1、锦江公寓商住项目营销策划报告 市场分析 -本项目面临如何的政策环境、市场环境？ 通过市场现有供应，能否从营销上为本项目找到突破口？ 项目分析 -项目基本情况及优劣势分析，寻找市场切入点 项目定位 -准确的形象定位、产品定位、客户 定位为成功营销打好基础 营销推广 -整体营销策略、推广渠道、推广计划、 推广渠道、费用控制等 -赢在执行 物业发展建议 -规划创新、形象包装、产品提升 紧密围绕销售结果实现，本次汇报核心内容如下： 市场分析 市场 项目生存之母， “ 火箭升空前的最后校查 ” 项目分析 产品 项目的生命，实现效益的主体 项目定位 定位 决定项目前途 营销推 广 推广 项目与客户联姻的媒
2、介 第一部分 市 场 分 析 政策环境 南阳城市价值与城市发展 南阳城市总体规划 南阳市商圈分布 本项目所处商圈 一、政策环境 政策调控，风起云涌 2005年系列政策 ： “ 禁筹令 ” 出台，网上销售公示信息公开透明化， 虚假广告专项整治行动，土地闲置费征收， 商品房转手规定，普通住房标准等 政 策影响 ： 除浙江、上海等部分城市外，市场经过短暂观望期后快速上涨，下半年出现疯涨局面。炒房资金大量进入北京、深圳及二线城市，同时市场供过于求，投资房产成为全员投资的行为。 2005年 2006年房地产宏观调控 风 起 云 涌 2006年系列政策 ： “ 国八条 ” 出台， 政策调控再现端倪； “
3、国六条 ” 出台，政策调控意向进一步明确； 最新九条政策出台（如首付比例明确、 90平米以下单位的 规定等） ， 6月 1日再次成为地产政策分水岭。 政 策 影 响 ： 一系列调控政策的出台，进一步规范了全国房地产市场； 投资行为受到打击，对本项目销售将产生一定影响； 后续政策可能进一步出台，观望态度日益明显。 二、经济环境 南阳经济运行主要指标 2005年南阳主要指标及增长率（一） 名称 数额 年均增长率 年末人口数量 1074.58万人 4.76 生产总值 1050.04亿元 13.3% 社会固定投资 413亿元 54.6% 其中城镇投资： 农村投资： 292.03亿元 120.96亿元
4、51.3% 63.2% 城市居民人均可支配收入 人均消费支出 7831元 5283元 13.2% 15.1% 农民人均纯收入 人均生活消费支出 2894元 977元 16% 23.3% 成为继郑州后、与洛阳同时经济总量超千亿元大市 城镇固定资产投资增幅较大 经济持续健康发展，各项经济指标增长迅速，农村发展基础相对薄弱。 2005年南阳主要指标及增长率（二） 名称 数额 年均增长率 社会消费品零售额 城市零售额 县及县以下 339.65亿元 202.67亿元 136.98亿元 14.4% 15.3% 13.2% 进出口总值 30336万美元 13% 金融机构各项存款余额 其中居民存款余额 625.99亿元 468.45亿元 上年增加 95.62亿元 上年增加 71.65亿元 社会商品零售总额持续增长，居民存款增加，居民消费力加强。 注：以上数据来源于南阳统计年报 三、 南阳城市规划与发展 南阳卫星图片 南阳市地处中华民族的发源地，历史悠久，文化灿烂，山川秀丽，具有丰富的人文景观和自然景观。 城市主要范围 白河贯穿城市的中心 1、城市价值与城市发展 城市现状 城市总体规划以白河为纽带，由中心向四周进行发散 2、总体规划
