1、清华大学房地产纳税筹划课程内容整理作为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户，我们现在房地产企业怎么说呢？如果地局任务稍微完成不了的话，必然把矛头指向你，因为他心里很清楚，只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店，交通运输业让他们拿一点很困难，房地产企业一般资金流量都比较大，所以从里面挖一点钱出来，这成为地税系统的人员的共识，一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便，我不知道大家有这个体会没有，特别是规模比较大的房地产企业，经常被税务局所检查，所以从这个角度来看风险也确实比较大。我们在座的企业，特别是今年，如果今年你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，因为今年从刚刚结束的全国房
2、地产税务稽查工作会议上，我们看了一下，今年工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花税，印花税列名了注册资金，建筑合同，商品房销售合同，购销合同这些都是写得非常清楚的，所以他就是可以按照这个顺序一点点往下查，我就觉得所以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没有严格依照税法，相当长一段时间税法将在税收规范当中起着不可替代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重要目标的原因之一，具有针对性。那么我们回到讲义上来，我讲到四个原因，最后一个原因就是我们国
3、家有形式多样的税收优惠政策以及特定税制要素内容的存在，为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是，我在这里要负责任的告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的，无论是营业税优惠还是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的。那么跟我们主题是不是有矛盾？一方面我们强调有很多的税收政策优惠政策，另外又强房地产企业没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾，我在这里也告诉大家不矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优惠，但是我们可以创造条件争取优惠，这倒是完全有可能的。比如说国家鼓励服务业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为房地产企业
4、来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策了吗。你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收入了吗，不就形成你的成本费用了吗，你的利润不就下降了吗，税收不就少交了吗，所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造了很好的外部环境。综合来看，我讲了这五个原因，分别指的是第一个原因指的是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；第二个因素传统的落魄的纳税模式那是来自于纳税人纳税意志的原因，要引进新的观念，来自于纳税人自身的原因；第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因，
5、他在加强征管，让你逃税、偷税的空间越来越狭窄，机会越来越少；第四个原因是非国有企业规范发展，这是来自于企业长远建设的原因，你老退税这个企业能长大吗；第五个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划，筹划是不是空中楼阁，由于大量税收优惠政策的存在，和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创造了可行性条件，因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科，关键是我们企业目前没有接触这方面的教育，前面我给大家提到，我们企业处理纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从，税务局给你讲的课都是纳税遵从，你要服从他，你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策。税务局会不会讲纳税筹划的课？不会，纳税筹划的课只有回
