1、 中国房地产估价论文房地产估价论文房地产估价报告论文： 浅析新形势下企业投资性房地产评估方法【摘要】本文围绕 2010 年 7 月 1 日起将要实施的投资性房地产评估指导意见(试行) ，问题展开了企业投资性房地产评估方法的相关论述，首先阐述了企业投资性房地产评估方法现状，结合目前企业投资性房地产评估方法存在的弊端展开了讨论，最后明确了新形势下企业投资性房地产评估方法。【关键词】企业；投资性房地产；评估方法为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为，从财政部获悉，中国资产评估协会日前发布了投资性房地产评估指导意见(试行 ) ，明确采用公允价值计量模式时，应主要运用市场法和收益法两种方法，该意见
2、将于 2010 年 7 月 1 日起实施。所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。意见规定，投资性房地产公允价值评估应主要选用市场法和收益法。同时，意见还在市场法参照物的选择中，强调需要对所收集信息进行审慎分析，以满足会计计量可靠性的要求，也强调了“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约”等重要的且容易被忽视的比较因素。在收益法的运用中，意见强调，应当合理确定收益期限、净收益和折现率，注意各项参数口径的一致性、现有租约对公允价值的影响等问题。1 企业投资性房地产评估方法现状目前，上市公司对投资性房地产的评估主要采用两种模式，一
3、种是成本模式，另一种是公允价值模式。但由于公允价值计量一直没有统一规范等原因，上市公司对采用公允价值计量模式顾虑较多。根据财政部会计司对 2008 年上市公司年报的调查报告，1624家上市公司有 690 家存在投资性房地产，但采用成本计量模式的占了大多数，为 670 家，而采用公允价值模式的只有 20 家。投资性房地产评估方法的不统一，使得全国乃至世界没法进行投资性房地产收入这一经济指标很难进行横向比较，也给审计工作带来了很大困难。目前所使用的投资性房地产评估方法还存在一些弊端，所以，必须要进行评估方法的整合与统一。2 目前企业投资性房地产评估方法存在的弊端目前常用的房地产评估方法主要有以下三
4、种方法：2.1 市场法：在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些（3 个以上）的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量较大，而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法。目前，全世界性的金融危机正在影响着房地产行业，房屋成交率和以前相比有很大的下降趋势，所以，市场法已经不再适用当前发展形势了。22 收益法：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这
5、种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。23 成本法：成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。由于土地价格和房屋出租收益等会随着市场变化而变化，业内一般认为，在市场比较景气的情况下，采用公允价值计量将使得企业的净资产有所增加。由于土地价格和房价的不断上涨，投资性房地产的公允价值往往会高于成本价。专家指出，如果采用公允价值计量，不仅归属股东权益会增加，而且由于在这一模式下可以
6、不用计提折旧，而是直接将公允价值的变动计入损益，拥有投资性房地产的企业当期净利润将会有一定的提升。如 S*ST 百花是第一个对投资性房地产采用公允价值计量的上市公司，这一会计政策变动后，2006 年该公司的股东权益（不含少数股东权益）为 1654.7243 万元，而 2005 年仅为 464.973 万元。“在这个指导意见没有出台前，企业不知道该用什么方法获得公允价值，不同企业运用不同方法得出的公允价值，还不具有可比性。 ”一位会计行业资深人士也指出，规范的出台，无疑打消了企业在这方面的顾虑。3 新形势下企业投资性房地产评估方法公允价值产生于二十世纪九十年代，是基于投资者对会计信息的多方面需求
7、而诞生的。在社会竞争日趋激烈、经济形势变化多样的新情况下，大量无形资产、衍生金融工具等不断涌现，金融风险也随之产生，会计信息使用者对信息质量要求也从可靠性转向以可靠性为前提的更高的相关性。公允价值计量属性的出现，是将公允价值作为初始确认计量和后续重新确认计量所追求的计量属性，在某些方面满足了外部信息使用者的要求，为他们提供了更为相关的财务信息。由于公允价值计量具备较强公允性特征，从我国推行公允价值计量来看，主要体现以下优点：（1）符合实物资本维护理论，有利于资本保全。 （2）符合企业财务目标的要求。 （3）能更合理地反映企业财务状况，提高财务信息的相关性，满足不同利益团体对财务信息的需求。 （
8、4）能更真实反映企业的收益。目前的企业收益计算是通过收入与相应成本、费用配比计算出来的。 （5）我国经济形势发展的需要。公允价值是历史成本法、重置成本法、可变现净值、未来现金流量现值等会计准则体系中最重要的计量属性之一。新企业会计准则基本准则中对公允价值的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。 ”按照国际会计准则的定义，公允价值是指熟悉情况并自愿的双方，在公平交易的基础上进行资产交换或债务结算的金额。如果金融工具在活跃和流动的市场上交易，其标明的市价（需经实际交易发生的交易费用调整）提供了公允价值的最好依据。我国对公允价值的定义与IASB 对公允价值的定义
9、大体一致。公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易理性双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种共识后的市场交易价格即为公允价值。经过多方比较和借鉴专家的指导意见，本人认为为采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际较多采用的计量方法，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，因此，上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。【参考文献】1刘兆萍.新会计准则“公允价值”的审视J.首席财务官,2006,(8).2黄羽佳,张永冀.新会计准则下公允价值计量模式的问题探究J.德宏师范高等专科学校学报,2007,(4).3庞悦圃.运用会计信息观和计量观评价我国新会计准则以公允价值为例J.现代商业,2008,(30).
