1、青海思创房地产评估司法鉴定所司法鉴定意见书司法鉴定许可证号：630105002QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 2 页 共 12 页地 址：西宁市城西区五四西路 30 号（邮政编码 810008）联系电话：09716308005（传真） 4321389 13519709565声 明1.委托人应当向鉴定机构提供真实、完善、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性
2、负责。2.司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。3.司法鉴定意见书是否作为定案或者认定事实的根据，取决于办案机关的审查判断，司法鉴定机构和司法鉴定人无权干涉。4.司法鉴定实行鉴定人负责制度。司法鉴定机构和司法鉴定人根据法律、法规和规章的规定，按照鉴定的科学规律和技术操作规范，依法独立、客观、公正进行鉴定并出具鉴定意见，不受任何个人或者组织的非法干预。5.使用本鉴定文书应当保持其完整性和严肃性,未经鉴定机构书面同意或许可，不得向委托方和鉴定机构审核部门之外的单位或个人提供意见书的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。6.意见书
3、中的分析、意见和结论，是公正的专业分析、意见和结论，但受QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 3 页 共 12 页到意见书中已说明的假设和限制条件的限制。当事人对鉴定意见有异议，应当通过庭审质证或者申请重新鉴定、补充鉴定等方式解决。7.意见书由本机构盖章和国家司法鉴定人（国家注册房地产估价师）签字盖章后作为一个整体时有效。使用司法鉴定意见书，应当保持其完整性和严肃性。
4、8.意见书有效期半年 （自 2018年 7月 16日起至 2019年 1月 15日止）。中十冶集团有限公司所属的西宁市城西区胜利路59 号 1056 室办公用房进行价值鉴定编号：青思创司鉴所2018鉴字第 19 号一、基本情况委托方：西宁市城西区人民法院委托鉴定事项：对中十冶集团有限公司所属的位于西宁市城西区胜利路 59号 1056 室办公用房进行价值鉴定受理日期：2018 年 4 月 23 日鉴定材料：1.青海省高级人民法院司法技术室 2018 年 4 月 10 日出具的（2018）青法司技评选字第 21-1-1 号人民法院诉讼资产网随机指定评估机构通知书；2.西宁市城西区人民法院 2018
5、 年 4 月 23 日出具的（2018）西执外委字第11 号对外委托司法辅助工作委托书；QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 4 页 共 12 页3.申请人 2018 年 1 月 11 日提出的执行申请书复印件；4.北京市东城区人民法院 2017 年 11 月 22 日出具的（2017）京 0101 民初20053 号民事判决书复印件；5.宁房权证西（私）字第 320
6、11011079（1-1）号房屋所有权证复印件；6.鉴定人员现场勘察、记录、拍照及调查同类地区类似房地产交易及租赁行情。二、基本案情中国黄金集团建设有限公司与中十冶集团有限公司借款合同纠纷一案，经北京市东城区人民法院审理，于 2017 年 11 月 22 日做出了（2017）京 0101 民初 20054 号民事判决书。三、鉴定过程鉴定时间：2018 年 4 月 26 日鉴定地点：西宁市城西区胜利路 59 号 1056 室在场人员：被申请人代理人、鉴定机构工作人员鉴定内容：西宁市城西区胜利路 59 号 1056 室办公用房（一）鉴定方法选用根据土地管理法 、 房地产管理法 、 房地产估价规范、
7、 物权法、合同法以及本次鉴定目的、鉴定对象特点，鉴定人员通过对鉴定对象实地查勘并分析周边房地产市场存在可比实例，故采用市场比较法进行鉴定。（二）鉴定技术标准、技术规范1.土地管理法 、 房地产管理法 、 物权法 、 合同法 、 担保法 ；2.2005 年全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定 ；QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 5 页 共 12 页3
8、.中华人民共和国国家标准（GB/T502912015） 房地产估价规范 ；4.司法部司法鉴定程序通则和青海省司法厅司法鉴定机构章程、司法鉴定文书示范文本、司法鉴定行政管理制度及相关法律、 法规、规章和行业规范；5.中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。（三）鉴定原则1.独立、客观、公正原则2.合法原则3.价值时点原则4.替代原则5.最高最佳利用原则（四）意见书使用范围说明本意见书仅为西宁市城西区人民法院执行案件提供作价参考，可提供给人民法院、案件当事人及司法鉴定主管机构检查工作之用，非法律、行政法规之规定，材料的全部或部分
9、内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体，本所保留对意见书的解释权。（五）意见书的相关说明1.本书假设前提为鉴定对象具有合法完备的手续；2.本书受到鉴定目的、对象、时点、时效等的限制和约束，其中任何一个因素的改变，本意见书均作适当调整，甚至重新鉴定；3.本书自 完 成 之 日 起 有 效 期 半 年 （ 自 2018年 7月 16日起至 2019年 1月 15日止 ） ；QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-630
10、8005 4321389 13519709565 第 6 页 共 12 页4.本书中鉴定人员陈述的事实真实准确；5.委托方提供的鉴定对象资料为复印件，委托方须对复印件的真实性合法性负责，鉴定人员不保证复印件与原件的一致性，如因复印件原因对鉴定过程造成误导，我所不承担责任；6.鉴定对象的权属、范围、面积等情况，假设以委托方提供资料的真实性 为前提，若资料失实或有隐匿，我所不承担责任；7.鉴定人员与鉴定对象及其有关当事人没有个人利害关系或偏见；8.鉴定房地产涉案具有强制处分、快速变现等特点，受到市场狭小、推广力度小（单宗房产难以进行大的营销活动且其位置、布局、面积等均以现有状况为准） 、消费者心理
11、、购买者的额外支出和近年来房地产市场供大于求以及电子信息化的迅猛发展和经济大形势等各种因素的影响，其变现价格低于市场价格。9本次现场勘查仅对鉴定对象做一般性查看，不能确定其内部结构有无瑕 疵，如有瑕疵鉴定结果应做相应调整甚至重新鉴定。（六）鉴定对象所处位置及概况1.所处位置鉴定对象位于西宁市胜利路 59 号，南临东交通巷，西临金富苑肥牛城距北交通巷约 300 米，北临胜利路隔路与青垦大厦相望，附近有交通巷农贸市场、北商业巷购物中心、华润万家超市、胜利路电子城、青海省建筑勘察设计研究院、青海省交通医院、中国烟草专卖局、西宁市人民公园、中国建设银行、中国邮储银行、中国移动、西宁市五四大街小学、农牧
