1、验收篇 26-1商品房验收完全手册目录一)验收新房的注 意事项二)具体 详细讲解如下三)关于验房常见问题的解答1.怎样 计算 商品房 套内建筑面积2.因为房屋有质量 问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗？3.检查房 屋质量三环节4.配套施工受 阻不属不可抗力5.开发商延期交 房买 家可延付尾款6.办理交房手续时拒付物业费物 业公 司无权扣钥匙7.住宅入住时，业主 需要缴哪 些费？标准是什么？8.商 品房出现质量 问题怎么办？9.什么是房屋的 公共 地方？10.哪些项目不计入商 品房 的建筑面积范围11.房屋面积多 算了怎么办12.购买的商品房 面积不足怎么办？13.什
2、么是“ 八房 五证二书”？14.住户 有哪些 权利 和义务？15.物业管理收 费有什么 规定？16.房屋售出后 谁来维 修？四)戏谈新房 的”风水”五)业 主散文17. 验 收如何把关六）相关政 府规定及商品房质量书验收篇 26-2以下为正文 一)验收新房的注意事项1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。 4、 可视、对讲系统是否正常。 5、 开关是否开关自如、插否有电（请使用电笔测试）。 6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是
3、否有裂痕、少配件7、 厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。 8、 操作台尺寸，流线是否符合使用。 9、 厨房、厕所地面应关水 24 小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 10、用尺将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。 这十条检查你都应仔细做到。验收如发现损坏情况应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换大门门锁。 二)具体详细讲解如下:1 招 看“备案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2 招 卫生间不渗不存检查
4、卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。验收篇 26-3检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。3 招 门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严
5、丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。4 招 轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。5 招 顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。6 招 阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝
6、，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。7 招 保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。验收篇 26-48 招 大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9 招 暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相
7、差。10 招 供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面厘米，地面为初装修的，应高出地面厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11 招 拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12 招 保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面厘米高的插座都必须带保险装置。13 招 卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座 洗手盆
8、的上方不应有插座。14 招 厨卫紧邻通风道验收篇 26-5厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。15 招 开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用拉一拉，看是否虚设。 三)关于验房常见问题的解答:1.怎样计算商品房套内建筑面积人们在买房时，一般对房屋的建筑面积和使用面积比较注意，但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。本文介绍一些关于套内建筑面积计算的方法。套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套
9、内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(
10、2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗？验收篇 26-6答：根据上海市居住物业管理条例第四十六条规定，新建商品住宅交付使用之前发生的物业管理费用应由住宅出售单位承担。所以只要你没有签房屋交接书，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你现在不用缴纳物业管理费 3.检查房屋质量三环节签好质量条款验收 入住房屋注意保留证据房屋质量是购
