1、住宅项目调研提纲【第一部分 项目土地性质调查】1 目的：通过对项目地块的地理位置、地 质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2 调查方式：发展商及土地勘测部门相关资料；结合实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3 调查主要内容：包括3-1地理位置（现场察看）3-2地质地貌状况（发展商提供土地勘测报告，最好有地块风水评估， ）3-3土地面积及其红线图（发展商提供）3-4七通一平现状（发展商提供）35。土地权属【第二部分 地块周边环境调查】1 目的：对地块周边的建筑物、 绿化景观、自然景 观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2 调研方式：争取发展商之配合， 实地察看。3 主要内容3-
2、1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。3-2地块 2 公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。33。广州市城市卫星星云 图【第三部分 地块交通条件调查】1 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3 主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划。3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块市周边政道路进入项目地块的直入交通网现状。【第四部分 周边市政配套设施调查】1 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2 方式：实地调研。3 主要内容：调查地块周边
3、 1.5 公里半径内的市政配套设施，包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、肉菜市场等）3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4金融（各种银行）3-5邮政3-6娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）【第五部分 周边社区现状调查】1 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2 方式：实地调研。3主要内容3-1周边主要楼盘及小区列示（房型 售价 卖点 不利因素 ）3-2各楼盘及小区的居民阶层3-3各小区的总体规划、价格等【第六部分 项目所在地房地产市场现状调研】1 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体
4、状况。2 调查方式：请发展商提供基础数据，国企在此基 础上进 行分析。3 主要内容：3-1宏观经济运行状况数量 与上年同比增长指 标全市 项目所在区 全市 项目所在区A.国内生产总值其中： 第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数3-2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府相关 职能部门对各类住宅的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政 规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政
5、规划计划。E南京市的城市规划控制性详规3-3项目所在地房地产市场总体供求现状项 目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块 1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导多层小高层高层商品住宅平均价格别墅多层小高层高层商品住宅
6、供求状况别墅明星楼盘列示3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走 势99 上半年平均价格 98 年平均价格 97 年平均价格区域多层 高层 多层 高层 多层 高层全市项目所在板块3-6名星楼盘客户构成及购买行为分析A各类档次商品住宅客户分析指 标 比 例家庭结构 3 口之家：3 代同堂：二人世界：单身职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构 2030：3045：4555：55 以上客户家庭月收入状况2000 元以下：20004000 元：40006000 元：60008000 元：800010000 元：10
7、000 元以上客户地理半径集中率1 公里半径：2 公里半径：3 公里半径：4 公里半径：4 公里以上半径B各类 档次商品住宅客户购买行为分析B1 购房目的及面积偏好指 标 比例A 首次置业满足基本居住需求B 二次置业改善居住条件C 投资保值和增值D 办公E 为父母或子女购房F 度假购房目的G 其他A 50 平米以下B 5070 平米C 7080 平米D 80100 平米E 100120 平米F 120140 平米面积偏好G 140 平米以上B2 层数、 户型偏好及购买价格承受能力指 标 比 例A 多层（8 层以下）不带电梯B 多层（8 层以下）带电梯层数偏好C 小高层（918 层）D 高层（1
8、8 层以上）A 东、东南B 南、西南C 西、西北朝向偏好D 北、东北A 平层户型偏好 1B 复式和跃式A 1 房 1 厅B 21C 22D 32E 42F 43G 52/3/4户型偏好 2H 6 房及以上A 根据当地价格板块划分B价格偏好CA 一次性付款B 分期付款付款方式偏好C 按揭A 2000 元以下B 20003000 元C 30004000 元D 40005000 元E 50006000 元按揭月供承受力F 6000 元以上B3 购买决策的最主要的影响因素指 标 5 个最主要因素A 地理位置B 市政交通便利程度C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）D 距离上班地点的远近E 价格F 建
9、筑风格及外立面G 户型设计及实用率H 社区内绿化及环艺规划I 物业管理及社区文化活动J 周边社区素质及空气、噪音等 污染程度K 产权等法律手续的齐全L 建筑质量的保证影响购房决策的最主要的 5 个因素因素M 发展商品牌和实力3-7名星楼盘项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度 销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-8综合评判评判项目 评
10、价A地块周边环境及配套评判A-1 地理位置A-2 周边环境、景观A-3 周边市政配套A-4 周边小区整体素 质B楼盘 素质评判B-1 建筑风格和立面B-2 建筑布局和空间规划B-3 小区内环艺规划B-4 户型设计B-5 小区内配套B-6 车流组织B-7 物业管理C物业形象C-1 发展商品牌C-2 项目包装及 营销手法综合评价3-9 商业物业调研1 主要商业物业在所调研区域内的分布：包括中大型商场、沿街商铺、商业街、各种类型批发市场等。2 重点物业重点调研内容A 中大型商场调研内容项目 说明商场名称街区地理位置层数规模分层功能设置经营方式商场内部空间分割及装饰商场外部装饰及商业氛围营造商场铺位租售价格及付款方式客流状况（10 分钟内进出商场人流量）年营业状况B 沿街商铺调研内容项目 说明街区地理位置单位规模：平米经营品种经营方式铺位租售价格及付款方式营业状况3-10宾馆项目 说明名称星级街区地理位置客房数量 标准：套房：其他：标价及折扣年入住率宾馆娱乐配套
