1、 绵阳市人民政府办公室文件 绵府办发 2014 55 号 绵阳市人民政府办公室 关于印发 绵阳市住房专项维修资金管理 暂行办法 的通知 各县市区人民政府，科技城管委会，各园区管委会，科学城办事处，市级各部门： 绵阳市住房专项维修资金管理暂行办法 已经市政府研究同意，现 印发你们，请认真贯彻 执行 。 绵阳市人民政府办公室 2014 年 9 月 26 日 - 2 - 绵阳市住房专项维修资金管理暂行办法 第一章 总 则 第一条 为加强住房专项维修 资金的监督 管理，保障住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住 房专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例 ）（国
2、务院令第 504 号） 、 住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第 165号）、 四川省 物业管理条例 、 关于印发 四川省 住宅专项维修资金管理细则 的通知 （川建发 2009 21 号 ） 等文件 精神 ， 结合绵阳 实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于 绵阳 市行政区域内的住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督。 本办法 所称 住房 ，是指 供人居住、生活和工作的房屋 。 本办法所称住房专项维修资金（以下简称 “维修资金 ”） ，是指住房共用部位、共用设施设备保修期满后 ，专项用于 维 修、 更新、改造的资金。 本办法所称 共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住
3、宅内业主或者 单幢住宅 内 业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住房 的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖- 3 - 合同，由 住宅 业主 或者住宅 业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道 路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 本办法所称业主，是指房屋所有权人。 第三 条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。 第四 条 市房 管局和 市财政局 负责制定本市维修资金管
4、理的政策 办法 ， 指导和监督全市维修资金的归集、管理、使用工作。 市 维修资金管理机构负责 城市规划区内维修资金的统一归集和管理， 指导和监督各县 （ 市 、 区 ） 维修资金管理工作 。 各 县（市、区）房地产主管部门 负责本辖区内维修资金的归集、管理、 使用 、监督。 维修资金管理 机构应当依法接受审计、监察等部门的审计监督。 第二章 交 存 第五 条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金： （一）住宅（ 一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外 ） ； （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构- 4 - 相连的非住宅； （三） 两 个以上业主的非
5、住宅物业。 第六 条 绵阳城市规划区内住房的首次维修资金，由购房人按下列标准交存 ： 配备电梯的住房按合同备案的建筑面积 75 元 /平方米 交存 ;未配备电梯的住房按照合同备案的建筑面积 50 元 /平方米 交存；车库车位按合同备案的建 筑面积 40 元 /平方米 交存。 各县（市 、区 ）住房的首次维修资金交存标准由当地房地产主管部门会同同级财政部门制定， 并 经当地人民政府批准后实施。 维修资金属于 该房屋 业主所有。 第七 条 征收 (拆迁 )安置实行产权调换和征地拆迁（农转非）安置的房屋，征收 (拆迁 )人在办理产权初始登记手续前，按第 六条规定交存维修资金，征收 (拆迁 )还房中等
6、面积维修资金由征收(拆迁 )人交存并归被征收 (拆迁 )人所有。征收 (拆迁 )人与被征收 (拆迁 )人在房屋征收 (拆迁 )安置产权调换协议中或征地拆迁（农转非）安置房屋协议中应当载明征收 (拆迁 )人首次 交存维修资金事项。房屋征收 (拆迁 )后个人交存剩余的维修资金归征收 (拆迁 )人所有。 第八 条 维修资金的交存时限 ： 购房人在办理购房合同备案前，可委托 房地产开发建设单位对出售房屋代收代交；尚未出售的房屋及公有住房出售的 ， 在办理产权初始登记手续时由房地产开发建设单位或公有住房售房单位代为交存，房屋出售时转由购房人承担。 - 5 - 第九 条 业主、 开发建设单位和公有住房售房
7、单位在交存维修资金后，管理机构 应当 出具由财政部门统一 监制 的维修资金专用票据。 第十 条 维修资金的补充 ： （一） 利用业主依法享有的房屋本体 和物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充维修资金，并分摊计入相关业主 的分户账 ； （二） 共用设施设备报废后回收的残值，统一纳入维修资金，并分摊到业主 的账户 ； （三）利用维修资金购买国债等实现的增值收益、维修资金的存储利息 分摊到业主 的账户。 第十一 条 维修资金的续筹 ： 业主分户账面的维修资金余额不足首期交存额 30%的，业主应当及时续交，续交后分户账面维修资金余额应当不少于首次交存金额。 房屋所有权
8、转让时，原业主（转让人）维修资金 分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，并在房屋买 卖合同中约定。 维修资金 不足时，可以 经小区内三分之二以上业主书面同意，一次性筹集维修资金或者 经小区内三分之二以上业主书面同意，委托小区物业服务企业在收取物业服务费时按一定比例代收 、 代交。 原业主未交存首期专项维修资金或者业主分户账面余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额交存后，凭维修资金专用票- 6 - 据或交存证明及其他法定要件办理房屋所有权转移登记。 第十二 条 受让人应当持房屋买卖合同、房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。 第三章 使 用 第十三 条 维修资金的使用应
9、当遵循方便快 捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 第十四 条 维修资金使用的分摊，应当遵循 “谁受益、谁负担 ”的原则，按下列规定进行分摊： （一）单幢房屋整 体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自 房屋建筑面积 的 比例共同分摊； （二）单幢房屋涉及 单元 楼 的维修，由单元 楼 内的业主按照各自房屋建筑面积的比例 共同分摊； （三）单幢房屋涉及室内共有墙体结构的维修（ 含因结构需要 涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照 各自房屋建筑面积的比例 共同分摊； （四）单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（ 含因结构需要 涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照