6、到大学教堂把它作为一个前沿性的学科加以研究，所以它是一个实战性很强，当然理论性也不弱这样一个边缘性学科。讲它边缘性？主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学，企业财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，所以讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是十分不容易的。因为我刚才跟大家讲得很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法，就把纳税筹划讲好了，这不可能呢，任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么？他可能来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题，就可能把你难住了。我告诉大家我的同志们都会讲税法，但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什么？他不懂，为什么你拿地跟人家
7、换房子呢，他还不明白，为什么你不买人家项目，非要买人家股权，他搞不清楚，但实际当中他就是这么做的，你怎么来回答企业，所以我说它又是一个操作性极强的学科。同志们，很少有几个人敢坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖，因为大家都是来自多年实践经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身你们就是某个管理方面的专家，然后让专家给专家上课，哪一个专家小腿肚子不发抖，我听说到清华上课的老师都有一点发怵，不敢讲，为什么不敢讲，因为这些人本身就是高学历，他已经经过社会大炉子炼过了，又回来了，他甚至某些方面的水平比你高，大家说是不是这个道理。但在税收上你们确实是我的学生，我年龄不大，
8、但是我干过税收征收、理论研究，教学研究、税务代理我都干过，上一次税务总局开研讨会的时候，我就说了我说谢局长本人也没有干过税收征管、设务代理，税务教学研究，未必比我们有发言权，我说房地产企业全国各地我跑过怕有上千家，上千家房地产企业有我的足迹，我敢说我现在有一点发言权，因为我了解这些企业的所思所想，相当多的我们中国的房地产税收政策是空白的，是没有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次税务局的当。我们的罚单开出来以后，纳税人都是非常老实的，大多都是老老实实把税给交了，我们没有几个人跟税务局叫板的，偶尔就是被税务局激怒了。上上个礼拜我去了河南郑州，有一家房地产企业，我就觉得税务局就太过分了，这个房地
9、产企业等于事出有因，我在这里利用一、两分钟给大家讲一下，你们以后碰到这种情况或者是碰到类似的情况一定要有冷静的头脑，不能税务局说什么就是什么，有几家银行都是国有大银行，几家银行自己有一块地，盖了一个金融广场整个从立项到建设，实际上都是由银行自己来完成的，但是银行盖完以后大概有 100 多套房子多出来了，也分不出去了，银行就多了一个想法想卖出去，但是银行又是国家金融监管部门控制的单位，又不能直接卖，而且也没有资格卖，怎么办？他就偷偷找了一家房地产企业，把这个房子 100 多套房子卖给房地产企业，然后利用房地产企业的资质再卖向最终的客户。就这样一个二手房买卖的关系，税务局查来了，查来了说金融广场就
10、是你开发商盖的，金融广场整栋的营业税都由开发商来交，税务局也不是乱说，拿到一个证据，就是为了避免银行上级部门检查说你是卖房子的行为，银行跟开发商签了一个联建协议，联建协议里面好多字眼都属于联合开发，税务局就抓住这个，实际上从我们的房产证、土地使用证、开工证各个证据方面来看，实际上就是二手房买卖，现在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建设的全额，按照市价去交营业税，还要交土地增值税，补交营业税是 600 多万，土地增值税是预征 800 多万，非要开发商交，开发商后来矛盾激化了，老板在地税局、稽查局局长办公桌上就拍桌子了，说税务局收税已经收得太瞎说了，我说得很清楚，我没有盖这个房子
