1、唐元养生庄园项目定位规划建议,2013/10/22,目 录,项目区域分析研究,项目市场分析研究,项目客户分析研究,总体定位及规划建议,定位下营销策略建议,销售周期及产值预估,振雄地产代理优势介绍,项目地块分析研究,壹,区域认识,区域环境,区域配套,区域发展,区域交通,区域交通,项目位于郫县北的唐园镇、古城镇、三道堰镇，距离成都25公里，基本属于成都半小时经济圈范围。,区域交通,羊西线交通便捷、新建快铁建成，第二绕城高速的建成，将对区域带来便捷的交通环境。,唐元镇、三道堰、古城镇、郫筒镇、犀浦镇、花园镇等文化资源的全面整合与盘活对旅游发展意义重大,郫县旅游文化资源,紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、
2、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、柏条河、徐堰河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展。,古蜀文化、沙西线生态休闲旅游产业带,沙西线沿线绿化意向图,郫县旅游产业规划发展,农家旅游产业区意向图,郫县旅游产业规划发展,游步道意向图,郫县旅游产业规划发展,无参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件差，商业资源严重不足。,区域配套,成都田园城市的规划，这将会极大地推动郊县房地产市场的发展；大成都都市圈的郊区化运动蓬勃发展，三道堰“离尘不离
3、城”的区位优势和原生态的自然环境对追求生活环境的老年客户人群有较强的吸引力；西部新城定位为西部健康休闲城，也就是以郫县、高新西区、温江为核心相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，充实其城市功能，实现部分城市人口向该区域的批量转移；城市规划将推进沙西线生态休闲旅游产业带，推动特色旅游产业聚集发展，旅游业发展给住宅开发带来客户；古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动，得到快速发展。,区域发展,区域看项目发展,有利条件未来交通的便利性，与成都距离不远，有利于打造第一居所；区域旅游资源丰富，在旅游资源的全面整合，旅游产业的规划发展下，会创造区域良好人文及生态环境，使区域具有吸引力
4、；沙西线生态休闲旅游产业带的规划发展，会创造区域良好生态环境，田园风光、乡村旅游等特点，会带来生态人居的区域环境；成都城市发展的郊区化趋势给区域的发展带来了机遇；不利条件参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件是该区域的不足之处。区域具有古镇、水流、生态环境等资源，但目前该区域资源打造优势并不突出。,贰,市场认识,区域楼盘分析,小产权分析,养老地产分析,别墅市场分析,区域楼盘分析,芙蓉山水,地址：三道堰项目亮点：6+1电梯花园洋房价格区间：3880-6000元销售情况：月销售20套左右面积区间：71-178平米、主力户型：80平米规模：40亩容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道旗、DM单、网站
5、、短信等主要客户群：成都、郫县、岁数50左右、当地人较少,区域楼盘,开盘时间：2011-05-15楼盘地址：郫县三道堰望阳阁旁建筑风格：6+1多层洋房主力户型：2居室85平米;3居室121平米。销售价格：起价 3880元/平米 均价 4500元/平米 。优惠信息：全款97折，按揭99折价格。购房费用：首付10-15万 月供2000-3000元销售情况：1期已售完，配套：金堰幼儿园，三道堰中学，农贸市场。轨道交通：2号线郫县客运中心。公交：365，363，305。教育：郫县一中、四川外国语学校、三道堰中小学。医院： 三道堰公立医院 铁路医院。银行：农业银行 邮政储蓄 农商银行。其他：芙蓉尚街、三
6、道堰市场、互惠超市、红旗超市、三道堰商业街。社区配套：小区绿化景观。环境：水乡文化广场，三道堰镇客群：该楼盘分一、二两期为不同的两个开发商，所以品质有所不同。在三道堰在建项目中算体量较大的楼盘。目前到成都日常往返不便，仅适合度假或养老居住。,芙蓉山水,规划面积：29000建筑面积：60000容积率：1.8绿化率：40%户数：178户，9栋车位：400个，1:2.24,中铁堰澜山,中铁堰澜山,地址：三道堰项目亮点：6+1电梯花园洋房价格区间：4000-5000销售情况：剩15套面积区间：108-112平米规模：80亩容积率：1.75绿化率：40%总户数：670户推广渠道：道旗、DM单、网站、短信
7、等主要客户群：成都、郫县、及周边二级城市，岁数50左右、当地人较少,区域楼盘,开盘时间：2010年10月23日楼盘地址：郫县三道堰一堰路建筑风格：意大利托斯卡纳与川西民居相结合的现代风格建筑类型：纯多层6+1电梯艺墅洋房为主，配有少量独栋及叠拼别墅主力户型：多层80-112销售价格：4300左右销售情况：一期只剩10多套，都是110平米左右的户型，二期春节后开盘配套：项目配套商业中心、游泳池、羽毛球场、地下停车库等。周边配套：农贸市场。三道堰中小学。 三道堰公立医院。三道堰邮政局客群：大部分是成都的，少量二级城市和省外的，当地的少中铁堰澜山二期预计2013年开盘，现在售一批次房源仅剩30套左右
