处中心位置，地理位置相当优越。外部交通优势：项目外部交通网络十分发达，具有强大的外部交通优势；配套优势：项目周边吃、喝、住、行、用应有尽有，生活极其方便。辐射范围优势：项目建成后成为市内最大的老年安居物业
29、，响应政府号召为当地政府减轻老年安居工作作出极大贡献，在推广宣传方面有极大优势。观念优势：项目得到政府的大力扶持，所以有关负责部门投入了大量的人力物力，规避了很多误区，能够按照市场规律打造和销售产品，使得项目风险最小化；,SWOT分析,2W（劣势）市场观念：虽然人口众多，但销售观念仍处于待开发阶段，考虑到单一的老年客户团体的消费能力和消费意识上严重制约了大多数客户的意向需求。规模劣势：项目未来前景叫好，但项目的规模还是偏小，形成不了较大的影响，对品质的提升有一定的制约。,SWOT分析,3O（机会）社会发展机会：随着大力经济发展对周边影响力越来越大，无形中给老年公寓项目在人们心中的地位逐渐增加。
30、集约产业发展机会：随着城市化进程的发展，以前那些生活观念也逐渐改变，以老年群体的物业项目也渐渐成为一种潮流。扣牌效应：本项目位于市中心地段，生活便捷性非常高，我们只要在后期销售过程中能充分摸底，制定出合理的销售价格，会大大促进日后销售速度。政策机会：政府也在大力发展老年安居这一事业，为项目的后期销售推广工作的顺利进行铺垫。,SWOT分析,4T（威胁）项目的出售形式威胁：项目的产权方面有一定不稳定因素，可能会对项目的销售造成一定的竞争威胁；价格威胁：项目位于中心地段，在定价方面有一定考虑，如果价格偏高，市场的接受度就要降低，难以实现短平快的销售策略。,项目定位,本公司将采用“一体、二合、四度”标
31、准对本案的发展策略作初步分析。,项目发展策略,核心问题一： 如何通过本项目的打造来展现品牌形象并赢得企业发展效益？核心问题二： 如何通过项目优势提升本项目的品质和价值，并实现企业发展和项目发展综合效益最大化？核心问题三： 如何通过项目固有优势和借助外部优势来打造本 项目？,项目发展策略,上述三个问题直接引出了第一组发展策略，也即项目发展的核心策略：,项目发展策略,一：通过对固定客群的推广宣传，充分展现本项目的高端品质描绘未来居住环境吸引客群；二：通过短平快的销售模式，实现企业发展和项目收益综合效益的最大化；三：充分提炼项目卖点，发掘项目附加值，借助现有市场打造本项目，站在巨人的肩膀上，自然看得
32、高，走得远！,揉合：这是项目发展定位的基本策略，也即将项目发展的现有优势及资源充分予以揉合，以便支撑项目的质素。整合：这是项目发展定位的高位策略，在充分揉合项目优势和资源的基础之上进行深度提炼，以使项目定位能够脱离传统格局，并与竞争市场区别差异化。,本案发展策略厘定的手段：揉合、整合,项目发展策略,四度法则,高度： 定位的高度应当至少处于战略的层面，落实到本案，应当放长远眼光于为引领整个老年公寓项目的变革的高度定位项目；宽度： 项目与微观区域的联动发展，也即衡量、比照区域产业与消费人群定位项目发展方向；深度： 也即应当着力于项目产品的深耕细作，区别市场并领导市场方能制胜市场；梯度： 项目开发层
33、次需梯次互补。,项目发展策略,项目形象与城市形象相匹配原则；领导市场原则；与竞争物业差异化原则；项目发展效益权衡社会效益和经济效益两方面原则；开发周期及资本回收期相对合理化原则；附加值原则。,项目定位原则,本案定位原则主要有以下几项：,附加值原则Value Added Strategy,价格不是问题，价值才是最重要。对客户相比而言，价格的需求弹性，更多的取决于价值。提高价值，重要的是提高附加值。提高附加值，需要提高的是： 品牌附加值； 服务附加值； 配套的附加值； ,重要提点,辐射市区 针对客群！,城市经济一体化进程的不断加快，在此情况下，人们的生活观念也在发生的转变，晚年生活也要有个相对应的
34、生活群体和生活环境。因此，作为地处市区中心区域的本案，在定位之处便须树立正确的高度，也就是：,确定这一定位起点，是因为：,项目定位,项目定位,态度决定高度！,项目发展之初的定位姿态直接反映了发展商对于项目发展、以及项目发展对于项目发展能够起到的助推作用大小的动力多少。而本案的发展态度便是将项目发展融入到城市发展中，着眼于带动整个老年公寓市场的发展！,确定定位起点，是因为：,项目定位,地段决定地位！,本案地处城中稀缺区位地段优势区域无二！先天的优势决定了本案未及出生便已占据了重要战略地位！ 本案的优势地段决定了本案完全可以打造成区域市场的快速销售！,确定定位起点，是因为：,找到了项目发展的定位起
35、点，那么本案有哪些优势可以支撑项目的发展方向？也就是，,项目定位,项目的价值根基有多深厚？,价,值,是什么决定项目的价值？,项目地处城区稀缺位置,当地开发，软件硬件条件得天独厚,1,2,所处宏观区域如何？,所处微观区位如何？,5,项目发展意义如何？,对长南京老年安居之发展意义重大,地面建筑已出2层，为后期快速去化打下基础。,社会分工在细化，人们的生活观念在不断转变。,阶段性营销推广,12年度，各阶段营销策略方向,12年3月底5月初,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,12年6月初8月初,12年9月初10月中旬,12年11月中旬-12月,第五阶段,13年1月3月,营销目标打造完美营销之作,项
36、目前期造势,抛出社会现代老年生活话题，引发系列论坛热潮,和谐生活,完美扫尾,接受预定,3月,户外大牌,现代老年生活问题计论,影视项目开盘,4月,9月,10月,各阶段线上推广传播策略,11月,12月,现场围挡包装,短信配合,短信配合,单页项目发售,开盘活动,短信配合,户外推售,报广老年公寓热销,sp小活动,老年生活话题软文,影视项目推广,特色老年生活环境,以和诣老年生活影视方向,短信配合,单页住宅发售,户外罚单,户外推售,sp小活动,话题单页,sp小活动,精彩待续：,客群分析项目视觉表现项目宣传物料准备宣传推广费用预算媒介计划开盘活动策划,由于对贵司项目了解不够深入，所提项目建议有不到之处望谅解！,