11、，也不是我卖这个房子，只是买他 100 多套的房子，然后我卖了，卖了根据税法规定差价税收我都交了，你凭什么让我把整栋大楼交税，你们可以查，把公司帐翻烂了都赔你，所以老板冒火了，我听老板讲差点把桌子掀掉了，因为矛盾激化到这个程度，税务局说非要那个公司查死掉，当时两个人就发生口角，这种情况下我过去了，税务局开了出发通知书，申诉通知书，补税通知书，开了三书，要求他必须在几月几号前把税款全部交掉，交完以后可以向上一级税务机关申请复议，我们国家复议是这样的，我让你交税先把税交了，交完以后向上一级部门告我，该撤销撤销，后来我找了他们省局的人打招呼现在暂时不交，然后办理复议，不交就办一个纳税担保，拿公司房产
12、做纳税担保，去了以后我给地税据讲了一堂课，大概是 30 分钟，这种情况并不属于联合建房，应该属于二手房交易买卖，他们听完课以后，他们说他们有合作协议，按照 3、7 比例分房，上来写得很清楚，我说他协议怎么签，但是要看实际交易的情况，可能不履行协议，协议不是纳税人最终的证据，比如发票也没有开，产权不归他所有，营业税讲得很清楚销售不动产，销售不动产的我的前提是产权归其所有，如果商品房本身并不具有产权怎么可能销售不动产，所以营业税就没法征他的，我苦口婆心给他们讲，包括他们稽查局局长，副局长，稽查科科长都听了一堂课，他们觉得看来我们是错了，他说现在怎么办？我说他已经提出复议，而且他们省局已经接受了复议
13、申请，他说那这个事情我们就丢丑了，我说现在还来得及，主动撤，做出复议决定之前撤了就不算，因为总局复议规定也允许你们撤的，所以第二天又发出三书，关于撤销某某房地产商税务处罚的通知，关于撤销某某公司补税通知，关于撤销某某申诉的通知，全部撤销的，原来发的全部都撤销掉了，这就是我们房地产公司往往就是把你逼急了，实在觉得这个税不是我的交的，才把矛盾激化。2004 年纳税人和税务局打官司，是税务总局统计是 850 起，全国 850 起纳税人把税务局告上法庭的，审判的结果是这样的，825 起税务局败诉，还有 25起是纳税人主动撤诉，税务局没有胜一个案子，全输了，这说明什么？说明税务局在执法的时候，程序上、叙
14、述说、政策理解上很多都是错误的。我讲到我们纳税人比较老实，要不老实的话，都拿起税法武器的话，将来整个社会的纳税环境会有很大的改观。第一个问题我就给大家讲到这里。第二个问题，我想给大家讲一讲纳税筹划的基本概念，这个很重要。作为我们讲解纳税策划的老师来讲为什么认为这个很重要？因为社会上普遍对节税的做法有一些误解，有的人把非法的逃税和合法的节税混淆在一起，认为不都是为了少交税吗，性质上没有多大的区别，我们认为这是一个错误的看法。都是为了获得某种利益，手段的不同，就意味着他所承担的法律责任是完全不一样的。中国有一句古话君子爱财取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的，就是君子和小人其实在追求目标上也
15、没有多大的差别，小人爱财人家君子也爱财，但是他们的区别在哪里？主要在手段上。君子爱财是去取之有道，这个道在现在法律社会可能就是遵守法律，小人就是不择手段，管你违法不违法，先挣到钱再说，他是这样想的，所以我们在这里提醒大家一下，君子不是不爱财，也爱财，但是讲究策略，讲究遵纪守法，这请大家一定要注意。其实我觉得我们的古人给我们很多的启示，我们现在想想我们古人给我们留下很多的提示是很不错的。比如说前一段时间湖南有一个老师讲课讲到你们现在上高中、读大学就是为了将来娶美女挣大钱，后来引起全国的讨论，这个老师还被开除了。说哪有这样给学生讲娶美女挣大钱，但是回到中国古书上面来讲，诗经就有一句话，叫做窈窕淑女
16、君子好逑，实际上这就告诉你君子也是好色的，不过他跟小人区别就是小人可能不择手段。还有爱财，君子爱财取之有道，古人讲得很清楚，君子也很爱财，不过手段跟小人不太一样。我们国家培养孩子，就是讲究非常正统的教育，但是这种正统的教育就是说让人感觉不着边际，所以我们培养的孩子都特别守规矩，这种教育体制是好是坏现在很难下定论，但是有一点可以肯定我们大多数培养的孩子都没有创造力，整个的社会教育体制和舆论管理都是没有创造力的，你打开新闻联播去听新闻，没有什么新闻，可以听也可以不听，领导讲话都是三头论，最后就是高举什么旗帜，都能背下来，没有什么创造力，我们所有从幼儿园开始一直到大学毕业，没有创造力，我们的产品没有
