1、无锡太湖学院经济法期末论文关于促进房地产业健康发展的深层思考以上海市杨浦区为例 摘 要 几年来，国内房价的大幅度上涨另民众手足无措，虽说房价上涨在很大程度上乃经济发展使然，但以这种以令人惊悚的速度一路飙升却是极不正常的现象，毋宁说由于各种原因滋生与其中的泡沫显而易见，导致了这一恶果越长越大，并严重威胁到了产业的健康发展。本文抛开房价正常上涨的因素，如中国城市化进程加快、人口基数大等，专门分析催生房产泡沫的因素, 分别是: 政策惯性、金融漏洞和利益集团作用等，以期深入分析上海房地产泡沫形成的真正原因并为政府机构调控房价，建设幸福民生提供参考意见和可行性较强的建议。1 引言房地产的发展情况决定了其
2、表象房价的变化情况。自 2003 年起，我国楼市开始“涨潮” ，房价骤升至原来的 23 倍之多；2005 年国务院出台房地产市场调控政策“国八条”使得房价暂时稳定下来，但从 2007 年起，房价继续高歌猛进，多数高档楼盘开始向 3 万以上进军。直到 2010 年，国内部分一线城市地产均价 2 万左右，杭州甚至达到了 2.6 万元的均价。到底是什么原因促使国内房价在短短几年之内如此飙升？在分析大量资料后，我认为房地产产业的不健康发展是其根本原因之一。中医治病讲究“望闻问切” ，欲研究国内房地产业发展情况，首先需要就其发展态势是否呈现良性和健康进行“号脉” 。本文就对近年来，国内房地产业的发展状况
3、进行研究。在研究中，我主要选取上海市杨浦区作为典型案例。本文将通过该区案例的分析了解房地产健康发展标准和上海市房地产业的真实现状，并通过对可调控政策的初步探讨，提高了对房地产业市场规律的认知。通过简单剖析，我将对该市房地产业是否在健康良性的轨道上发展进行判定。若判定其处于“非健康”或“亚健康”状态，则深入研究深层原因所在。最后，本文还将为政府提供可行性较强的应对不健康房地产市场的解决方案。2 房地产业健康发展的标准界定无锡太湖学院经济法期末论文2.1 房地产业健康发展的概念在我国国民经济核算体系中，房地产业属于典型的服务业，是第三产业的范畴。房地产业在服务业的功能主要有两点：其一是满足社会的工
4、商业发展对它快速变化和增长的需求，即非住宅房地产开发服务、工业厂房服务、商业房地产出租服务等；另一个则是城市化发展后，百姓日益增长的高品质住房需求。第三产业的发展，是要以城市的发展和市场的需求作为载体的。脱离这两点而盲目发展的房地产业本身，肯定是不利于宏观经济的增长，还会损害它的可持续发展能力。从另一个角度来说，房地产虽然也是一种商品，但在中国，它又具备了许多不同于一般商品的特性在很大程度上，房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释 1。因此，当房地产业的发展速率与社会发展对其的需求相对一致，而且又能满足人们对其所有的独特的情感需求时，其发展方可谓之健康 2。2.2 房
5、地产业健康度判断标准2.2.1 房地产业比重与经济增长率简单来说，就是房地产业产出的比重的上升是否带动了宏观经济的稳步增长。由于房地产业增加值是代表房地产业产出比重的理想选择，而国内生产总）又可以用来判断宏观经济的运行状况，因此，可以通过房地产业产出比重的变化率与 GDP的变化率的对比，判断出它与宏观经济的增长是否相协调。在正常情况下，应该是随着房地产业产出比重的增加，宏观经济也能有持续的增长 3。若是两者的相关性较小，则说明是房地产业处于一种“不健康”的状态之下。2.2.2 房地产业投资占固定资产投资比重从逻辑角度考虑，如果流入房地产业的资金增多，那其他产业得到的投资量就会相对减少。倘若前者
6、的比重过高，那么别的产业将得不到合理的投资资金，这将严重阻碍社会的可持续发展，实体经济将因此遭到严重损害，房地产业的泡沫也会累积过高，甚至有可能影响到社会的稳定程度。因此，判断房地产业投资增长与全社会固定资产投资的增长是否相协调是一个判断房地产业是否健康的重要标准。此数据对于实体经济是否因房地产业的过度发展而产生了负面影响有比较直观的预见性，对于研究房地产业发展的健康与否具有较高的参考价值 4。2.2.3 房地产业发展与居民收入社会是由人组成的，房地产业最主要的一个功能就是为居民服务，能满足百姓日益增长的住房需求。对于传统的中国百姓来说，房子是安家立业之根本。正常的无锡太湖学院经济法期末论文情
