1、商户经营过程中的相关案例分析,主讲人：李宏斌 黑龙江恒辰律师事务所,内容简要,商铺转租是否需要支付违约金?,货物交付运输后买卖风险何时转移？,特价商品质量欠佳引起的法律问题？,商铺失窃、失火造成的损失由谁承担？,商铺租赁期满是否续签问题？,商场是否有权对商户进行罚款？, 商铺入住代理商引发的品牌之争问题？,业主与营业员劳动权益纠纷？, 商铺归属权问题？,案例一：业主与商场签订商铺租赁协议，合同租赁期限为1年，约定业主自营，如果业主将商铺转租给次承租人则需要支付10%的转租违约金。在实际经营过程中，业主为了规避10%的转租违约金，与次承租人签订合伙协议，建立虚假合伙关系，约定业主以商铺使用权出资
2、。后业主以合伙关系为由，要求次承租人与其分红利润。 问题：1.如何证明合作关系的虚假性？ 2.如果业主与次承租人存在真实的合作关系，如何证明真实性？,一.何为合伙关系？民法通则第三十条：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。中华人民共和国合伙企业法第二条：本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。合伙合同关系应签订书面合同。,二.如何防止租户规避10%违约金 完善合同条款：“租赁期内，禁止承租方以转租、转借、转包合伙合作或以联营等任何形式变更实际承租人。承租方有上述行为的，出租方可解除合同并可要求
3、承租方支付已付租金10%的违约金。”三.针对这个问题，如何设定更为公平的合同条款签订合同的目的是什么？（一）明确双方的权利义务；（二）减少纠纷；（三）达到签订各方交易的目的合同最终实现的结果是什么？允许承租人在不损害出租人权益情况下转租、合伙，应提前通知出租人，并向出租人报告实际场地使用人的自然信息。,共赢,案例二：业主在与厂商买卖合同中，商铺运输过程中发生损坏的责任承担问题。根据中华人民共和国合同法第一百四十二条：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据中华人民共和国合同法第一百四十五条：当事人没有约定交付地点或
4、者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。,案例三：有些特价商品，购买时业主告诉消费者看好了不退不换，由于消费者当场没有看好，发现存在质量问题，回头找业主要求退换，业主不退换是否有法律依据？ 中华人民共和国消费者权益保护法第二十三条：经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限;但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵，且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。中华人民共和国消费者权益保护法第二十四条：经营者提供的商品或者服
5、务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。,案例四：商铺失窃、商铺失火造成的损失，该谁承担？保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。如果保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失或不是故意的，不承担损害赔偿责任。中华人民共和国消防法第三十九条：火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。,案例五：商场与业主签订商铺租赁合同，合同期限为一年，约定合同期满后十天内交纳下一年租金，如不交纳，业主需要递交退户手续说明不再续签，实际生活中，业主长期不使用商铺也不续交房租，业主没有递交退户手续。问题1：商场能否直接将商铺出租给第三人？ 根据中华人民共和国合同法第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。,
