1、加勒比海区（F 区）价格策略(调整版)编制：商业经营部日期：2003 年 11 月我部已于 10 月初完成加勒比海区（F 区）价格策略初稿，经过与招商部的多次沟通与洽谈，普遍反映商家认为加勒比海区（F 区）的租赁价格偏高。为此，我部对东莞主要餐饮食街的租赁价格及物业管理费进行了市场调查，普遍集中在 50-100 元/ 平方米.月，其中花园新村租赁价格在 80 元/ 平方米. 月，但为数不少有 1 年左右的免租期。结合华南 MALL 的实际情况以及东莞餐饮市场现状，我们建议根据放水养鱼的原则，降低进驻门槛，以吸引商家进驻，然后通过2 年的市场培育，联合商家共同把加勒比海区（F 区）发展起来，从第
2、 3 年开始将以 8%的递增率递增（其它区域为 5%） ，从而保证调整前后公司 10 年内总收益不变或相近。调整前 13 层平均租赁均价分别为 80、53、44 元/ 平方米. 月，整体实现均价为 63 元 /平方米. 月。10 年内按 5%递增率递增实现的平均租赁价为 96.21、 63.74、52.92 元/ 平方米.月（从第 3 年开始递增） ； 调整后 13 层平均租赁均价分别为 71、47、39 元/ 平方米. 月，整体实现均价为 56 元 /平方米. 月。10 年内按 8%递增率递增实现的平均租赁价为 95.76、 63.39、52.60 元/ 平方米.月（从第 3 年开始递增）
3、； 价格策略的制定仍从定量、定性、交易时间节点三方面综合的综合考量，定量、定性考量指标仍按加勒比海区（F 区）价格策略初稿所确定的实施，交易时间节点的优惠将顺延。综合折扣率仍按 0.84 计。另外，商家普遍反映物业管理费过高，而管理费高的主要原因是因为中央空调费用大，商家对此认为可自行安装空调，从而降低管理费用。我部认为在不影响整体经营管理的前提下，建议公司可考虑餐饮商家要求，减少商家费用支出，降低商家经营成本，吸引商家进驻。后附实收、帐面租赁单价表（面积有待工程部进一步核实） 。（后附铺位编号图 1F3F）加勒比海区租赁价格指导价一层：铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价F1-0
4、01 595.12 731.11 62 74F1-002 140.62 172.75 64 76F1-003 392.83 482.59 64 76F1-004 156.75 192.57 67 80F1-005 202.46 248.72 67 80F1-006 150.65 185.07 67 80F1-007 149.37 183.50 67 80F1-008 184.40 226.54 68 81F1-009 362.52 445.36 75 89F1-010 211.81 260.21 77 92F1-011 204.77 251.56 75 89F1-012 187.24 230.
5、02 67 80F1-013 160.53 197.21 67 80F1-014 281.12 345.36 67 80F1-015 420.32 516.36 70 83F1-016 435.49 535.00 72 86F1-017 184.18 226.27 75 89小计 4420.18 5430.20 F1-018 225.69 283.89 79 94F1-019 252.66 317.81 79 945 区铺位4 区铺位2 区铺位F1-020 183.62 230.97 75 89F1-021 283.34 356.40 77 92F1-022 283.35 356.42 77
6、92F1-023 221.74 278.92 77 92F1-024 227.93 286.70 77 92F1-025 232.63 292.61 77 92F1-026 752.70 946.79 70 83F1-027 456.95 574.78 67 80F1-028 532.90 670.31 67 80F1-029 370.21 465.67 70 83小计 4023.72 5061.28 F1-030 276.56 379.68 77 92F1-031 243.27 333.98 77 92F1-032 241.42 331.43 77 92F1-033 283.76 389.5
7、6 77 92F1-034 165.06 226.61 77 92F1-035 993.29 1363.65 79 94F1-036 159.99 219.64 72 86F1-037 225.18 309.14 72 86F1-038 167.51 229.97 72 86F1-039 161.80 222.13 72 86F1-040 166.38 228.42 74 88小计 3084.20 4234.22 合计 11528.10 14725.69 72 86二层：铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价F2-001 595.12 731.11 44 52F2-002 140.6
8、2 172.75 46 55F2-003 392.83 482.59 46 55F2-004 205.34 252.26 46 55F2-005 4687 5072.4 34 40小计 6020.91 6711.11 F2-006 226.14 284.45 62 74F2-007 244.8 307.92 62 74F2-008 163.75 205.97 57 68F2-009 283.34 356.40 59 70F2-010 283.34 356.40 59 70F2-011 142.81 179.64 59 70F2-012 227.93 286.70 59 70F2-013 216
9、.33 272.11 59 70F2-014 626.16 787.62 52 62F2-015 583.49 733.95 49 58F2-016 526.62 662.42 49 58F2-017 478.74 602.19 52 62小计 3708.76 4665.11 F2-018 217.18 298.16 59 70F2-019 205.35 281.92 59 70F2-020 201.48 276.61 59 70F2-021 242.68 333.17 59 70F2-022 117.9 161.86 59 70F2-023 392.2 538.44 64 76F2-024
10、196.68 270.02 54 64F2-025 252.28 346.35 54 64F2-026 124.63 171.10 54 64F2-027 124.63 171.10 57 68F2-028 46.57 63.93 61 73小计 2121.58 2912.66 合计 11851.25 14288.87 47 56三层：铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价F3-001 194.93 239.47 40 48F3-002 139.55 171.44 40 48F3-003 143.01 175.69 40 48F3-004 143.6 176.41 40 48F3-0
11、05 130.01 159.72 40 48F3-006 140.36 172.43 40 48F3-007 488.61 600.26 40 48F3-008 198.96 244.42 42 50小计 1579.03 1939.84 F3-009 424.63 534.13 42 50F3-010 517.28 650.67 45 54F3-011 1708.98 2149.66 30 36小计 2650.89 3334.45 F3-012 45.92 63.04 49 58F3-013 183.81 252.35 49 58F3-014 91.28 125.32 47 56F3-015 146.72 201.43 47 56F3-016 249.21 342.13 49 58F3-017 115.82 159.01 42 50F3-018 77.7 106.67 42 50F3-019 89.101 122.32 42 50小计 999.56 1372.27 合计 5229.48 6646.56 39 46一层铺位编号图二层铺位编号图