7、况下，房价与平均收入之间的比例变化应当在一个合理的范围内进行波动。当房价无法得到有效控制，大幅超过人均收入后，普通民众在房地产项目上的正常交易行为会终止，取而代之的是投资者资金的过多涌入，由此造成恶性循环，破坏房地产业的健康可持续发展。3 上海市杨浦区房地产业发展近况在过去的 10 年内，上海住宅市场的房价基本呈现阶梯上升的趋势(图 1)。自2000 年到 2003 年，政府出台了一系列有力的房改政策，上海住宅市场走势趋于理性。紧接着，在 2003 年到 2005 年间，商品房均价大幅攀升至原来的 2 到 2.5 倍。2005 年至 2007 年，房市处于平稳期，房价未出现大幅度的窜升。200
8、7 年至 2010 年则是“涨”声一片，达到了 07 年房价的 2 倍甚至更高。图 1 上海商品房销售均价图杨浦区的房地产业近年来的发展总体上与整个市区的发展相一致，但在节奏上又略有不同 5。在 2004 年初，上海杨浦区的房价已经开始突飞猛进，从 2003 年的3000 到 4000 元每平方米涨到 2004 年初的 6000 到 8000 元每平方米。其主要原因就是政府规划中的城市四个副中心之一的五角场在此，极大带动了杨浦区板块的房地产业发展，激活了之前作为一个老工业区的杨浦区的房价。紧接而来的是上海主力交通设施地铁的发展，地铁通到哪里，房价就涨到哪里。随着地铁在杨浦区的开通，该区的房地产
9、业越发红火。在最近两年，杨浦区的商品房销售价格都是高于上海市均价，可见其 10 年来的涨幅高于均值。以五角场为中心的商业区发展十分快无锡太湖学院经济法期末论文速，2009 年，五角场又被规划为杨浦知识创新区的核心区域，该区遂筹集上百亿元资金，集中投入 36 个大项目，全面实施聚焦五角场战略。而在未来，五角场仍然是上海发展的重点区域，将继续完善成名副其实的上海市的副中心。对于该区房价的走势，房地产业界普遍看好。4 上海房地产业健康发展分析4.1 房地产增加值与生产总值之间的关系从房地产增加值与生产总值关系来看，近 7 年来，房地产业的增加值占上海市生产总值的比例正在逐年下降。乍看之下，房地产业的
10、增加值的比重在下降，这似乎意味着 GDP 越来越不依赖于房地产业的发展。但是，判断房地产业健康与否，取决的是它的增加值与生产总值之间是否形成了协调增减 6。因此，若房地产业增加值的比重浮动较小，则是比较健康的现象。从图中，我们可以明显看出，房地产业增加值的增长率小于生产总值的增长率。所以，生产总值的上升与房地产业增加值的上升的不协调，说明了房地产业发展的情况不佳，现状堪忧。4.2 房地产业投资与实体经济的关系从房地产投资与固定资产投资关系来看，近 7 年来，房地产投资占固定资产投资的比例基本成勺状，其走势基本与重大政策的制定时间相关。自 2003 年开始，房地产投资占据固定资产投资的 35%以
11、上，可见房地产投资已经成为上海的投资支柱产业，并且固定资产投资对于房地产投资相对依赖。根据相关公式，房地产投资占固定资产投资的比重与生产总值增长率之间的相关系数为 0.4243，刚超过 0.3598 的临界值，说明其相关性不佳，就是表明了房地产业投资比重的变化对生产总值的增长变化影响不大 7。4.3 国家或地区的财政收入与房地产收入从土地增值税与税收合计关系看，近 5 年内，在经过 05 年至 07 年的一个小波峰后，土地增值税占各种税收总计开始逐年上升。当房地产业税收占税收合计过多，形成一定程度的依赖以后，政府往往会采用不正当的手段去干预房地产市场，打乱平衡，不利于整体经济的持续发展。200
12、52007 年间是正常的震荡阶段，而从 2007年2010 年则是逐步攀升，这预示着房地产业的发展逐步走向了不健康。政府在尝到了土地对财政收入贡献的甜头后，更加强了对房地产业的维护，在一定程度上促使其违背了市场经济的正常规律，从而不断地“病态”增长。这样的行为不仅导致无锡太湖学院经济法期末论文房地产业的不健康发展，而且还在一定程度上破坏了实体经济，破坏了从市场泡沫破灭后的经济恢复能力。4.4 房地产增加值与居民收入比重从商品房销售均价与可支配收入关系来看，近 7 年来，房价的涨幅远远超过了人均可支配收入的涨幅。众所周知，商品房中很大一部分是住宅用房，是市民的刚性需求。因此，人均可支配收入与商品
