1、2008 年北京房地产市场回顾与 2009 年市场展望 北京中原 一、2008 年北京房地产市场回顾 1土地市场分析 招拍挂出让成交土地 1300 余公顷 2008 年北京市土地成交总表 住宅用途土地成交占总量的七成 限价房地块普遍遇冷 2008 年截至 12 月 11 日，北京土地市场共推出 11 块限价房用地，目前成交 9 块，大兴康庄三期、四期两块至今流标。而 9 块限价房用地的成交并非十分顺利，只有纪家庙、东沙河、大兴康庄（二期）等少数限价房地块一次顺利成交，其余地块均曾出现流标，有的做出规划或者价格调整重新上市交易成功。 楼面地价小幅上涨，涨幅为 3.8% 2、一手房地产市场分析 2
2、.1 住宅市场分析 2.1.1 供应 2008 年住宅市场供应继续下降 08 年全年，北京住宅市场上市面积约 1155.5 万平米，上市套数 9.8 万套，延续了自04 年的下降势头，较 07 年供应面积减少 11.6%，供应套数减少 18.6%。从供应势头看，08年的供应增加呈现出“双高峰”的分布；同时，08 年下半年市场新增供应量较上半年下降了 12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。 2.1.2 需求 2008 年住宅市场成交量大幅下挫 2008 年住宅市场成交量仅有 665.3 万平方米，成交套数仅为 5.8 万套，较 07 年巨幅下挫。与 07 年相比，成
3、交面积下降了 60%，成交套数下降了 59%。 比较供应量与成交量，可以发现，08 年市场呈现出明显的供过于求现象，自 07 年的供不应求迅速降温。上半年的宏观调控、股市的缩水及下半年世界性经济危机导致的对未来预期的不确定性都是此轮缩水的外部原因，加之北京的房价水平相对较高、外来投资比重较大，导致受外部因素的影响较大，成交量缩水较严重。 2.1.3 价格 2008 年住宅市场价格出现下降趋势 08 年，北京普通住宅价格出现下降趋势，单价较 07 年下降了 7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看，8、9 两月是全年的价格高点，同时也是成交的低点。政策刺激，自 10 月开始，价格出现明
4、显的下降趋势，同时成交也开始出现回暖迹象。 2.2 写字楼市场分析 2.2.1 供应 2008 年写字楼供应 150 万平米，继续回落 截止到 2008 年 11 月底，北京写字楼供应达 138 万平方米，预计 12 月份仍有 10 万平米供应，2008 年全年供应接近 150 万平方米。相较于 2006 年和 2007 年写字楼供应量，2008 年大幅减少。 2.2.2 需求 写字楼需求走低，全年销售 100 万平方米，写字楼供大于求 奥运会的结束，全球金融危机的影响，国内宏观经济进入下降周期，皆使得写字楼投资需求受到影响。2008 年，北京写字楼成交 100 万平方米，较 2007 年 2
5、00 多万的需求急剧走低，且低于全年 150 万的供给，全年供需存在较大缺口。 2.2.3 价格 写字楼均价 18879 元/平方米，成交价格继续回升 2008 年写字楼均价继续回升至 18879 元/平方米，达近年来最高。面对上一轮住宅房价飞涨，写字楼市场表现平稳，因此在房地产整体进入下降通道时，写字楼市场价格较投资者预期差距较小，加之供应减少以及写字楼可以持有度危机的优势，使得写字楼价格仍旧走高。 2.3 商业市场分析 2.3.1 供应 总体供应面积较上年降幅明显，达 29% 2008 年北京商业市场期房供应面积为 140.15 万平方米。 2.3.2 需求 期房成交占总体供应面积的 63
6、%，较上年略有下降。 2007 年商业市场期房成交面积为 136.67 平方米，占总体供应的 69%。各城区成交量均有一定幅度的下降，虽然朝阳区成交量依旧位于各城区之首，但已经从 2007 年的 78.93 万平方米下降到 2008 年的 52.72 万平方米，该市场反应说明投资客群的减少和日趋理性的投资心理，同时部分开发企业将销售型物业转为持有型物业也造成这一情况的加剧。 2008 年各月份月度成交面积以 1 月份的 144244 平方米为最多。 2.3.3 价格 商业用房均价 20995 元/平米，涨幅为 6.9% 城八区中朝阳区价格最高，达到 29508.82 元/平米；远郊区县中，大兴
7、区的成交价格最高，达到 16199.38 元/平米，平谷区成交均价较低，为 6513.5 元/平米。 二、2009 年市场展望 1土地市场预测分析 保障型住房和两限房土地供应增多 2009 年土地供应总量将继续增加，仍将大力推出保障性住房和两限房，将会较多出现或与商品房配建的形式，预计明年保障性住房和两限房用地供应将比 08 年有所增加。 土地成交呈两级分化态势 虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但认为实力派开商仍将实施“储地为王”地产开发策略。 比如近 2 年销售情况较好的开发商，或在 07 年拿到高价地的开发商等资金链充足的开发商，将会在明年实施“储地为王”计划。 但近 2 年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。 土地价格下调 由于今年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍、大量保障性住房和两限房用地供应，预计 09 年土地整体价格下调。 2、一手房地产市场预测分析 2.1 住宅
