1、第 1 页 缙云县农村住房建设管理办法（征求意见稿一）第一章 总则第一条 为加强和规范城乡规划管理和农村住房建设管理，引导村民节约和合理利用土地，科学规划村庄布局，防范农村住房质量安全隐患，保护人民生命和财产安全，推进美丽乡村建设，依据中华人民共和国城乡规划法 、 中华人民共和国土地管理法 、 浙江省城乡规划条例 、 浙江省实施办法 、 浙江省农村住房建设管理办法及浙江省人民政府办公厅关于切实加强农房建设管理的实施意见 （浙政办发201769 号）等有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。第二条 本办法适用于缙云县县域范围内农村村民（以下统称“村民” ）建房的审批与管理。第三条 村民建房实行
2、分类管理。一类区：五云、壶镇建成区范围；二类区：五云建成区外总体规划确定的中心城市建设用地范围；壶镇建成区外总体规划确定的镇建设用地范围；其他建制镇总体规划确定的镇建设用地范围；三类区：除上述范围以外的建设用地范围。第四条 村民建房应当按照美丽乡村建设的要求，符合相关规划，保持地方特色和传统风格，坚持安全、适用、经济、美观的原则，贯彻国家和省有关节约土地资源、保护环境等规定。村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过县人民政府规定的标准。鼓励建造公寓式住房，规范建造联立式住房，控制建造独立式住房。第五条 国土资源部门具体负责村民建房的计划指标安排、农用地转用、建房用地申请复核、报批及监督
3、管理等工作。建设规划部门具体负责村民建房的规划审批、监督管理及业务指导等工作。第 2 页 综合执法部门负责村民建房的监督和违法建设的查处等工作。利用乡镇（街道）人民政府“四个平台”，严格落实村、乡镇（街道）人民政府、国土、建设、综合执法的“五位一体、四到场”农村住房建房巡查制度。发改、公安、民政、农办、农业、林业、水利、电力、交通运输等有关部门根据各自职责，配合做好村民建房管理的相关工作。乡（镇）人民政府、街道办事处负责编制、组织实施本行政区域内的土地利用总体规划和乡镇、村庄规划；村民建房的申请审核和监督管理；指导村民委员会依法管理村民建房；受县行政主管部门委托的农村住房建设审批及管理工作；负
4、责牵头组织建房巡查记录等工作。村民委员会负责制定本村村民建房年度计划、村民建房用地调整与安排；做好申请建房户涉及的现有住房、家庭成员、户籍关系等相关材料的审查；督促建房的村民对原有住房按照有关规定及时处置等工作。第二章 建房规划第六条 乡（镇）人民政府、街道办事处应当编制土地利用总体规划规划和城乡规划。第七条 城乡规划分类编制。一类、二类区应当编制控制性详细规划，三类区应当编制乡规划和村庄规划。乡规划由乡人民政府组织编制，村庄规划由乡（镇）人民政府组织编制。县 人 民 政 府 委 托 城 乡 规 划 主 管 部 门 审 批 村 庄 规 划 。第八条 村庄规划应当符合县域总体规划、城市总体规划、
5、镇总体规划和乡规划，并与土地利用总体规划等相关专业规划相衔接。第九条 乡（镇）规划、村庄规划要着眼长远，适度超前，内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、污水治理、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局，以及对历史文化遗产保护、地方乡土文化特色保护、防灾减灾等的具体安排，同时合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。加强村庄规划设计，打造缙云特色的“县域乡村建设规划-村庄规划-村庄设计-农房设计”规划设计层级体系，第 3 页 规范农村特色民居建设。第十条 村民建房应尽量使用原有宅基地、村
6、内空闲地和村边低丘缓坡；严格控制占用耕地建造住宅。新增建设用地纳入全县年度用地计划管理，并在上级下达的计划指标中优先安排村民建房用地指标。占用新增建设用地的，依法办理农用地转用审批手续后，依据年度计划指标安排逐宗批准供应村民建房用地。村民建房建新区原则上有序整体安排。第十一条 各乡（镇） 、街道办事处应根据土地利用总体规划和城乡规划的布局，建立健全对农村住房建设的常态化管理制度并加强监督检查，科学制定村庄改造、归并村庄整治计划，引导村民建房逐步向小城镇和中心村集聚，积极推进农村土地综合整治，提高村镇土地集约利用水平。第三章 建房条件第十二条 村民符合下列条件之一的，可以申请建房：（一）无房户或