13、房销售均价的关系也能对房地产市场的发展起到很好的观测作用。人均可支配收入在经过了 7 年后，只涨到了原先的 2 倍，但是商品房均价却在 7 年内涨到了原来的 4 倍之多。这一数据显示出了上海房地产市场不健康的发展状态。其中，大量资本雄厚的炒房买家不断地买入卖出，人为的、快速的抬高了商品房价格，使得普通的百姓购买力大大削弱，这些举动严重破坏了市场的正常运作。5 引导房地产业健康发展的对策与建议5.1 加强房地产市场监测与监查我对于政府的建议是：首先是要对购房者贷款资格进行严格审查。炒房者可谓是破坏房地产业健康发展的毒瘤，应此下力气对炒房者进行遏制是十分有必要的 8。炒房者大多都是利用贷款政策的漏
14、洞，来实现盈利。比如利用了很低的本金贷款购房，之后在较短的时间内再转卖给他人。期间若无法脱手，则加高价格转卖给其他炒房者。有了雄厚的资本之后他们又能继续投资，造成了破坏了房地产业的平衡的恶性循环因此，笔者认为政府机构有必要在相关优惠政策的规定下，对购房者贷款进行严格审查。其次，房地产业的健康发展离不开对新出台的政策加强监管。 “不能执行的法律还不如没有法律” ，同样，不能很好执行的政策还不如没有政策。每当新的政策出台的时候，总有人能找出其中的漏洞或者“找关系” 、 “通路子”来逃避政策的制约。少数的几个个例的出现，就会起到性质恶劣的“风向标”作。 最后，我觉得加强对政策受益者的限制也很重要。政
15、府在出台打压不健康房价的政策的同时，也应当制定针对中低收入家庭有利的保障性政策。但是它对于受众有一定的要求，若是那些有实力之人暗渡陈仓，也购买了保障性住房，则必然造成原本可受益之人无法购房，从而造成社会不良影响，破坏政策效能，影响房地产业的平稳发展。因此有必要对保障性政策的申请者进行严格的调查，保障底层收入市民的合法利益，缓解房地产业受制于低收入人群买不起房而不能合理发展的矛盾。无锡太湖学院经济法期末论文5.2 制定合理政策，引导市场规范交易5.2.1 大力完善保障性住房制度保障性住房就是限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的具有社会保障性质的住房，其来源是由政府在对中低收入家庭实行分类
16、保障过程中提供的。保障性住房工程中有几个是我们耳熟能详的，如廉租住房、经济适用住房等，政府须加强对居民家庭收入动态变化、财产和住房状况的调查、统计和管理工作，这样才能很好地为建立住房保障体系、制定住房保障政策提供依据。另外抑制投资需求的方式中，加强普通廉租房的管理，并却政府用责任保障住房的廉租房就是一个关键方面 9。5.2.2 实行限购政策目前我国社会的贫富差距仍在不断扩大，在这个把房子视为投资产品的时代，富人有足够的实力去购买更多的房子。但对于中国百姓来说，房子不是一件普通商品，供给量有限，有的时候还能被看作是地位的象征的商品。在这个富人大量购房，抬高商品房均价的时候，许多贫穷的百姓都因为抬
17、高的房价而只能望房兴叹。为此政府需要实行限购策略，对想要购买多套房子的人进行限制。这也是规范市场，防止炒房的有力措施。虽然这样的政策可能会在表面上有损于 GDP，但是这能使得更多的资金流向市场，投资其他产业和项目，促进实体经济的发展，这对于房地产业的可持续健康发展是非常有利的。6 结语房地产业作为我国国民经济中重要的支柱产业，对相关行业具有明显且持续的促进和带动作用，是经济增长不可或缺的部分。作为国民的刚性需求，过高的房价势必给国民带来了沉重的负担，因此稳定房价是保证房地产业健康发展中至关重要的。尽管已出台的调控政策对人们的心理预期起到了正面的引导，也取得了一定成果，但影响房地产业健康发展的因
18、素仍然复杂，各级政府有关部门促进房产市场业长期健康稳定发展的征程依然任重而道远。参考文献1 陈多长.房地产业健康发展的判断标准J.中国房地产,2009,(7):182 邵陆海,于水清.房地产健康发展模式思考J.城市建设,2010,(21):2843 魏润卿,黄太洋.中国房地产业持续健康发展探讨J.现代经济探讨,2008,(10):344 袁志刚,樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析J.经济研究,2003,(3)5 曹慧,陈营.浅析上海房地产现状J.中国集体经济,2007,(23)6 艾萬明,包樹林.保持房地產健康持續發展的思考J.重慶科技學院學報,2007,(1)无锡太湖学院经济法期末论文7 Michele Lerner.6 Signs Of A Healthy Real Estate MarketJ.Investopedia,2011,(3)8 程超,周瑾.对促进房地产市场健康稳定发展的若干建议J.现代商业,2010,(20)9 何梅.淺議我國房地產行業如何健康發展J.中國科技信息,2006,(23)
