1、1,台灣商業不動產與資產管理發展趨勢,蔡明璋寰邑不動產投資顧問 GlobalTown Investment & Consulting,中華民國 97 年 1 月 22 日,2,蔡明璋,學歷成功大學都市計畫系博士班美國哥倫比亞大學不動產開發系碩士美國Pace University 企管財務系碩士經歷現任寰邑不動產公司總經理任職美商AIG南山人壽公司不動產投資部副總經理任職英商Tesco Retail 特易購公司資產開發處總監任職美商建高集團資產管理處執行副總經理任職台茂開發公司開發處處長與理成集團董事長室財務協理任職諮群不動產顧問公司(現為仲量聯行)研究員、資深研究員與投資部經理。,壹、台灣商業
2、不動產介紹,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,4,不動產循環 Real Estate Cycle,壹、台灣商業不動產介紹,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,6,商業不動產的定義與範酬 Commercial Real Estate,商業不動產(Commercial Real Estate)Business prope
3、rty，如辦公大樓、工業大樓廠房、醫學大樓、飯店、購物中心、百貨公司多單位的出租住宅大樓亦可稱為商業不動產為以經營管理型態為主的營業模式獲利來源為租金收入與資本利得收益型不動產 (Income-Producing Property)指能產生租金收益的不動產經營管理為主的不動產 (Operation-based Property),7,不動產項目(Real Estate Types and Sections),辦公室(Office)零售 (Retail)服務 (Hospitality)娛樂 (Entertainment)住宅 (Residential)工業 (Industrial)其它設施 (O
4、ther Facilities),壹、台灣商業不動產介紹,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,9,World Financial Center, New York,位置紐約下西城主力廠商辦公大樓: American Express, Merrill Lynch, Dow Jones, Deloitte.飯店Marriot Hotel公共空間Winter Garden and the Courtyard附屬設施37商店街與餐廳,壹、台灣商業不動產投資財務,不
5、動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,11,商業不動產投資報酬來源,不動產持有期間的增值總體經濟因素社經發展因素非經濟因素創造附加價值不動產經營的收益租金收入扣除費用支出其它附加收入,12,營運租金報酬,資本還原比率 (Capitalization Rate)淨營運收入/總投資金額Net Operating Income/Total Investment現金報酬率 (Cash on Cash Return)美國約在6%-12%台灣A級辦公室約在3-5%住宅約在
6、3-5%購物中心約在5-8%飯店約在5-8%資金成本 (Cost of Capital),13,不動產資本利得,不動產增值與原成本的差價不動產最後價值(Residual Value; Terminate Value)估算方法不動產淨值(土地價格+建物殘留價值)收益還原預估(Cap. Rate)預估下一年的NOI/Cap. RateNOI (Net Operating Income),壹、台灣商業不動產投資財務,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,15,不動
7、產投資的風險,經營風險 (Business Risk) 主要是指因為經濟活動、景氣循環等總體經濟因素，不易分散風險財務風險(Financial Risk)因為借債而來的風險，舉債使投資者以較少的資金開發，卻可因預期租金短少無法支付利息流動性風險(Liquidity Risk)不動產商品特色，流動性低管理風險 (Management Risk) 收益性不動產因業者經營管理能力不足，造成非不動產因素利率風險(Interest Risk)由於抵押貸款通常為長期性，因利率突然升高而無法負擔政治風險(Political Risk)不動產為不可遷移，無法轉移經營重心法令因素，如賦稅、都市計畫、建築法等,1
8、6,不動產投資風險管理,敏感性分析坪效、土地款、營建款、利率等損益兩平分析出租率(廠商進駐率)、租金達成率(營業額達成率) Huffs Model分析考慮時間距離與所有競爭對手(樓地板面積)不動產資產分配大型投資機構分散在不同地區不同型態不動產投資,壹、台灣商業不動產投資財務,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,18,金融市場與資本市場,金融市場：資金剩餘者提供投資之出路，亦為資金需求者提供資金來源。,19,資本市場,壹、台灣商業不動產投資財務,不動產的生
9、命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,21,美國各類資產證券流通規模比較表,資料來源: Fitch Ratings Website, 2001,美國資產證券化金融產品,22,美國各類資產證券流通規模比較圖,資料來源: Bond Market Association Website, 2001,23,美國前三大信用卡債權銀行應收帳款證券化,資料來源：Fitch Rating Website, 2001.,24,美國各項債權證券市場規模比較,資料來源: Bond Mark
10、et Association Website, 2001,單位為US$ Billion,25,不動產投資信託的種類,不動產有限合夥(LLP)Real Estate Limited Partnership & Master Limited partnership不動產投資信託(REITs)Real Estate Investment Trust抵押權次級市場不動產抵押權證券(MBS)Secondary Mortgage Market & Mortgage-backed Securities,26,不動產投資信託受益證券,壹、台灣商業不動產資產管理,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的
11、產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,28,資產管理Asset Management,不動產資產管理,經營管理Operation and Management,物業管理Property Management,Asset Management -Acquisition，Reposition，Management，Disposition,29,不動產資產管理,資產管理，係於1960中後期開始流行的用語，其定義係依其所有人的目的從購買到處分階段中，儘可能提高資產或資產組合的價值，這樣一個過程稱為資產管理。在19
12、60代的中後期，在投資性不動產方面機構投資人逐漸發展形成。而機構投資人也開始了解到除了基本財產管理之外，他們更需要一定程度的專業知識。資產管理舉凡從資產的購置直到資產的處分，包含所有不動產的職責範圍均視為資產管理。資產經理需要繁複的金融操作，而資產經理通常是扮演著組織協調者的角色，不論是組織內專家的團隊中，或是資產投資在所有權及管理各個領域的外聘顧問團中。,30,不動產資產管理 Cont,成功的資產經理會謹慎評估及確認地主的目的，以致在與所有人在處理不動產事項能呼應其所需。資產經理人(Asset Manager) 可以為所有人購置不動產及籌措資金，這都是相當重要困難的任務。目前不動產資產有許多
13、的型態；因此資產管理的功能係依資產的型態而量身訂製的。無論資產的型態為何，資產價值的提高(Value Added) 為共同的主題。策略計畫(Strategic Planning) 在資產管理中扮演著關鍵的角色。與管理公司自用不動產是不同的(Corporate Real Estate)。,31,不動產資產管理機構之角色,不動產開發可行性評估不動產資金籌措策略之擬定不動產產品定位及規劃不動產最佳租戶組合之擬定不動產租賃對象之設定不動產租約擬定及議約不動產開發團隊之篩選及組成不動產經營管理團隊之篩選及組成不動產資產管理,壹、台灣商業不動產資產管理,不動產的生命循環商業不動產的定義範籌商業不動產的產品型態商業不動產的投資分析商業不動產的風險管理商業不動產的資本市場商業不動產的證券化商業不動產的資產管理商業不動產的操作模式,33,商業不動開發與財務架構規劃,34,商業既有不動產與金融資本市場,收益性不動產,現有建物,裝潢整修,經營管理,退休基金,保險公司,不動產基金,整體出售,相關財團,產品規劃,35,商業不動產階段性工作,擬定開發計劃,營建管理執行經營策略,營運管理階段,構想規劃階段,工程開發階段,經營管理階段,36,簡報結束,
