1、江南大学现代远程教育 第一阶段测试卷考试科目:房地产评估第 1 章至第 3 章（总分 100 分）时间：90 分钟学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共 10 小题，每题 2 分，共 20 分）1、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ） 。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过2、甲、乙两
2、宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为120 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。A40B48 C50 D603、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 120 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%） ，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。
3、 （1 平方英尺=0.0929 ）A17484B18020 C19754 D205394、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ） 。A估价对性B估价目的 C估价时点 D价值类型5、 “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、 （ ）等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力6、某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。 A276 B282
4、 C290 D2997、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ） ， A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去8、评估某宗房地产 2011 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2000 元/，成交日期为 2011 年 5 月末，该类房地产自 2011 年 5 月末2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为-25%，-1O%，l5%，-15%，0%。则该可比实例在 2011 年 9 月末的价格为（ ）元/。 A1980
5、B2982 C2329 D23799、某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 40 年，该建筑物经济寿命为 50 年，残值率为 0%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ） 。A80%B82%C83%D92%10、与折现率性质不同的名词有（ ） 。A利息率B报酬率C内部收益率D资本化率二、多项选择题：（本题共 10 小题，每题 2 分，共 20 分）1、在房地产估价中，不受估价目的不同影响的是（ ） 。 A估价的依据有可能不同 B估价的方法有可能不同 C估价对象的范围有可能不同 D不影响估价结果的公正性 E不影响估价报告的用途2、下列（ ）是对于房地产估价准确
6、性的正确认识。A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B所有的评估价值都会有误差C不能用物理量测量的误差来要求估价的误差D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小3、楼面地价=（ ）A 土地总价/建筑总面积B建筑履盖率C绿地率D土地单价/建筑容积率4、不属于估价中的最高最佳使用的是（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度5、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的有（ ） 。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地
7、产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升6、下列引起房地产价格上涨的因素中，不属于房地产自然增值的因素有（ ） 。 A对房地产本身进行投资改良 B需求增加导致稀缺性增加 C通货膨胀 D外部经济 E提高建造成本7、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ） 。 A拖欠建设工程价款 B已抵押担保的债权数额 C房地产变卖处置费用 D诉讼费用 E其他法定优先受偿款8、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（ ） 。 A建筑平面布置 B朝向、楼层 C
8、环境景观 D土地开发程度 E房屋完损等级9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ） 。 A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大10、在房地产买卖中对估价有多种需要，不包括评估（ ） 。 A拟买卖的房地产市场价值 B买方愿意支付的最低价 C买方可承受的最高价 D卖方可接受的最低价 E卖方愿意接
9、受的最高价三、名词解释：（本题共 4 小题，每题 3 分，共 12 分）1、楼面地价：2、房地产价格：3、估价程序：4、四至：四、填空题（本题共 10 空，每空 1 分，共 10 分）1、房地产估价的特性有 、 、预测性 公正性 咨询性。2、房地产估价的主体就是 ，国家规定估价主体必须具有一定的 。3、按计算单位的不同，土地价格可以划分为总地价、 和 。4、房地产估价是指对房地产的 、 和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断的过程。5、一般因素是指影响房地产价格的 、 共同的因素，五、简答题：（本题共 4 小题，每题 6 分，共 24 分）1、房地产价格有哪些基本特点？其来源于