10、各自房屋建筑面积的比例 共同分摊； （五）单幢房屋屋 面（ 含 屋面护栏）维修，由维修涉及范围覆盖下各层业主按照 各自房屋建筑面积的比例 共同分摊； 若 仅为- 7 - 部 分业主使用的，由使用业主按照 各自房屋建筑面积的比例 共同分摊； （六）单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照 各自房屋建筑面积的比例 共同分摊； （七） 与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自 车位的比例共同分摊； （八）住宅小区内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自 房屋建筑面积的比例 共同分摊。 共用部位、共用设施设备维修 、 更 新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅， 开发建设单位应
11、 按照尚未售出商品住宅、非住宅 的 建筑面积，分摊维修 、 更新、改造费用。 第十五 条 未建立维修资金专户或 维修资金不足 的 ，由维修范围内共有或者共用关系的业主按照各自 房屋建筑面积承担。 第十六 条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支： （一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支； （二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在 其相关受益 业主的维修资金账户中列支。 第十七 条 本办法实施前，已出售公有住房的维修资金的使用，按原规定执行。 第十八 条 按 以下 程序 使用维修资金 ： （一）提出 使用方案 - 8 - 物业服务企业、业主委员会、相关
12、业主根据住房 共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案 ，并 向 当 地 房地产主管 部门提出使用申请。 维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的选取方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。 维修工程预 算在 5 万元（单项电梯工程 2 万元）以上的应由工 程造价 咨询机构进行工程造价审核 。工程造价咨询机构由业主委员会或相关业主从维修资金信息网站公布的 具有相应资质的专业工程造价咨询机构 名录中选定。 维修资金使用方案 应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物 面积
13、三分之二以上且占 相关 人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置 进行 公示，留存影像资料。 （二 ）选择施工单位 业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等单位通过招标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。 5万元以下的维修工程项目，业主委员会或相关业主（ 5 户以上）可以自行选定施工单位； 5 万元（含 5 万元）至 20 万元的维修工程项目应通过比选方式选定维修施工单位（参与比选的维修企业不少于 3 家）； 20万元以上的维修工程应通过招标方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立-
14、9 - 法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。 维修施工单位应从维修资金信息网站公布的 具有相应资质的施工单位 名录中选定。 （三 ）审核备案 申请人持维修资金使用方案、业主签字的书面意见等材料到当地 维修资金监管部门办理维修资金使用审核 备案。备案通过后， 当地 维修资金监管部门通知专户管理银行划拨预付资金。市维修资金管理机构根据 各地 审核备案意见，通知专户管理银行划拨预付资金。预付金额原则上不 得 超过预算金额的 50%。 （四 ）竣工验收 工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、现场签证意见等资料向 当 地维修资金监管部门备案。专户管理银行凭
15、维修资金管理机构出具的书面通知拨付扣除质量保证金 后 的剩余决算资金。 超过预算金额 10%以上的 应当 经资金列支范围内专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。 （五 ）质量保修 维修工程合同应按建设部房屋建筑工程质量保修办法的规定约定维修条款。工程质保期满后，由维修施工单位凭据物业服务企业（业主委员会、相关业主）的书面意见及结算票据向资金监管部门申请拨付工程质量保证金。 - 10 - 第十九 条 发生下列情况时，应当在小区管理规约中约定，物业服务企业应当配合社区居委会或者业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会（未成立的由
16、社区居委会）向维修资金管理部门报告，经核准后其费用在维修资金中列支，事后应当向全体业主公示维修情况： （一）楼体外墙装饰面有脱落危险； （ 二）屋面、外墙面出现严重渗漏； （三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险； （四）专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险； （五）属业主产权的水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水； （六）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍； （七）因线路故障而引起停电和漏电； （八）属业主产权的高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障； （九）电梯故障严重影响使用功能和安全； （十）消防设施设备出现功能故障； （十一）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患 ，必须及时 消除 。 第二十 条 下 列费用不得从维修资金中列支 （一）依法应当由 开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
