1、房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！百利广场新生代商城营销策划范本“中地行”就“百利广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通，本策划书就“百利广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。1：区域性商圈深度透析一、 本项目的商圈分析“地利人和，商权无
2、限”1、 海珠区有巨大的区域优势广州市调整规划策略，要把广州建设成为一个“山城田海”的生态城市， “北抑南拓，东移西调” ，把番愚、花都改设为两个区，从而房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！使海珠区成为未来广州五大片区中的都市区。这一策略奠定了海珠为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把河南河北一江两岸紧紧的连在一起，大大减弱了两岸的差异。海珠区的未来则以“五个中心”为核心而发展：海珠区的未来“五个中心”商业
3、区中心：江南大道，宝岗大道配送中心：广州大道南商务中心：琶洲赤地区科研中心：海珠科技产业园、中山大学、国际生物岛旅游中心：万亩果园而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是江南大道、宝岗大道为轴线的海珠商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。2、 规划的调整带动房地产的快速发展随着广州市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有
4、的大块土地。逐渐形成了以工业大道板块、新港路板块、滨江路板块、广州大道板块、江南大道板块等为主的房地产市场。2001 年上半年，海珠区完成房地产投资额达 25。33 亿元，仅次于天河区，居全市第二位。在建的商品住宅 408。76 万平方米，占全市在建商品住宅的 18。3%，居第二位。由此可见，海珠区在广州市房地产市场的份量。3、 人口急增加房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧增加。据 2000 年第五次全国人口普查统计，8 海珠区的人口已由 1990年的 70 余万发展到现在的 123。73 万人，仅次白云区、番愚区，居广州市第三位，人口密度达到 12687 人/KM2，仅次于荔湾、
5、越秀、东山三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。4、 大量的土地资源储备房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！海珠区目前的房地产开发大多集中在海珠区的西部，东部尚有50 平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。海珠区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。5、 地铁二、
6、三号线的兴建，将促进商业的发展地铁二号线将在 2003 年开通，三号线也即将动工，一、二、三号线将组成广州地下快速轨道交通网。其便捷的交通，舒适的乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心的形成提供机遇。6、 各大商家看中海珠，既带来竞争，又带来机遇在 2001 年 6 月 20 日举行的“海珠商机交流会”上，有 8 个大型项目落户海珠，世界零售商业的两大巨头美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了河南，其中家乐福万国广场将在今年年底开张。这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平广州，甚至南、番、顺的人流，对区内房地产
7、E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！的商业气氛的形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。再加上海珠茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路，海珠将“ 地利人多，商机无限” 。2：利用地铁优势的影响市政府审批同意地铁二号线开通策划方案2002 年底：开通三元里站至晓港站2003 年秋交会：全线开通观光运营2003 年 12 月 28 日：全线开通试运营2 月 28 日，市政府审
8、批同意了地铁总公司所拟的“关于广州地铁二号线开通策划的请示” 。据此方案，二号线通车时间较原计划提前半年，首期开通车站也增加二元里站和晓港站。方案中：二号线的工期目标为：2002 年底开通三元里站至晓港站；2003 年秋交会（10 月 15 日至 10 月 30 日）全线开通观光运营，行车间隔 15 至 18 分钟；观光运营结束后，全线重点投入调试，晓港房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！站琶站段停止对公众开放；
9、2003 年 12 月 28 日全线开通试运营，行车间隔 10 至 12 分钟。由于 2003 年底开通试营仍有系统的联调工作，尤其是要进行行车间隔 2 分钟的信号定位调试，故 2004 年 4 月前仍然要在满足调度条件的基础上开通，以后才能逐渐提高运营水平和行车密度。2001 年 6 月 28 日，是广州地铁一号线全线开通两周年的日子。截至到 6 月 25 日，一号线已经实现了安全运营 729 天，共开行列车1005 万次列次，安全运行 156。8 万列公里，安全运载客 12658。5万人次。运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。1-3 月，客流量 1620。4 万人
10、次，比去年同期增加了1。98% ；日均客流量 18 万人次，比去年同期增加 3。1% 。根据国际的经验，在地铁沿线物业中，受益最大的是商用物业，其次是写字楼，最后的才是住宅。因为在这三种物业中，商用物业对人的选择最为广泛，而写字楼住宅则相对而言较为固定。房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！（1） 地铁要领对商用物业的最大影响，可谓是人流在广州，地铁一号线自 1999 年 6 月 28 日开通，至今已有两年的时间，
11、对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。据统计，天河城的最高客流量在 64 万人次，从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率达到四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到广州购物的首选之地。一号线客流量，日均客流量 18 万人次。而地铁二号线三元里到晓港站将在 2002 年底提前开通，一、二号线的贯通，将为海珠带来更大的人流量，交替支起到倍增效应。（2） 经营特色地铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。沿地铁沿线开发的商用和业可分为三个圈，500 米以内为核心商圈，500-1000 米的范围内为内环圈，1000 米以外为外围圈。而目前在广州，受地铁影响主要为核心商圈。地铁一号线
12、开通二年以来，地铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡” 。这与其经营品种少、定位高档不无关系。由此而不能充分利用地铁带来的人流。（3） “地铁效应”为长期效应但靠一条地铁带来的人流并不会非常明显，与地铁一、二、三号线连通以后，形成一个地下交通网，路通财通，对沿线商用物业的影响将会十分明显。3：即
13、将开业的商场广州长江数码科技广场由广州长江企业发展有限公司和七喜电脑公司合办，位于海珠区江南大道中 151-153 号开办面积约 8000 多平方米长江数码广场，主要经营电脑产品及电脑配套产品，拟于年内开业。4：电子市场的前景广州市目前的电子配件商贸主要集中在两地，一、以天河区的岗顶五山片区，二、东山区的黄花岗科贸街。其中天河的岗顶五山房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！片区有太平洋电脑城（一、二期） 、天河电脑
14、城、南方电脑城及五山科技街等大型电子（以电脑及其配件相关产品）商场，成为广州市目前最大、最成熟的电脑市场。而海珠区目前已有近 130 万人，相当于一个中等城市的规模，区内又有全国著名的学府中山大学，以及广州美术学院广州业余大学等高校，随着海珠区房地产的开发，一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为基本的配套，而目前海珠区还未有一家专业的电子市场。人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去，为河南的电子市场创造了一个空白的切入点，这是其一：其二，海珠区政府已把江南大道、宝岗大道定位为商业中心，并加以大力发民。零售业两大巨头之一的法国家乐福集团也将落户前进路，从而为该地气创迁极为浓烈的商业氛围，带来可观的人
15、流。而目前江南大道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主，电子市场则为空白。其三，地铁二号线三元里站至晓港站将在 2002 年底开通，并将与地铁一号线相贯通。而本项目即位于地铁二号线市二宫站出口，其影响力房地产 E 网-房地产物业管理资料库 http:/资料均来源于网上， 房地产 E 网 http:/ 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！将随着加以延伸。随着地铁三号线的破土动工，并与一、二号线组成一个轨道交通网，地铁将全成为一个效应倍增器，为沿线的商用物业带来无限商机。3、百利广场商场定位海珠区首个地铁数码科技主题商场1. 支持点：（1） 即将开通的二号地铁是本商场最大的支持点；（2） 江南大道一直是海珠区最具历史的商业旺区；（3） 海珠区是广州市商品房销售及成交额最大的区域，消费力强；（4） 海珠区没有经营电讯、影音的数码主题商场。2. 功能定位B1 层：流行时尚、前卫特区、时尚新干线经营种类 A：