10、房地产的哪些方面？2、房地产价格的主要构成因素包括哪些？3、房地产价格的主要类型有哪些？4、估价目的具体包括哪些？确定估价目的的意义？六、论述题：（本题共 1 小题，共 14 分）论述房地产价格影响因素附：参考答案：一、单项选择题：（本题共 20 小题，每题 1 分，共 20 分）1、B 2、C 3、C 4、B 5、A 6、D 7、C 8、A 9、A 10、C 二、多项选择题：（本题共 10 小题，每题 2 分，共 20 分）1、CDE 2、ABD 3、AD 4、BD 5、CD 6、CDE 7、ABCDE 8、CD 9、ABCD 10、BE三、名词解释：（本题共 4 小题，每题 3 分，共 1
11、2 分）1、又称为单位建筑面积地价或楼板价，它是每单位建筑面积所分摊的土地价格，即土地总价格与建筑总面积之比，又可以表示为单位地价与容积率之比。2、是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。3、科学、合理的工作步骤。4、一宗土地东、南、西、北四个方位分别相邻情况的具体描述。四、填空题（本题共 8 空，每题 1 分，共 8 分）1、即时性、市场性 2、估价机构、专业资格3、楼面地价、单位地价4、价值、使用价值5、一般、普遍五、简答题：（本题共 4 小题，每题 6 分，共 24 分）1、1）具有区位性2）实体具有双重性一部分来源于开发和
12、房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格。3）具有昂贵性4）具有单件性5）具有扩散性房地产市场的状况直接影响着整个市场体系的运行，在经济方面的影响，必然扩展到社会活动和政治局势等方面，这就是房地产价格的扩散性。6）具有敏感性价格的变化，不仅影响到各方面的生产建设，而且还涉及到广大人民的生活，涉及社会生活和政治局势等方面。7）具有上升性2、（1）土地取得成本（2）房屋建筑成本 1)土地开发费、2）勘察设计费 3）动迁用房建筑安装工程费 4）房屋建筑安装工程费 5）街坊配套费 6）管理费 7）投资利息（3）利润（4）税金（5）其他附加费（6）土地使用税（费）3、土地价格、建筑物
13、价格、房地合一价格；征地价格、批租地价和转让地价；总地价、单位地价和楼面地价；拍卖地价、招标地价和协议地价；出售价格与出租价格；总价格与单位价格；现房价格与期房价格；评估价格、市场价格与理论价格；销售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格与典当价格等4、估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果都有一定影响的，它决定房地产价格类型，如买卖价格、租赁价格、入估价格、抵押价格、征用价格、课税价格等，是实施房地产估价的前提条件。因此，必须明确评估目的。而且，对于不同的估价目的，其估价方
14、法、所用资料、参数选择等都有所差异，其估价结果也不同。六、论述题：（本题共 1 小题，共 16 分）房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行归纳和分类。常见的有两种基本方法，一种是按影响因素的性质分为四类：物理（自然）因素、社会因素、经济因素、行政因素。另一种是按影响范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素。1、一般因素是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对房地产价格总体水平产生影响，从而成为决定各房地产具体价格的基础。主要有：1）行政因素影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规等方面的因素；包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策、市政管理
15、等方面。2）人口因素人口是最主要的社会经济因素。房地产的需求主体是人，人的数量、素质决定了房地产的总体需求及使用方式，从而也影响到房地产价格。人口因素对房地产价格的影响，主要体现在人口密度、人口素质及家庭规模所产生的影响上。3）社会因素社会发展状况和安定状况对房地产价格有很大的影响。具体来说，影响房地产价格的社会因素包括以下几个方面：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化进程4）经济因素经济因素对房地产价格的影响是多方面的，而且较为复杂，各种经济因素影响的程度和范围也不尽相同。一般来说，影响房地产价格的经济因素主要有：供求状况、物价变动、利率水平、政府宏观调控2、区域因素是指房地产所在
16、地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在以下几方面：1）繁华程度繁华表现为城市经济、社会生活活动的频繁与活跃、中心地职能的集聚、经济效益的提高、企业及居民活动实际代价的降低，从而吸引了大量的经济和社会活动，并在土地上创造高额的收益和利润等。2）交通条件交通条件是指区域的道路通达程度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度。反映通达程度的因素包括道路功能、路网密度、道路密度等。交通状况良好，房地产的使用效益较高，价格也高。3）基础设施基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施。城市的公用设施如交通、供电、供热、供气、给排水、通讯、环保、抗灾等是城市发展必不可少的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的发挥。4）位置房地产所处的位置是房地产区位的反映。5）地质、地形和地势6）土地面积与形状7）气候条件）环境质量3、个别因素是指构成房地产的个别特性并对其价格产生影响的因素。具体有以下几方面：1）房屋的面积与形状2）临街状况 3）建筑物状况