11、房者最关心的问题之一。要避免房屋质量困扰，购房者需做到签好质量条款、仔细验收房屋和注意保留证据三个环节。（一）签好质量条款。如今购房者购买的多是期房，签合同时房屋还未造好。入住后发现房屋有质量问题，若合同里没有约定解决问题的具体办法，对购房人来说是非常不利的。因此，在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼。本市目前采用的预售合同示范文本里没有明确约定房屋质量问题的解决办法，只约定了保修责任和赔偿责任，对购房人来说很难解决实际问题，这使得签订质量补充条款就非常必要。购房者可和开发商约定，房屋交付时，若有质量问题，购房者有权延迟办理入住手续，并不承担违约责任；若出现严重质量问题，购房人有权单方解除合
12、同，开发商应退还全部房价款，并支付利息及赔偿相应损失。（二）仔细验收房屋。办理交房入住手续时，购房者首先应要求开发商提供房屋的竣工验收备案表，查看自己所购房屋是否在该表的范围内；开发商还应提供新建住宅质量保证书，保证书规定了房屋各部位的具体保修范围和时间，是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件。其次，购房者只有在仔细验收房屋，确信没有质量问题后才可以办理入住手续，莫要草草验收即签署房屋交接单。最后，若购房者发现房屋有质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章，并尽量在开发商解决问题后再办理入住手续。如果问题无法及时解决，购房者应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面
13、凭证。如果房屋质量问题很严重，购房者可提出解除购房合同并要求赔偿。依据最高院日前出台的司法解释，法院会支持购房者的请求.（三）注意保留证据。购房者实际入住后，如果出现质量问题，首先要分析该质量问题的性质，是房屋本身的质量问题，还是装修造成的问题。如果是装修造成的问题，购房者只能找装修公司维修，要求赔偿损失，与开发商无关。这种情况下，购房者一定要保管好当初的装修合同、材料清单、付款发票等书面凭证。如果是房屋本身的质量问题，按照有关规定，在保修期内，购房者应向开发商要求维修，尽量用书面方式提出，并让开发商盖章确认。若开发商拒绝或拖延维修，购房者可请他人进行维修，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证
14、。维修完毕后，购房者可要求开发商承担全部的修复费用，验收篇 26-7赔偿因修复给自身造成的合理损失，包括花时间维修而造成的误工费。如果开发商拒绝承担维修费，购房者可向法院起诉。如果质量问题经多次维修仍不能有效解决，并影响到购房者的正常居住，那么可认定为严重的质量问题。购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修费、房款利息和损害赔偿等。4.配套施工受阻不属不可抗力大产证延期一年 开发商赔款七万 购房者认为开发商延期交房一年需承担违约责任，而开发商说延期交房是配套工程施工受阻这一不可抗力事由造成的，不愿赔钱。日前，静安法院对这桩官司作出一审判决：配套工程受阻不属不可抗力，开发商应
15、继续履行合同，支付延期交房的违约金七万余元。2001 年 5 月 10 日，顾某与一家房产公司签订了一份上海市商品房预售合同，购买本市万春街一处建筑面积为 105.98 平方米、总价为 45 万元的商品房。双方约定：交房最后期限为 2001 年 6 月 30 日，交房条件为开发商取得大产证及住宅交付使用许可证，注销房屋抵押。合同同时约定，因非不可抗力因素导致逾期交房的，按已付房款每日万分之五支付违约金。同年 6 月，顾某按约定付清了全部房款，但开发商直至 2002 年 6 月才办出大产证，同月 6 日通知顾某办理小产证。顾某在 6 月 13 日收到通知后，一直未办理相关办证手续。2002 年
16、9 月，顾某将房产公司告上法院。他认为房产公司对房屋设定的抵押未注销，不具备合同约定的房屋交付条件，拒绝收房。同时，他要求房产公司支付从 2001 年 7 月 1日至 2002 年 9 月 13 日的延期交房违约金 9 万余元。庭审中，房产公司的辩解是楼房确实抵押给了农行上海市分行，但顾某购买的房屋已作内部注销，且顾某已办妥了贷款抵押手续，不存在因未办理抵押注销手续影响交房入住的问题。此外，房产公司认为延期交房是供电配套施工受阻的原因造成的，属不可抗力，不应支付违约金，故对顾某的要求不予认可。法院认为，合同约定的交房条件为办出大产证和注销抵押，但据相关房地产资料显示，2001 年 6 月 7
17、日登记的房屋权利人是顾某，其他权利人为市住房置业担保有限公司，设定日期从 2001 年 6 月 7 日至 2006 年 5 月 25 日。由此可见，不论农行的抵押是否已注销，都不会影响入住和办理小产证。另外，供电配套施工受阻不属于不可抗力，房产公司应承担延期交房责任。由于顾某在 2002 年 6 月 13 日收到交房通知后，未履行验收手续，故此后的责任应自理。据此，法院作出上述判决。5.开发商延期交房买家可延付尾款验收篇 26-8问：我预订的房屋原定于去年 1 月 30 日交房，可开发商书面通知我交房要延期至今年 3月 15 日。在付款方式上，我和开发商在预售合同中约定：我在办妥入住手续当日，
18、将尾款交齐。由于开发商延期交房，1 月 30 日并没有办理入住手续，我也就未付尾款。谁知，开发商日前来函说我未交尾款，构成违约。为此，来信请教我难道真的违约了吗？市民李先生答：你反映的情况属于合同法中的“先履行抗辩权”。按照我国合同法的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如果合同一方义务的履行以另一方义务的履行为前提，即有先后关系的，若负有先履行义务的一方不履行义务，则后履行的一方可以拒绝履行自己的义务直至应先履行义务的一方履行了自己的义务。从你与开发商之间卖买合同来看，你们双方在交房与付尾款上互相负有义务，即开发商的义务是在今年 1 月 30 日将房屋交付给你，你的义务则是在办妥
19、入住手续当日将尾款交齐。因此，你们之间的义务有先后履行顺序，开发商应当先履行交房义务。在开发商将房屋交付给你之前，你享有“先履行抗辩权”，即拒绝交付尾款是有法律依据的。在此需注意的是，“先履行抗辩权”只是延迟你的付款责任，在开发商将房屋实际交付后，你仍应履行付款义务。6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙物业公司受开发商委托代办交房手续，购房者因对物业管理有意见而拒交物业费，物业公司以此为由扣押了房屋钥匙，不予办理交房手续。由于不知物业公司如此行为是否合法，读者王小姐咨询了本报。据有关法律专家介绍，业主在办理交房手续时不付物业费，物业公司无权扣押房屋钥匙。2001 年年底，王小姐买了一