17、创造力，有创造力的都是偷袭的，模仿的。我们的楼盘也没有创造力，有创造力大部分都是把人家图纸拿过来改一改弄一弄，搞图纸最容易，模仿偷袭抄袭，这个现象很普遍。我们的税收也是这样，基本上都是抄袭的，包括我们的增值税都是从法国抄过来的，整个民族没有自己的东西，很可悲的。我个人保留对教育体制的看法，我是很有意见的。你比如像我家小孩上幼儿园，在家里原来没上幼儿园，小孩是非常活泼的，异想天开的，问了无数个为什么，把我都问住了，问我为什么比如大家都知道为什么天空是蓝的，为什么汽车自己会走不用人推，我们认为很简单但是他问出来了，上幼儿园以后他什么都不问了，为什么？老师肯定讲哪有那么多为什么，他扼杀孩子那种好奇的
18、天性，所以我这一次做出一个决定不让孩子上幼儿园。为什么？孩子变成机械化一个肉体的东西，这怎么得了，不符合我的个性，而且可以肯定地讲，你今天的培养注定了明天没有出息，肯定没有出息。外国孩子教育就不是这样。我顺便给大家讲教育，包括我们的教育，拿我本人来讲也是中国教育体制失败的产品，为什么是失败的产品？我从上小学到初中，到上大学读研究生，我学的经济学、财政学、金融学都是干什么的？都是为政府服务的。比如说学的宏观经济学，必须是总理才能做，利率杠杆的应用，公开市场的操作，财政的分配，你说你不是总理的话你搞这些干什么，比如像我们讲财政，财政实际上就是政府会计，它不是房地产企业会计，当然我们没有必要，我们分
19、到企业的时候我们发现读的书都没有用，如果老板还站在政府角度，老板上来给你一拳，你现在来到我企业要为企业说话，还是之乎者也解决不了什么问题，实际上像我们这样的人都是教育体制培养失败的东西。比如说研究纳税策划，那都是后天自己研究琢磨的东西，我们上大学哪学过纳税筹划，老师一过来给你一个耳光，纳税筹划研究什么东西？研究纳税人少交税，我们现在研究政府如何收税，防止纳税人逃税，他不会培养纳税人怎么少交税，那个东西作为歪门邪道，现在社会上还有不少人这么看。我讲的意思是什么？就是大学应该有专门为企业服务的专业，专门为企业服务的课程，现在包括清华北大以外，正在探索去一步一步小心翼翼去开设这样的课程，这样的课程还
20、没有完全的获得官方的认可，大家明白我的意思吗，还是培养一大批专门当总理的人才，每年培养至少有 50 万专门当总理的人。我统计了一下从建国以来才有 5、6 个总理，概率太小。每年培养 50 万的人才，实际上建国 50、60 年才 5 个总理，概率太小了。我的意思是就要设置一些企业课程，现在很多大学毕业生分到房地产企业去，高分低能的现象很正常，你让他出去办一件事情，他总觉得这件事情我不应该做，应该是他做，老板讲你这个事情也不做，那个事情也不做，我要你干什么，所以他也呆不长时间就走了，他都是这样。归根到底，就是培养人才没有根据实际环境的变化来培养，我在这里给大家多两句嘴，事实上也是这样。所以我们企业
21、需要什么？企业需要节税，节约成本，需要开源，我们今天给大家讲的是节流，节流里面的一个组成部分，税收也是成本，税收成本节约下来了，企业效益增加了，还有开源，怎么搞好的楼盘，怎么增加市场卖点，这都属于开源，我们培养的学生应该是瞄着这个方向开源，我保证中国大专以上学历从全国人口比例比重是 5.1，现在失业的人群当中就是这一部分人失业最重，初中毕业的人都找到工作了，到物业公司找一个工作干一干，他能找到工作，但是又是大专以上的人找不到工作，失业了，我觉得很大一部分就是我们培养的人才市场根本不要。我不知道你们清华的学生到你们单位能不能找到工作，我认为清华培养大部分学生到你们房地产企业找不到工作，因为专业设
22、置根本不是企业所需要的。我们再回到讲义上来讲，我想起教育特别有意见，但是个人的力量不能修改社会的力量，每个家长都特别爱自己的孩子，我想大家也是一样，但是眼看着社会扼杀我的孩子，我是很难受的，我认为就是扼杀我的孩子，把他的天性给扼杀掉了，我现在是主张孩子逃学，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有几张光盘家看光盘，他在 3 岁以前电脑全部会熟练掌握，我不在家可以电脑打开，可以玩游戏，在我们小时候是无法想象的，一个 3 岁小孩把电脑打开操作还懂得拷贝，他懂得很多，还懂得添加文件夹，对于 10 几岁的小孩可能都不会，但是一到幼儿园什么都没了，幼儿园上两年，我上一次考他说老师教你什么，到目前为止 2
