1、海南楼市元气大伤 潜在供应量需消化 10年 一位房企海南负责人直言：“我们在三亚的一个项目基本是成本价，但与往年相比仍销售缓慢，如果继续下调价格则会陷入亏损。” 潮水退去，裸泳者遍地皆是。魔术 2010 年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫，在两年之后渐渐破灭。在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼，市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以 6.4 折价格“跳水”。开发商争相套现离场，是理智，魔术教学更是无奈。在海南楼市年初即上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存
2、，以及可供 10 年消化的可怕供应量。价格血拼每到寒风刺骨的冬季来临，拥有温润空气和阳光沙滩的海南就会迎来大批北方度假游客，这也是海南开发商苦守一年的精神支撑。喜欢从重庆来三亚欢度元旦假期的刘毅发现，曾经风靡一时的三亚湾路、吉祥路、解放路沿线的售楼点明显减少，魔术表演本该人气火爆的售楼处仍显得有些冷清萧条。保亭地恒花园在三亚湾售楼处的工作人员说，今年元旦看房者人数虽有所回升，但与此前的 2010 年前后无法同日而语。克尔瑞信息集团海南片区总经理王路向第一财经日报表示，“抱团取暖，断臂求存”是楼市寒冬下的生存之道，扑克魔术开发商以价换量成为必然选择。位于海口西海岸的海长流项目正在推售，这个被认为
3、是区域第一大盘的项目以7068 元/平方米起价，成交均价不到 9000 元/平方米，远远低于西海岸 15000 元20000 元/平方米的主流价格，直接让同片区其他项目陷入销售困境。海长流一位销售负责人向记者表示，这个价格已经逼近成本价，但低价策略销售非常明显，创造了两小时销售 260 套的火爆业绩。1 月 1 日，陵水乐活城市开盘，公寓均价 9800 元/平方米，别墅均价 15000 元/平方米，这种价格水平较清水湾区域的雅居乐清水湾、阿罗哈清水湾、绿城清水湾等楼盘，每平方米低几千元不等，部分别墅产品价格相差甚至在 2 万元/平方米以上。乐活城市代理商负责人向记者称，该项目的价格完全出乎市场
4、预料，部分售楼员也忍不住出手购买。而乐活城市的开盘，则直接掀起清水湾区域的价格战。目前，Aloha 阿罗哈推出公寓最低 6.4 折的大幅优惠。澄迈老城一个项目的代理商负责人称，五花八门的常规营销手段已经失灵，价格战成为目前撬动海南楼市最有力的手段。尤其是海南二线城市，价格战层出不穷。在海口市某项目的户外广告牌上，澄迈县某楼盘就高调地亮出了 2980 元/平方米的惊爆价。儋州市的一家楼盘最近也推出了“2880 元/平方米”的特价房。天量供应压顶价格战的导火索，正是调控政策重压下海南楼市的高库存。根据海南克尔瑞的统计数据，魔术 魔术教学，魔术表演截至2012 年 11 月，库存量最少的三亚仍需要
5、 2 年消化，海口楼市库存消化周期则需要50 个月，文昌需要 46 个月，琼海需要 61 个月，最严重的陵水需要 101 个月。王路认为，在这样的背景下，去库存化、回笼现金仍将是开发商很长一段时间内的首要任务，2013 年海南楼市仍要以去库存为主。实际上，让开发商更感压力巨大的是潜在供应量。海南克尔瑞在 2012 年 5 月份派出一百多人把海南 18 个市县都跑了一圈，并结合官方数据调研显示，未来 3至 5 年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到 1.079 亿平方米。根据官方统计数据，2011 年海南一年去化量是 880 万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化
6、 10 年以上。王路表示，由于统计条件限制，硬币魔术这个潜在供应量里边存在一小部分重复统计的情况，但整体来说，目前海南已经浮出水面的新房供应量非常可怕。他同时强调，海南的两极分化非常明显，好卖的和不好卖的项目差距很大，即便是同一个区域，不同项目销售情况存在天壤之别。国内某大型上市房企海南公司经理向本报称，由于巨大的供应量和结构分化，海南楼市未来将无法摆脱价格战，尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品，多出于海南二三线市县，这里将会成为价格战的主战场。不过，上述房企海南负责人表示，当时闯进海南的房企多是通过招拍挂拿地或接手二手地块，土地成本较高，激烈的价格战将导致部分房企陷入项目盈利难题。这位负责人直言：“我们在三亚的一个项目基本是成本价，但与往年相比仍销售缓慢，如果继续下调价格则会陷入亏损。”与开发商同样陷入纠结的是，如此大起大落的房价，同样刺痛购房者的神经，让部分购房者无所适从。根据海南克尔瑞统计，海南 2012 年全年的商品房成交均价约为每平方米 10238 元，在大部分购房者看来依然偏高。
