1、重庆房地产行业之数据分析（四）从造价成本看价格调整目标文/高原行业高速发展或求大于供的时候，成本并不是最主要考虑的因素，但随着行业竞争加剧，销售价格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比如前些年风光无限的汽车行业，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业，最终都将走向平实的价格，可以这样讲，只要是完全竞争行业，价格就不会长期偏离其成本线。帮你解决一切难题包括企业和个人一切的一切 http:/ 现在= 免费注册=( 用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份证相片用
2、手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。保障用户的合法权益。我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归，这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费者应该提前做好准备的。一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到行业内专业人士的指点。根据公开的招拍挂信息和行业常规，对沙区某大盘“城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。沙
3、区新城成本试算序号 项目名称 计量基础 单价或费率 楼面造价 (元/平) 备 注一 土地成本 357 0 土地面积 66.7 万 200 万1 土地出让价款 230 根据招拍挂信息,1000 亩,4.6亿元,容积率 3，规划建面 200万方。2 拆迁补偿费 出让金 50% 115 该地块老房不多,小于按行规1:1,按 1:0.5 计。3 土地出让服务费 出让金 2% 4.60 4 土地契税 出让金 3% 7 二 前期费用 88.86 1 规划、设计费用 60 根据行业一般情况2 勘探费用 5 根据行业一般情况3 标底编制 1500 元 标底1.2 0.18 按建安成本 1500 元/预估4 招
4、投标管理费 1500 元 标底1 0.15 按建安成本 1500 元/预估5 工程审计 1500 元 决算价1.5 0.23 按建安成本 1500 元/预估6 购地形图 0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际7 放线、测绘 0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际8 临时水 0.9 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。9 临时电 4.5 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。10 场地平整 10.00 按 2 万元/亩11 可行性研究、策划费 6 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际12 沙盘、动画 1.5 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际三 建安工程费
5、 1525.50 1 桩基 80 根据行业一般情况2 土石方 35 3 土建造价 8304 消防 70 参照按长寿某楼盘5 电梯 150 6 水 50 7 电 70 8 气 30 序号 项目名称 计量基础 单价或费率 楼面造价 (元/平) 备 注9 质监 2500 元 0.18% 4.5住宅按工程总造价 0.18%,非住宅按 0.25%,总造价按 2500 元/预估.10 监理费 800 元 2% 16 土建按 800 元/预估.11 道路广场及环境工程 60 12 小区智能化 30 13 红线内配套费 100 四 办证费 266.5 1 人防费 35 二类地区教育附加费 20 2 城市建设配
6、套费 190 元 190 主城标准 190 元/3 规划管理费、防雷、环评等 204 白蚁防治 建面 1.5 1.5 元/直接费用合计（一四项） 2237.36 五 不可预见费 100 六 期间费用 306.5 1 管理费用 2300 2% 46 一至五项的 2%.按 2300 计2 财务费用 2300 8% 138按自有资金 20%,拖建筑商及政府 20%,预售 10%,贷款 50%,一年半期,利率 8%,一至五项成本 2300 计3 销售费用 3500 3.50% 122.5 按售价的 3.5%,售价建面按3500 计七 营业税 3500 5.50% 192.5 按建面售价 3500 计八
7、 教育及城建税 营业税 7%、5% 23.1九 建面完全成本小计 2836 十 套内完成成本小计 2836 1.2 3404 按得房率 80%备注：（1）除地价信息外，其它数据均根据行业常规估算，参照了多个楼盘并咨询了行业内朋友。（2）根据武汉市造价管理站公布 08 年第一季度该市建安成本信息：住宅建安造价在 7081143 元/。其中，6 层以下造价在 708787 元/；914 层为887986 元/，15 层以上造价为 10291143 元/。（3）高层及地下室车库按 830 元/，架空层、多层按 700 元/ ，洋房、商业按 600 元/,含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装
8、修。（4）很多开发商与政府各部门关系密切，因此不少规费是可以减交或免交的，以上数据未考虑这一点。（5）上表未考虑所得税，作为奸商典型代表的房地产开发商，不会给国家做太大贡献的。（6）此楼盘位于石桥铺高九路，地段品质尚可，读者可据此推测其他楼盘。数据简析：（1）分析结果显示，建面完全成本 2836 元/，套内完成成本3404 元/，如果减去开发商可能减免的规费，则可能更低。另一方面，碧桂园在长寿的花园洋房售价才 2650 元/ 且仍有利可图，而长寿区与主城区建安成本相差无几，由此可见上表中 3400 元/的套内成本已是高估；结合武汉造价所公布的高层 10291143 元/的建安成本，也间接印证本
9、人计算的 1525 元/已属于高估。（2）该楼盘目前售价约 4700 元/，利润 1300 元/ ，销售利润率27.65%，成本利润率 38.23%，自有资金回报率 282%，即便将自有资金提高到 40%，其回报率也高达 141%；2007 年高峰时期售价接近 6000 元/，可见其获利之丰。（3）纵观各行各业，随着竞争的加剧，5%-10%的利润率是未来房地产行业的合理区间。在房价的下一个低点一文中我曾阐述：如果求大于供，3000 块成本卖你 6000 没商量，但供大于求时，微利甚至微亏也是要卖的，不卖怎么办？握在手里也要讲成本！再说，你不卖不等于别人都不卖。由此计算，3570-3740 元/是合理价位区间，即便这个价位已经远高于 2006 年初的水平（2006 年初，在国内房地产泡沫已经比较明显的情况下，主城当时同类楼盘价格也才 3200-3400 元/左右） ，进一步大胆预测价格回到 2006 年水平亦非完全不可能之事。结论：3600 元/。这是我对主城小区楼盘价格的预测和预期，非到此价位不宜出手。