7、住房困难户的；（二）农房改造时原有住房属于拆除范围的；（三）整村下山异地搬迁安置的；（四）符合相关规划拆、改建的；（五）经鉴定属 D 级危房需要拆建的；（六）经评估属地质灾害隐患点且需要避让搬迁的；（七）因灾致使房屋倒塌需要重建的；（八）法律、法规规定的其他情形。第十三条 村民符合下列条件之一的，属于住房困难户：（一）在一类区范围内的村民家庭三代户均住宅建筑占地面积不足 20，或户均住宅建筑面积不足 40的；（二）在二类区范围内的村民家庭三代户均住宅建筑占地面积不足 25，或户均住宅建筑面积不足 50的；第 4 页 （三）在三类区范围内的村民家庭三代户均住宅建筑占地面积不足30，或户均住宅建筑
8、面积不足 50的；本条前款所指的“村民家庭三代”是指以申请建房的村民为基准代，往上计算两代。住宅建筑占地面积或建筑面积计算采取户均的计算方法。村民住宅建筑面积包括：（一）申请建房时拥有合法产权的集体土地住宅建筑面积；（二）申请建房时拥有的集体土地房屋拆迁安置住宅及拆迁安置时以货币补偿安置的建筑面积；（三）申请建房时已存在的历史违法建筑经依法处理后继续占有使用的建筑面积；第十四条 村民有下列情形之一的，其申请建房不予批准：（一）原住宅不符合土地利用总体规划和城乡规划，申请在原址拆建、扩建的；（二）现有住宅面积已达到本办法规定标准再申请建房的；（三）出租、出卖、赠与等以其他形式转让住宅，再申请建房
9、的；（四）未达到法定结婚年龄的；（五）以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由申请建房的；（六）非法占地或违法建房行为未处理的；（七）征地拆迁或农村土地综合整治搬迁安置中按产权调换或货币方式进行安置补偿且安置补偿面积已达到住房面积标准的；（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。第十五条 在村庄规划范围外，不予审批村民建房。特殊情况需对危房改造、修缮的须经乡（镇）人民政府、街道办事处、建设规划、国土资源等相关部门审查同意。已经省政府批准的农村土地综合整治项目规划区，不得审批独立式宅基地，确属危房需要改造的，由乡（镇）人民政府、街道办事处根据实际情况报县建设规划、国土资源等
10、相关部门审查同意。第 5 页 第十六条 村民因灾毁、避险等急需建房的，经乡（镇）人民政府、街道办事处审核和县建设规划、国土资源部门规划选址后，可按照本办法规定的建房标准先行建设，但应当在开工后六个月内申请补办有关建房审批手续。第十七条 华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人回乡定居申请建房的，按照本办法规定办理建房审批手续，其建房面积参照本办法标准执行。回乡落户的职工、军人和其他人员申请建房的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料，其建房面积按照本办法标准执行。第十八条 申请建房用地的村民应当按照以下规定处置原有住房：（一）申请异地新建住宅的，在核发建设用地许可证前应当
11、自行拆除旧房，将宅基地无偿退还村集体，依法注销原宅基地土地使用权证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，暂时停止办理规划许可和用地审批手续。（二）申请人原有住宅确系房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，可依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给本村村民委员会。在未办理变更手续前，暂时停止办理规划许可和用地审批手续。（三）在坚持农村宅基地“一户一宅” 原则的前提下，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民，依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给受调剂户，调剂双方应当不存在违法建房行为未处理结案的情形。第十九条 未编制村庄规划村的危旧房，在经有资质的鉴定机构出具危房鉴定意见后，
