1、苏园（2002）01 地块土地报价研究报告苏 州 铭 星 软 件 科 技 有 限 公 司苏州市新天地工程造价咨询事务所2003 年 3 月苏州铭星软件科技有限公司总经理 陈溥财苏州市新天地工程造价咨询事务所 杨永明总工程师 杜利同项目总设计师 陈溥财苏 州 铭 星 软 件 科 技 有 限 公 司苏州市新天地工程造价咨询事务所2002 年 6 月 10 日目录第一章 总论第二章 市场调研与产品定位第一节 筛选产品类型第二节 市场研究第三节 产品方案初步优化第三章 初步规划与方案优化第四章 投资估算第五章 财务评价第一节 投资分类第二节 投资使用计划第三节 销售收入及销售税金计算第四节 资金筹措计
2、划的编制第五节 土地基本报价方案第六节 多因素变化土地价格临界点分析第七节 风险分析第一章 总论一、项目名称苏园（2002）01 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。三、地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长 372.87 米，宽 144.75 至 176.5 米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。1、园区概况苏州工业园区开发建设 7 年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，
3、成为人们向往的安家落户之地。苏州工业园区的房地产于 1996 年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到 2001 年的开发量 70 万平方米，约占市区总开发量的一半。2001 年 8 月底，区内累计住宅开工面积 130.7万平方米，竣工交付 74.8 万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到 2001 年底，园区已建和在建的小高层住宅在 40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量
4、，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在 95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。2、园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将
5、建成一个技术密集的制造业和加工业基地。3、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带，占地 7.4 平方公里。根据园区总体规划，周边 8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998 年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。该项工程总投资为 11 亿元，施工区 4 至 5 年。4、环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重
6、融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。5、配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国
7、际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。6、本地快环境综述园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001 年开发量 70 万平方米，开发一块热销一块。本地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一期工程的每平方米 4200 元增长到二期工程的 7500-8000 元，前后相差不到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好
8、。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（2002）第 1 号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告 ，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的土地报价研究决策软件 ，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过市场调研与产品定位研究、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01 号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标及建议土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土
9、地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率） ，然后倒推土地价格。较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析、多因素变化土地临界点分析、风险分析。土地基本报价方案：是取投资、售价、销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表 1“土地报价方案计算依据” 。通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价 12000 万元，我们按14600 万元起算
10、， 每次加价 200 万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了 19 个报价方案。列表打印详见表 2“土地报价基本方案” 。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价 15800 万元；一般情况下基准收益率 810%为宜，建议
11、的土地最高报价 16400 万元；当企业土地存量不足时，基准收益率 68%为宜（大于银行贷款利率约 2 个百分点） ，建议的土地最高报价 17000 万元；当企业无土地存量时，基准收益率 46%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利） ，建议的土地最高报价 17800 万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损） ，建议的土地最高报价 18000 万元。基准收益率低于 4%可能亏损，报价 18200 万元，全部投资内部收益率 3.56%，将亏损 186 万元。多因素变化土地临界点：房地产企业在进行土地报价研究决策
12、过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在一定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见（不同的参数取值）进行多方案分析，计算出每个方案（多因素变化组合）的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案一样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资、售价同时变化的不同意见，计算了 10 个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率10%、 8%、 6%、4%、 2%计算了 5 个土
13、地价格临界点。分析结果详见表3“多因素变化土地价格临界点分析” 。分析认为，本项目的别墅单位造价 1200 元和售价 9200 元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价 17097 万元；一般情况下基准收益率 810%为宜，建议的土地最高报价 17765 万元；当企业土地存量不足时，基准收益率 68%为宜（大于银行贷款利率约 2 个百分点） ，建议的土地最高报价 18496 万元；当企业无土地存量时，基准收益率 46%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利） ，建议的土地最高报价 19289 万元；当企业
14、在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损） ，建议的土地最高报价 19289 万元。风险决策指标：多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了一步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法（又称风险分析） 。这种分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点、内部收益率期望值、达到基准收益率的概率和收益率小于 0 的概率。将参数的概率分布输
15、入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表 4“风险决策指标（概率分析） ”。结论如下：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价 16492 万元，内部收益率小于 0 的概率6.57%，风险很小；一般情况下基准收益率 810% 为宜，建议的土地最高报价 17147 万元，内部收益率小于 0 的概率 13.14%，风险加大一倍，但还可以接受；当企业土地存量不足时，基准收益率 68%为宜（大于银行贷款利率约 2 个百分点） ，建议的土地最高报价 17837 万元，内部收益率小于 0 的概率 17.19%，还可以接受；当企业无土地存量时，基准收
16、益率46% 为宜（相当于银行贷款利率，企业微利） ，建议的土地最高报价18586 万元，内部收益率小于 0 的概率 28.87%，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价 17800万元。土地报价方案计算依据表 1技术经济指标序号 项目名称 单位 1 数量 1指标名称 单位 2 数量 21 土地 1.1 土地面积 平方米 52415.00 以亩为单位 亩 78.621.2 起拍价格 万元 12000.00 以亩为单位 万元/亩 152.631.3 土地报价起算价格 万元 14600.00 以亩为单位 万元/亩 185.712 销售产品数量 平方米 69790.01 2.
