1、 - 1 - 南棉片区旧城区改建项目（二期）国有土地上房屋 征收补偿安置方案 根据城市建设规划需要，需对南棉片区旧城区改建项目（二期）范围内国有土地上房屋实施征收。根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法 (南府发 2012 6 号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规 2016 20号）及南宁市国有土地上住宅房屋征收货币化安置实施细则（南府规 2017 19号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。 一、项 目概况 南棉片区旧城区改建项目位于南棉街段，东至北湖南路、西至友爱路朝阳溪、北至明
2、秀东路 。土地级别工业二级，住宅二级，商业二级。 项目占地面积约 237 亩，项目（二期）涉及房屋面积约 6 万 ，其中住宅 5.2 万 ,非住宅 0.8 万 ，涉及征收总户数 772户，其中单位 18个，个人产权户 754户 。（具体数据以实际签约为准） 二、房屋征收范围 衡阳东路： 8、 10、 12、 14、 16、 18、 20、 22 号（分别相对应原衡阳东路正宁花园 8、 7、 6、 5、 4、 3、 2、 1 栋）； 北湖南路： 25、 29、 31号。 上述房屋征收范围内的门牌 以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以市规划局出具的规划蓝线图最终确定的范围为准。 蓝线图自公告
3、之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：衡阳东路 20 号正宁花园 2 栋、 8 号正宁花园 8 栋，北湖南路 25- 2 - 号、 31 号、 29号金棉楼 29A、 B 栋），相关单位或个人可以到西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室查询（联系方式：0771-2236615） 。 三、房屋征收部门 房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。 征收实施单位：西乡塘区人民政府。 西乡塘区人民政府受南宁市城乡建 设委员会的委托，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。 四、 评估机构确定和救济途径 （一）根据关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知（建房
4、2011 77号）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，被征收人在 15个工作日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 （二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10日内，向房地产价格 评估机构申请复核评估。 （三）房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 （四）被征收人或者房屋征
5、收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的， 应当自收到复核结果 之日起 10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定， 鉴定结果作为补偿依据。 - 3 - 五、评估与补偿 （一）被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收政策有关法律、法规等有关规定进行评估，评估报告作为征收补偿依据 。 （二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质、档次等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均市场价格，确定被征收房屋类似的房地产市场
6、价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 （三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机构出具的分类评估报告按本方案第八、九、十条规定进行补偿。 （四）房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人应当订立房屋征收补偿 安置协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协议的约定进行搬迁。 六、住宅房屋的补偿 根据本项目情况，住宅房屋补偿采取货币补偿和产权调换方式。 征收单位自管公房住宅，承租人经房屋产权单位同意，市房产管理部门批准并办理房屋相关手续后，房屋征收部门可对该房屋视同已房改给予补偿。 （一）选择货币补偿 1.货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定， 被征收房屋价值以评估公司出具的分户评估报告
7、给予补偿 。 - 4 - 2.选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币 补偿给予奖励。 （二）选择产权调换补偿 1.征收住宅房屋，被征收 人选择产权调换的，按照有证房屋套内面积 1： 1 调换或者选择按照建筑面积 1： 1.3调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。 （ 1）按照套内面积 1： 1调换的，产权调换房屋套内面积超出被征收有证房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超出的面积在 10 平方米以内（含 10平方米）的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在 10 平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照征收
8、决定公布时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （ 2）选择按照有证房屋建筑面积 1： 1.3调换的，产权调换房屋面积超出的面积部分，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （ 3）选择货币补偿和房屋产权调换相结合的，被征收房屋面积可分为产权调换面积和货币补偿面积 , 双方协商补偿在签订协议中确定。 选择套内面积 1:1 进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积 ;选择建筑面积 1:1.3 产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部门 按房屋估
9、价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿， 对选择货币补偿的部分可以给予奖励。 2. 征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权- 5 - 调换房源应为全产权房屋。 3.被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足 50平方米，且被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积 50平方米作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在 50平方米内（含 50平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在 50平方米 以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告前房产部门最新公布的同地段类似商
10、品房平均价格结算差价。 4.用于产权调换的房屋面积，应接近被征收房屋面积。 5.被征收人选择产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号以签订补偿协议为准，原则上先签约和搬迁交房的，先选房；同时完成签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。 本项目提供改建地块内新建房屋作为产权调换房源，具体房源面积、户型、楼层、位置等信息以项目现场办公室公布的为准，供被征收人选择。 6.被征收人自行选择地点调换房屋的，应在房屋征收部门通知签 订房屋征收补偿协议之日起 30日内，向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。 如逾期申请的
11、不予受理。 七、非住宅房屋的补偿 根据本项目实际情况，非住宅补偿标准为： （一）被 征收房屋为产权商业铺面的，可选择货币补偿或选择产权调换。产权调换原则上按建筑面积 1： 1 的比例在本项目新建商业铺面回迁，调换铺面建筑面积超出被征收产权铺面建筑面- 6 - 积的部分应结算差价，超出的面积按本项目建成后开盘销售时同类商业铺面市场销售价格结算差价。 （二）被征收房屋为有证办公用房的，原则上实行货币补偿。若本项目内新建设有办公用房的，则按建筑面积 1:1 的比例调换办公用房安置。调换办公用房建筑面积超出被征收有证办公用房建筑面积的部分应结算差价，超出的面积按本项目建成后开盘销售时同类办公用房市场销