12、经依法审批后，允许按照原址原面积原结构原高度进行修缮。已编制村庄规划的，危旧房所在位置位于规划建设区和保留区范围内的，在符合规划前提下，经依法审批后，允许其进行拆建、扩建。在下山脱贫小区联合受让安置但未迁建的，经县农办核实，退还全部补助款后，符合建房条件的可以申请宅基地。第 6 页 危旧房所在位置位于已取得规划选址意见书的建设项目的拆迁范围、近期城市建设规划范围、已纳入政府年度拆迁计划范围以及影响城市重点工程、城市道路、高压走廊、电力、电信等基础设施使用和建设，影响公共安全的，不允许其进行拆建、改建、扩建或修缮。第四章 建房标准第二十条 村民建房户的人数以户口簿作为认定依据，本办法另有规定的除
13、外。第二十一条 村民申请建房时具有下列情形之一的，可以计入建房人数：（一）未享受房改政策（包括集资建房、购买经济适用房或者房改房、领取住房补贴等，下同）的非农户籍的配偶；（二）未享受房改政策，尚未成家随父母居住的非农户籍的子女；（三）原户籍在本行政村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人员）；（四）原户籍在本行政村的大中专院校在校生；（五）原户籍在本行政村的监狱服刑、劳动教养人员；（六）法律、法规规定的其他人员。第二十二条 村民申请建房时具有下列情形之一的，可以增加一个建房人数：（一）已婚尚未有子女的；（二）已领取独生子女光荣证的；（三）已达到法定结婚年龄，尚未登记结婚的
14、；（四）法律、法规规定的其他人员。第二十三条 具有下列情形之一的，按照以下规定申请办理建房手续：（一）非农户籍人员或者非本村村民在集体土地上依法拥有住宅的，在符合规划的前提下，可以申请拆、改建，其建房面积按照本办法规定的标准执行；第 7 页 （二）非农户籍人员或者非本村村民依法拥有的住宅位于实施村庄规划整体拆除范围内的，其住宅拆除后的住宅用地退还村民委员会，可以申请审批建房。审批的住房建筑面积按照本办法规定的标准执行，且不得超过原有住房的建筑占地面积。已经计入建房人数的非农户籍人员，不得再享受房改政策。第二十四条 村民申请建房，按照以下规定安排住房用地：（一）一类区范围内应当申请公寓式住房，原
15、则上不安排独立式或联立式住房用地；（二）二类区范围内提倡申请公寓式住房，可以安排联立式住房用地，原则上不安排独立式住房用地。（三）三类区范围内鼓励安排公寓式住房，提倡安排联立式住房用地，可以安排独立式住房用地。第二十五条 村民建房面积标准按照以下规定执行：（一）申请公寓住房的，其建筑面积标准为人均 40。因规划户型等原因，可按户型就近原则申请选择多套住宅，但不得超过标准面积 30。（二）申请新建联立或独立式建房用地的，其宅基地面积标准为：小户（3 人以下），不超过 85；中户（4 至 5 人），不超过 110；大户（6 人以上），不超过 125。（三）申请旧房拆建的，在依法拥有的原住宅范围内，
16、其宅基地面积标准最高不超过 140。第二十六条 村民建房的建筑高度、建筑立面、建筑风貌等规划条件以控制性详细规划、村庄规划和建设项目的具体情况为标准。联立和独立式住宅的檐口高度一般不超过 11.5 米。第五章 建房审批第 8 页 第二十七条 村民建房审批，实行“村民申请、村级审查、乡镇审批”模式。审批程序如下：（一）建房申请村民建房应当向村民委员会提出书面申请，经村民委员会集体讨论通过并在村公示栏予以公布，公示主要内容为申请人的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、申请建房地点面积与土地用途等，公示期不少于七天。公示无异议的，村民委员会签署意见报送乡（镇）人民政府、街道办事处审核。（二）现场踏勘