23、 年花了我 4 万多块钱，就学了一首儿歌，什么草儿青，天空蓝，我说回来吧别学什么儿歌，跟爸爸学能学一百多个儿歌，我专门到书店买儿歌教你，我还教他三字经，百家姓也能数 50 多个出来，就是在那背，赵钱孙李周吴郑王，就背，过去私塾教育不是错的，很多都是对的，我现在越来越觉得过去的教育方法还是对的，就是死记硬背，我还准备教他三字经，幼儿园永远不会教这些东西，我相信我这样培养的孩子保证将来在社会上能有一席之地。为什么？学校里的普通话教育，我们现在大家都成人了，回过头来看你原来学的东西，一天能弥补过去一年的学问，看一天书能把过去一年没学的东西弥补过来。因为什么？你现在有足够的经验，足够分析问题的方法，所
24、以一天就能把过去一年的书读下来，所以学校那一套教育不用担心孩子，而且我们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的，当然这是我的个人观点。我这个概念我回到主题上来，概念实际上就是要表达一个中心思想，就是一定要把那种社会上所讲一些非法的，逃税的，骗税的手段从合法的节税当中要准确加以区别，让人一看这个活动属于筹划活动，这个活动属于逃税，能够准确地加以划分，那是我们老师的责任，是研究人员的责任。就像把人从动物当中划分开来一样，必须对人下一个准确的概念，让人读得这个概念就是人，如果你读到这个概念还想起来这到底是人还是动物，那就坏了，说明你这个概念就是一个失败的概念。你讲一讲什么是人，你给人下一个概念，到
25、处都是人，你给人下一个概念，我看你这个讲得对不对，你这个概念一讲就想起来这是人，你讲给我听一听，抬头一看全都是人，回家一看全是人，我现在问你什么叫做人？问住了吧。有头脑的，有智慧的动物，人肯定是一种动物，有智慧有头脑的，老鼠有没有头脑，偷吃东西是不是当着人面吃，为什么他知道人走掉了，他脑子会思考，这么来说的话，我觉得你刚才讲的东西是老鼠，不是人，有思维，老鼠有思维夜里出来，白天不能出来。就是你这么讲，不能说服我，或者是说服大家，你要说服我，这么一讲对对，看来就是这样的，确实找不到反面的证据来证明王老师的说法是错的，那我就是对的，你证明不了我是错的我就是对的，这确实是逻辑关系，你想一想到底下什么
26、概念。实际上我们平常下的概念都是错的，平常下的概念都是错的。当我给你下一个概念的时候，你驳不倒我的时候，我的概念就是对的，比如说我给你下一个概念，人是会制造并会使用工具的动物，你想一想地球上有上千万种动物，哪一种动物会制造工具，而且还会使用工具，我想只有人，没有别的了，如果猴子会制造手枪，还会使用手枪的话，你一下班家门口站个大猴子拿着手枪，不许动把今天的工资奖金全交出来，我要买冰淇淋吃，坏了，地球上就好玩了，今天猴子出来，明天老鼠出来了，老鼠拿个机关枪，因为他会造枪，地球就乱了，就不是人占主导了，大家想来想去只有人会制造和使用工具，别的动物都不会，看来王老师讲的是对的，这个动物就是对的。你能驳
27、倒我吗，你想一想哪个动物会制造工具，制造并会使用，使用的有，猴子、大猩猩有的时候会拿大棒子站在你家门口，但是不一定能够制造出来，我讲是制造并使用，比如大房子，动物会盖房子吗，一般的动物是不会盖房子，会搭窝。工具，制造和使用工具，窝还不能称得上是工具。预先脑子里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来，只有人能够做得出来，没有其他动物能够做出来，我给大家举一个简单的例子，就说明下定义多么艰难，一个研究人员，一个学者，他要想把一个学科完整地交给他的听众或者是他的学员，必须第一个门槛就是要迈过这个门槛就是要下一个概念，这个概念让人感觉到是这么回事，对不对？没有反驳的理由。请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。很显然，纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为，他就像降低生产成本一样，降低开发成本一样，去降低他的税收成，这是一个新的概念，新的一种理念。不再像过去那样成为税法的奴隶，爱交多少就交多少，不能变成税法的主人，不能有效控制税法，利用税法，控制税法做不到，这是全民意志，但是可以利用税法，这是很显然的一条。这个概念怎么下的？我作为一个老师把握的意图告诉大家，实际上这个概念包含了两层的意思。第一，强调了纳税