12、售价格结算差价。 （三）被征收非住宅房屋为旅馆餐馆用房、工业用房、杂物房、仓库等非住宅用房原则上实行货币补偿，货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估机构出具的分户评估报告给予补偿。确需产权调换的应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起 30日内，向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。如逾期申请的不予受理。 八、审批手续不全、无 房屋所有权证房屋的认定及补偿 （一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。 （ 二） 1984年 1 月 5日以前建成的单位自管公房、直管公房和
13、私人自建房 ,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 100%给予补偿。 （三） 1984 年 1月 5 日至 2004年 8 月 15日前建成的单位自管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 85%给予补偿。 （四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有- 7 - 权证（不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 95%补偿。 对上述手续不全的被征收住 宅房屋可选择产权调换，按上述规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积 1:1或建筑面积 1:1.3进行产权调
14、换换算。超出的面积，以折算后的建筑面积，按征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （五） 2004 年 8 月 15 日后建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证）的房屋不予补偿。 （六）房屋建造年份和用途的确认 按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确认，无法确定建造年份和用途的，由被征收房屋所在辖区政府（开发区管委会 ）组织本辖区内的规划、建设、国土部门确认。 （七）房屋建筑面积的确认 1.根据房屋征收 实施 单位和被征收人双方认可的丈量结果确认。 2.根据房屋征收 实施 单位或被征收人委托
15、的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。 3.房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前 3日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以认定，按认定结 果处理。 九、对改变用途房屋的补偿 - 8 - （一） 2004 年 1 月 1 日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿： 自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋、直管公房改变为经营性用房，具有
16、工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类房屋估价价格的 70%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经营性用房分类房屋估价价格的 60%给予货币补偿。 办公、旅馆旅社用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性商业 用房使用的，按经营性商业用房分类房屋估价价格的 60%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性商业用房分类房屋估价价格的 50%给予货币补偿；仓储、厂房等用途房屋改变经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类房屋估价价格的 50%给予货币补偿；缺税务登记手续的，
17、按经营性用房分类房屋估价价格的 40%给予货币补偿。 属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。 按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一次性支付 9 个月的停产停业补 偿费。 本款所称的“经营性用房”包括“经营性商业用房”和“经营性非商业用房”。 “经营性商业用房”指商业铺面，“经营性非商业用房”指的是旅馆旅社。 （二） 2004 年 1 月 1 日后自行将已取得房屋所有权证的房屋改变为经营性用房的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付 9个月的停产停业费，该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补偿。 - 9 - （三）改变房屋用途的时间由被征收人提
18、供工商、税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为 2004 年 1 月 1 日后。 十、关于改变结构房屋的补偿 已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办理房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿； 2004年 1月 1 日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后，再按结构变更后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间的差价的 50%增加补偿。 2004年 1月 1 日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所有权证上标注的房屋结构予以补偿。 十一、房屋装修的补偿 被征收人认为其房
19、屋实际装修标准高于分户估价报告设定的装修标准的，应在收到分户估价报告之日起 10日内向房屋征 收部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报告并作为征收补偿的依据。 被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估价报告中说明有关情况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。 房屋 征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的，应自收到估价报告之日起 10日内向估价机构申请复
20、核评估。对估价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起 10日内向市- 10 - 房地产价格估价专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为征收补偿的依据。 十二 、住宅房屋搬迁奖励 （一）搬迁奖励 1.被征收私有房屋产权人积极配合征收，按下列规定给予搬迁奖励： （ 1）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励30000 元。 （ 2）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起 第 31 日至 60 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励 20000 元。 （ 3）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第 61 日至
21、90 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励 10000 元。 （ 4）未办理房屋产权证或不动产权证的房屋，符合本通知第八点第（二）、（三）、（四）项规定情形的，可以给予搬迁奖励。 2.公房承租户搬迁奖励。 被征收人和房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的，从其约定。单位自管公房在通知签订房屋征收补偿协议之日起起 60 日内签订征收补偿协议并按协议 约定期限搬迁交付房屋的，单位自管公房产权人和房屋承租人各得 5000 元搬迁奖励，对自管公房单位（被征收人）的搬迁奖励总额不超过 200000 元。房屋承租人须经被征收人认定，并由征收实施单位组织现场公示 7 日无异议后，才能给予相应奖励。
