1、“唱多”房地产的观点之前经常“唱空”房地产，但是观点的对立才会使人更加理性的分析。李开复说过，以前让他的女儿参加辩论都是站在对立的观点，这样问题考虑会更加全面。近期看了张捷先生的房势一书其对社会问题的剖析还是一贯的犀利、独立，如果喜欢思想冲击的朋友推荐看张捷的博客和书，保证让你的知识面变得更宽，思维方式更加独特。唱空与唱多孰优孰劣只待历史证明！回到房地产的主题，任何行业都需遵循市场经济的规律，都会经历高潮、低潮，都有其周期性，房地产也不例外。根据哈里森模型，里面谈到房地产会有 12 年的大周期，5 年的小周期，该模型主要是根据发达国家的统计得出的，我国的房地产比较特殊，但是应该跟这周期相差不会
2、太大。中国从 1998 年结束福利分房，2002 年开始住房改革，直到目前房价越改越高。这期间有几次低潮，特别是 2008 年金融危机的影响，房价就有下跌。十年间中间通过 9 次调控，但是房价还是没有控住，这证明上头需要反思自己的政策。 “唱多”的人也要承认中国的房地产市场也会遇到低潮，身为个人的我们一定要抓住低潮的时候购房，这才是正解，因为个人的分析很多都是受大众和媒体的影响。以下盘点唱多房地产的几个支持因素：一，城市化水平。目前我们的城市化水平还未达到 50%，城市需要发展，房子需要再建。二，工业化水平。目前我们的工业化水平是属于发展中国家，如果按照 8%的经济增长，我们要到 2020 年
3、左右进入中等发达国家水平，随着工业化的深入，保耕地和用地受限，支持房价。三，拆迁支撑房价。目前的拆迁成本普遍偏高，这也是印度为啥一直不能超越中国的主要原因，拆迁成本制约其基础建设，印度房价比北京、上海还高，原因是在拆迁。很多城市居民喜欢拆迁，因为拆迁可以“致富” ，不仅要房，而且要钱。如果在市区拆迁，据说房价要在 8000 元才能拆。房价都是拆迁户的“贡献” ，开放商成本需要转移。四，户籍制度。户籍制度代表了服务的品质，为啥那么多人要城市户口？有的确实买房不是自住，而是为了户口，为了孩子以后的教育。户籍这就涉及到了城市集中了优势资源如教育、卫生、医疗等，客观上助长了房价。五，供房者众多。国外是
4、夫妻两人供房，我们的两个家庭供房，所以才能买得起房，但是这客观上制约了其他行业的发展。六，调控环节出错。调控控制的是游资，但是游资是食利的，调控应该控制食利环节。调控控制房地产的资金，但是不会驱赶走高利贷，高利贷是往利润高的地方去。虽然中国 M2 过剩，但是资金流动不均衡，房地产为了撑下去，必须需要资金。所以有些企业就不惜代价去接待，但是我们需要反思为啥企业不降价回笼资金，这中间有只要你房子降价，相关部门就开始“预订” ，这中间不是真正给钱的，都是口头报备，所以房地产的公关成本很高。这就可以和网上的房地产炒作联系起来了，如果我持有超大资金，如果房价销售 10000 万/平米，他们可以以 2-3
5、 折拿到手，因为如果没有整个楼盘就缺乏资金烂尾了。这也是就可以理解，很多上市房企需要提供发行外币债券融资。七、房价体现基础建设的价值。每年国家提供超大规模的资金提供基础建设，国家只能从房价收回附加值的回报。基础建设为楼盘提供了教育、交通、就业等，变相升值了房地产，这也是所谓房地产打出的广告，区位优势，地铁出口等。房势里面提到泡沫不一定要刺破，可以维持，但是维持的基本是中国经济必须高速运转，如果中国经济停滞，所有问题就暴露出来了，但是中国经济面临硬着陆的危险。里面还提到适当的超前建设是可取的，以前的拆迁成本较低，现在拆迁成本高，很多地区随着经济的发展，人口规模的增大，以前的基础设施确实跟不上经济
6、发展的水平，我的看法也是适度的建设是好的，但是这不是目前重复建设的借口。里面还有个观点，分析丈母娘为啥要女婿要房子，丈母娘为了养老。丈母娘目前能工作还没事，等以后退休了没地方住，总不能住在南方家吧！这样“寄人篱下” ，看亲家母的脸色也不行。这里面分析还挺有道理的，但从女婿角度上讲，我只是暂时不买，没有一辈子不买。里面还提出一个观点，增加人民收入，如果人民的收入超过房价的上涨速度，房价就是可以接受的。希望习主席可以做到，如果降不了房价就让我们的收入超过房价上涨速度吧！在原材料成本上涨，租金成本上涨，企业只能压缩劳动力的收入，所以中国必须转型，这过程肯定会有阵痛的。以上是分析房价会上涨的几个因素，
7、及分享书中几个重要观点，很多问题很值得我们深思。我要提醒人们两点，注意反腐（官员财产公示） ，和注意美元升值问题。反腐对房地产也是会有重大影响，官员财产公示效果也许会更加重磅。房地产已经是腐败的重灾区，因为官员懂得哪里值钱就需要去哪里要钱去。美元问题务必关注。很多人笑我现在买美元，说我没看到人民币一直对美元升值吗？但是美元已经步入升值周期了，以后大家就会知道。这中间涉及到众多金融学的知识。上面说过很多上市房企发行外币债券，利率都是 10%以上，时间大概是 5-10 年，举个例子如果一个企业融资 1 亿美元，这时美元兑人民币是 1:6.3，就是 6.3 亿人民币。但如果两年后，如果人民币继续升值，美元兑人民币 1:5.5 的话，这时房企同样是换 1 亿美元，但人民币只需 5.5 亿就可以了。但是如果人民币贬值，贬成美元兑人民币 1:8，这时就需要还 8 亿人民币。我们要知道现在全球经济都已经是一体了，索罗斯已经囤积香港多年，目的是看重中国的 3 万亿外汇，因此人民币风险越来越大。欧元已经被打残了，日元无力回天，人民币想成为国际货币必须通过美元这关，这时肯定是一顿乱打。总之，大家需要抓住房价的低潮，赶紧置业。如果没钱借一大笔钱购房，结果可想而知。因此买房劝大家量力而行，大家赚钱不容易啊！顺便祝大家元宵节快乐！写于 2013 年元宵节