17、乡（镇）人民政府、街道办事处接到村民委员会提交的建房申请材料后，应当及时组织建设规划、国土资源等部门工作人员到村民建房用地现场踏勘，确定建房位置和土地用途，调查申请建房户的有关情况，并根据建房审批有关要求告知申请建房户需提供的相关材料。对不符合建房条件的书面告知申请人。涉及林地、水域等其他用地的，其相关部门工作人员应当一同到场踏勘。占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，待农用地转用批准后再办理规划许可和用地审批手续。（三）联合公示乡（镇）人民政府、街道办事处应当及时组织建设规划、国土资源工作人员对申请人的有关情况进行审查。对符合建房条件的，在乡（镇）人民政府、街道办事处和村民委员会公示栏
18、内张榜公布，公示主要内容为申请人家庭人口结构、现有住房及其处置方式、申请建房地点面积和土地用途、拟建层数和高度等，公示期不少于十天。公示无异议的，经乡（镇）人民政府、街道办事处审核后实行并列审批。（四）审核审批 建设规划部门应当在收到申请材料后，对符合建房条件的，在城市、镇总体规划建设用地范围内使用集体所有土地的办理规划许可手续核发建设用地规划许可证；在乡、村规划区建设用地范围内使用集体所有土地的核第 9 页 发乡村建设规划许可证。对不符合建房条件的不予核发并书面告知申请人。申请人取得建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证后，应当按规定向国土资源部门办理用地审批手续。建房用地涉及林地、水域、公
19、路等其他需经相关部门审批的，还应当报经相关部门批准。行政主管部门应当采取简化程序、联合审批等措施方便村民办理审批手续。国土资源部门应当在收到用地申请后进行审查，对符合用地条件的报县人民政府批准，核发建设用地许可证；对不符合用地条件的不予批准并书面告知申请人。在城市、镇总体规划建设用地范围内申请建房的，申请人在取得建设用地许可证后，还应按规定向建设规划部门申请核发建设工程规划许可证。（五）验线打桩建房村民取得宅基地用地批准文件和有关规划许可证以及农村住房设计图纸后，由乡（镇）人民政府、街道办事处免费提供放线服务。乡（镇）人民政府、街道办事处应当自收到建房村民放线服务申请之日起 7 个工作日内，按
20、照宅基地用地批准文件和有关规划许可证确定的宅基地位置和允许建设的范围进行放线。（六）竣工验收农村住房建设竣工后，由建房村民向负责受理联合审批的国土资源或者城乡规划行政主管部门的派出机构提出用地和规划核实申请。由国土资源、城乡规划行政主管部门进行联合核实，并自出具核实文件之日起 5 个工作日内通报乡（镇）人民政府、街道办事处。乡（镇）人民政府、街道办事处依法或者受委托实施宅基地用地和有关规划许可证审批的，由其受理用地和规划核实申请、进行核实并出具核实文件。建房村民负责组织建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。建房村民和参加
21、验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。第 10 页 第二十八条 农村村民申请办理建设用地规划许可的，应当提交下列材料：（一）建房申请书；（二）拟建位置示意图或者相关证明；（三）现居住农村住宅权属证明；（四）户籍和身份证明材料；（五）村民委员会出具的同意建房意见；（六）其他必要材料；农村村民申请办理乡村建设规划许可的，应当提交下列材料：（一）建房申请书；（二）拟建位置示意图或者相关证明；（三）现居住农村住宅权属证明；（四）户籍和身份证明材料；（五）村民委员会出具的同意建房意见；（六）拟采用的农村住宅设计图或者选用的通用设计图；（七）其他必要材料；农村村民申请办理建设工程规划许可的，应当提交下列材料：（一） 国土资源部门核发的建设用地许可证；（二）建设设计施工图或通用设计图；（三）施工管理合同；（四）建房承诺书；（五）其他必要材料；第二十九条 农村村民申请办理用地审批手续的，应当提交下列材料：（一）用地申请表：（二）建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证；（三）现居住房屋的集体土地权证或者村民委员会出具的无房证明；（四）原有住宅处置协议（异地建房的，还应提供与村民委员会签订的退出原宅基地协议书）；