20、套预售商品房。今年年初办理入住手续时，她被告知要找物业管理公司办理。找到小区物业管理公司后，王小姐填写了有关表格、交纳了相关手续费。由于对物业管理费涨价心存疑问，王小姐拒绝预付 3 个月的物业管理费。谁知物业公司竟然扣押了她的房屋钥匙，并说何时付了物业费，何时才准王小姐办理交房手续，入住新房。带着物业公司这种行为是否合法的问题，记者请教了上海市圣信律师事务所主任徐丛林律师。徐律师说，购房人签订了房屋买卖合同，购买了房屋，就与开发商之间形成了房屋买卖法律关系。购房人的主要义务是交纳房款，而开发商的主要义务则是按照合同约定交付房屋，包括将房屋钥匙交给购房人。购房合同就是他们之间买卖法律关系的体现。
21、如果购房人已按照约定付清全部房款，开发商就应把房屋交给购房人。交房时，开发商应把钥匙交给购房人，使购房人能够占有、使用该房屋，这样才是履行了卖出方验收篇 26-9的合同义务。如果开发商让物业公司代为办理交房手续，依据代理的有关规定，代理机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。物业管理公司作为代理交房机构，只能替开发商完成交房义务，不能在此过程中将自己的权利附加为业主的责任与义务。因为购房人和开发商之间的房屋买卖关系与购房人和物业管理公司之间的委托管理关系是两个独立的法律关系，两者不应混为一谈。7.住宅入住时，业主需要缴哪些费？标准是什么？答：入住时可一次性收取的项目和标准：（1
22、）物业维修基金：由住宅购买人、出售人共同缴纳，带电梯设备的，分别按成本价的 3和 4缴纳；不带电梯的，分别按成本价的2和 3缴纳。成本价由市房地部门公布。（2）电度表保证金。单相表每表 80 元或三相表每表 250 元，向业主或使用人收取此项费用后，出具市供电部门的专用收据。（3）有线电视初装费。市区每户（终端）240 元、市郊城镇每户 330 元、郊县农村每房 480 元，向业主或使用人收费后，出具有线台专用收据。（4）建筑垃圾清运费。按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人或房东收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业公司或环卫部门不得收取该项费用
23、。除上述收费外，物业管理企业提供给业主或使用人的入住须知、住宅使用手册等不得收费。物业管理企业不得向业主、使用人或装修队伍收取装修保证金、押金。对施工人员予以登记管理并发放小区出入证，收费不得超过每人 10 元。物业管理企业按有关部门规定并垫付了资金加装防盗分户门、电控总门设施的，按成本向业主或使用人收取，但在签订购房合同时明确作为房屋附属设施交付的，此费用应包含在房价内。物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取 50 元手续费，但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。在差价换房或单位分房、配房过程中发生房屋空关，空关期间的物业管理费或公
24、房租金按同期标准向业主或使用人计收。对同一时段的管理费或租金，不得重复收取。对违反上述规定的，由物价检查机构按有关法律法规实施处罚。8. 商品房出现质量问题怎么办？商品房也是一种商品。消费者权益保护法对消费者的权利和经营者的义务作了明确规定。消费者权益保护法第七条规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享验收篇 26-10有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。”第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的
25、要求。”第二十二条和第二十三条规定：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。”第三十五条规定：“消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产 者要求赔偿。”建设部发布的建设工程质量管理办法对建设工程的质量问题作了具体细致的规定。该办法规定：建设工程自办理交工验收手续后，在
26、保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修。并规定：民用与公共建筑，一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期 1 年，其中屋面防水工程为 3 年；建筑物的电气管线、上下水管安装工程保修期为 3 个月，建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期，室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为 1 年。施工单位在接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。办法还规定，因建设工程质量缺陷造成人身及财产损害的，侵害人应按有关规定，给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、
27、调解解决或协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁向人民法院起诉。需要注意的是：根据办法第四十五条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为 1 年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时开始计算。因此，在商品房出现质量问题时，如在规定的期限内，既可找房地产公司，也可以找施工单位，如果房地产公司或施工单位都不予理睬或相互推诿，则可向当地消费者协会投诉，如投诉还不能解决问题，还可以向人民法院起诉. 9. 什么是房屋的公共地方？对公共地方的规定是房屋使用、管理、维修公约中不可缺少的一个环节，购房人在签公约时，一定要注意公约对公共地方的规定。如某大厦公约规定“公共地方包括各入口大堂及通道、各层升降机大堂、扶手梯、楼梯间、人行道、行车道、梯台、绿化区、