17、1 独立别墅出售 平方米 12250.01 2.2 多层住宅出售 平方米 29900.00 2.3 中高层住宅出售 平方米 19140.00 2.4 汽车车位出售 平方米 8000.00 2.5 商业配套出售 平方米 500.00 3 销售产品平均价格 元/平方米 4778.05 3.1 独立别墅出售 元/平方米 8800.00 3.2 多层住宅出售 元/平方米 4000.00 3.3 中高层住宅出售 元/平方米 4000.00 3.4 汽车车位出售 元/平方米 3500.00 3.5 商业配套出售 元/平方米 3000.00 4 总投资 万元 27751.24 每平米造价 元/平方米 278
18、5 4.1 建筑安装工程费用 万元 8108.30 元/平方米 6250.004.1.1 独立别墅 万元 1470.00 元/平方米 1200.004.1.2 多层住宅 万元 2541.50 元/平方米 850.004.1.3 中高层住宅 万元 2296.80 元/平方米 1200.004.1.4 汽车车位 万元 1760.00 元/平方米 2200.004.1.5 商业配套 万元 40.00 元/平方米 800.004.2 土地价格 万元 14600.00 每平米地价 元/平方米 2785.464.3 前期费用 万元 593.53 占建安费用比例 % 7.324.4 基础设施 万元 1619
19、.13 单位建筑面积 元 232.004.5 公共配套设施 万元 32.43 占建安费用比例 % 0.404.6 开发期税费 万元 333.46 占收入比例 % 1.004.7 其它工程费用 万元 183.25 占建安费用比例 % 2.264.8 开发间接费 万元 占建安费用比例 % 4.9 管理费用 万元 180.00 占建安费用比例 % 180.004.1 销售费用 万元 833.65 占收入比例 % 2.504.11 不可预见费 万元 600.00 占建安费用比例 % 600.004.12 财务费用 万元 667.49 利率 % 549 4.13 经营资金 万元 土地报价方案表 2序号
20、指标名称 单位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 101 土地报价方案 万元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 164001.1 每亩地价 万元/亩 186 188 191 193 196 198 201 204 206 2091.2 每平方米地价 元/M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 31292 项目总投资 万元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051
21、29266 29483 297003 资金筹措 万元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 297003.1 资本金 万元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 60003.2 长期借款 万元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 121163.3 预租售收入 万元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 116064 营业收入 万元 3
22、3346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 333465 营业税金及附加 万元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 18516 土地增值税 万元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 607 利润总额 万元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 17358 所得税 万元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 5739 税后利润 万元 2403 2266 2128
23、 1990 1852 1714 1576 1439 1301 116310 全投资内部收益率 % 14.35 13.6 12.86 12.12 11.4 10.68 9.98 9.35 8.72 8.1111 资本金内部收益率 % 22.07 20.73 19.35 18.02 16.7 15.35 14.01 12.72 11.42 10.0912 投资利润率 % 12.92 12.09 11.27 10.46 9.66 8.87 8.1 7.34 6.59 5.8413 资本金利润率 % 40.05 37.77 35.47 33.17 30.87 28.56 26.26 23.98 21.
24、68 19.3814 借款偿还期 年 1.75 2 2 2 2 2 2 2 2 2序号 指标名称 单位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地报价方案 万元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 1.1 每亩地价 万元/亩 211 214 216 219 221 224 226 229 232 1.2 每平方米地价 元/M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 2 项目总投资 万元 29918
25、30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 资金筹措 万元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3.1 资本金 万元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 3.2 长期借款 万元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 3.3 预租售收入 万元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798
26、 4 营业收入 万元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 营业税金及附加 万元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值税 万元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利润总额 万元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 -186 8 所得税 万元 505 437 369 298 227 155 83 12 -61 9 税后利润 万元 1025 886 748 606 460 314 169 23 -124 10 全投资内部收益率 % 7.5 6.9 6.3 5.71 5.16 4.62 4.09 3.56 3.04 11 资本金内部收益率 % 8.85 7.6 6.32 5.05 3.78 2.48 1.2 -0.02 -1.3 12 投资利润率 % 5.11 4.39 3.68 2.96 2.23 1.51 0.81 0.11 -0.59 13 资本金利润率 % 17.08 14.77 12.47 10.09 7.67 5.24 2.82 0.39 -2.07