12、大厦、皇子足道、精明眼镜、砂锅天下、奥斯卡影城、西宁柏辰公寓、宏业大厦、景林佳苑、枫林绿洲、汇鑫典当、夏都渔友名店、宏达五金建材、皇子豪庭大酒店、如家酒店等配套QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 7 页 共 12 页设施齐全，该区域是理想的商业金融、办公、居住地之一。鉴定对象位于西宁市城西区胜利路 59 号，钢混结构 15 层建筑物的 5 层1056 室，朝南，建筑
13、面积 167.89 平方米。楼内设有两部电梯。入户门为三防防盗门，入口处设有鞋柜，正对入口设有铝塑板宣传栏。我所工作人员 2018年 5 月 2 日下午 2:30 分经电话咨询被申请人单位工作人员得知该建筑物建成于2001 年。室内为复合木地板地面、普通抹灰刷白墙面、石膏板吊顶，设有单层双玻铝塑窗，其余办公室设有顶高玻璃隔断。大厅东侧设有宣传栏带射灯。经理室设有背景墙、地柜、书架、大包暖气罩。室内消防、电话、电照、暖气、网线等设施齐全，使用状况良好。四、分析说明（一）市场背景分析2017 年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增
14、加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018 年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将
15、对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 8 页 共 12 页为房地产市场稳定建立更稳固的基础。2017 年 1-11 月，全国商品房销售面积为 14.7 亿平方米，同比增长 7.9%。其中商品住宅销售面积 12.6 亿平方米，同比增长 5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三
16、四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。总体来看，本轮周期将持续 5 年或更长时间，预计 2018 年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在 4.5%6.5%之间
17、。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。（二）得出鉴定意见的过程市场比较法就是将鉴定对象与近期内已发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算鉴定对象的客观合理价格或价值的方法。根据鉴定对象和鉴定人员收集的同类地区房地产交易市场资料情况，鉴定人员选取如下比较实例，通过分析比较两者差异，测算过程如下:1.市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：鉴定对象房地产价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别修正系数QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所
18、地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 9 页 共 12 页2.比较实例的选择：鉴定对象为办公用房，所以分别选取 A、B、C 三宗办公用房作为比较实例，分别与鉴定对象进行比较，求其比准价格。比较因素条件说明及比较因素修正分别见表 1 和表 2；表 1 比较因素条件说明比较因素 鉴定对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 坐落位置 胜利路59号 胜利路 胜利路 胜利路交易情况 非正常 正 常 正 常 正 常交易日期 2018年4月 2018年1月 2018年1月 2018年3月交易价
19、格（元/M2）待 估 8200 9300 11000繁华程度 繁 华 繁 华 繁 华 繁 华环境条件 好 好 好 好交通条件 便 捷 便 捷 便 捷 便 捷区域因素 配套设施 完 善 完 善 完 善 完 善结 构 钢 混 钢 混 钢 混 钢 混层 数 5F/15 8F/15 25F/31 16F/31装 修 一 般 一 般 一 般 一 般供暖状况 集 中 集 中 集 中 集 中朝 向 南 北 南 北 南 北 南 北个别因素建成年代 2001年建成 2001年建成 2008年建成 2008年建成表 2 比较因素条件修正QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIAN
20、DINGSUO 青海思创房地产评估司法鉴定所地址：西宁市城西区五四西路 30 号（西宁市不动产登记中心对面） 联系电话：0971-6308005 4321389 13519709565 第 10 页 共 12 页比较因素 鉴定对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C交易情况 非正常 95/100 95/100 95/100交易日期 2018年4月 100/100 100/100 100/100交易价格（元/M2）待 估 8200 9300 11000繁华程度 繁 华 100/100 100/100 100/100环境条件 好 100/100 100/100 100/100交通条件 便 捷
21、 100/100 100/100 100/100区域因素 配套设施 完 善 100/100 100/100 100/100结 构 钢 混 100/100 100/100 100/100层 数 5F/15 100/100 98/100 99/100装 修 一 般 100/100 100/100 100/100供暖状况 集 中 100/100 100/100 100/100朝 向 南 北 100/100 100/100 100/100个别因素建成年代 2001年建成 100/100 93/100 93/100比准价格 待 估 7790元/M 2 8052元/M 2 9621元/M 23.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的单价（7790+8052+9621）38488（元/平方米）鉴定对象价值为：8488167.89142.51(万元)4.鉴定结果根据以上分析对比，鉴定对象位于西宁市城西区胜利路 59 号 1056 室房产建筑面积 167.89 平方米的价值为 142.51 万元，大写人民币壹佰肆拾贰万伍仟