8、，均价4300元/平，多为110平米套三户型，全款、按揭97折，分期98折优惠中铁堰澜山一期共分三个批次，目前一、二批次已经基本售罄，现主推的第三批次共有200余套，户型区间在88-120平方米，是非常典型的一个改善性住宅项目。3批次所销售的7、8、9号楼离街较远，环境也比较好。所以目前所剩的房源已经不多，大概还剩30套左右。价格相较于之前基本持平，均价在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的优惠。,规划面积：40067平米建筑面积：91244.37平米容积率：1.81绿化率：31%户数：672车位：1:1面积区间：83-330,中铁堰澜山,阳光华庭,地址：三道堰项目亮点：6+1电梯
9、花园洋房销售情况：13年开盘面积区间：51-94平米、主力户型74平米规模：9万多方容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等,区域楼盘,阳光.华庭,开盘时间：13年开盘楼盘地址：三道堰市政公园斜对面建筑风格：普通住宅主力户型：一居51平米 二居74平米 三居94平米销售情况：销售价格混乱，网上查询价格是3800元/平米起，发的传单上写的首付2万8月供1000（按最小的户型面积51平米算，销售单价为1800多/平米）实际到售楼部询问得知价格最便宜的都为4300元/平米，而且现场无具体优惠政策。周边环境差。全是农民拆迁安置小区，居住人群杂乱。周围生活氛围很差，交通非常的不方
10、便。沙西线道路已经很旧了。而且容易堵车。小区周围无任何大型超市。购物也非常的不方便。,规划面积：54666平方米建筑面积：90000平方米容积率：1.82绿化率：40%户数：1010,开盘时间：2011年6月25日楼盘地址：郫县三道堰围城路 （三道堰加油站斜对面）建筑风格：多层花园洋房户型面积：二居室 71-88平米 三居室 103-106平米销售价格：均价4300元/平米，实得均价3688元/平，全款94折，按揭96折，户型区间为60-130平米，赠送面积较大，最大赠送面积约80平米销售情况：卖完了配套：三道堰中心小学、中学、大型农贸市场、医院、超市、邮局、农家乐、幼儿园等。内部配套：游泳池
11、、停车场、健身器材、活水景观、另有大型商业配套等。客群：分前后两期开发，一期由A、B组团构成。目前正销售的是A组团的1-6号楼，有五种户型可供选择，两房两厅至四房三厅都有。,柏林.河畔,规划面积：47792.38平方米建筑面积：81238.6平方米容积率：1.7绿化率：40%户数：850户车位：1:0.7,区域楼盘信息（住宅）,商品房产市场,商品房项目少，产品类型多为电梯公寓，主力面积为：71-88平米套二，90-112平米套三，价格在4200-4500，均价在4300元/平米左右。,三道堰楼盘的一般特征:n 客户群体：针对的是成都地区及周边城市的老年退休养老人群，有少量投资人群；n 产品规划
12、：产品规划设计：有一定的针对性，如：多层配置电梯；注重休闲活动空间的打造；外立面注重川西古镇风格的延续。产品类型：大多为电梯花园洋房，少量的独栋别墅、叠拼别墅户型面积区间：主力面积为：71-88平米套二，90-112平米套三产品价格：均价为：4300元产品配套：个别品质楼盘配有温泉会所、游泳池、商业配套、休闲娱乐场所、超市等,小产权项目,小产权项目众多，6层多层为主，价格范围：2600-3100元/平米,1、当地小产权项目特点：n 整体郫县市场的小产权房分布在古城镇及三道堰区域；n 多数产品都为准现房发售；n 整体均价在2800元/左右；n 产品都为6层的多层房为主；n 建筑风格较为单一，无明
13、显识别性；n 产品都缺乏品质感，只是解决了居住的需求；n 购买客群主要以成都养老人群居多，少量投资人群；n 购买人群大都冲着价格低廉购买；,区域楼盘看项目发展,n 古城镇及三道堰区域小产权项目众多，多为多层，市场竞争大，本项目需要考虑产品竞争问题以及；n ；n 整体均价在2800元/左右；n 产品都为6层的多层房为主；n 建筑风格较为单一，无明显识别性；n 产品都缺乏品质感，只是解决了居住的需求；n 购买客群主要以成都养老人群居多，少量投资人群；n 购买人群大都冲着价格低廉购买；,养老地产分析,项目总体规划约为6期，目前别墅区和一期已经基本完工。二期土地平整已经完成，即将开建。崇孝基地建成后将
14、形成一个拥有约12000名老人固定居住的大型社区，而在项目一期入住后所有的生活配套将全部启用，届时在满足社区需求的前提下将对周边开方。,基地前不久刚刚在由国家文化部和老龄委牵头主办的首届中国中老年旅游健康文化艺术节暨中国中老年健康产业竞争力品牌评选活动中获得2012中国养老产业标杆示范单位、中国养老产业标准示范基地等荣誉。,项目位于通往国家4A级风景区花水湾和西岭雪山景区的必经之道-大邑县的鹤鸣山景区。距离大邑县城约12公里，距离成都市区也只有约57公里。经过专业部门的仪器测量得出鹤鸣山空气中负氧离子含量高达约25000个/立方厘米。交通环境开车通过成温邛高速约50分钟左右即可到达，另外，明年
15、就将通车的成蒲高铁更是大大地缩短了成都与大邑的距离，成都到大邑只需要约20分钟，大邑从此真正地进入了成都的半小时交通圈。,项目区位及交通：,膳食中心-为老人提供订餐送餐和自助点餐等服务。3000平米的超大餐厅，可同时满足500人就餐大型购物中心-3000平米大型购物中心，提供各类基本生活用品。为部分有高端需求的业主提供高档用品专柜；为有需求的业主提供电话购物和送货上门服务；为部分有需求的老人提供有偿的需求货品联系服务，点考虑老人需求，引进一些老人常用商品。大型商业街-1000米长的商业步行街。采用颗粒化道路，并为老人设计了社区统一的特制休息座椅。商业街还将为部分有高端需求的业主引进部分高档品牌
16、。在二期入住后，一公里长的商业街将全部启用，实现社区内购物。,生活服务配套：,健康服务配套：,全科医疗中心-3000-4000平米的社区医院将来会成为华西等大型医院的合作医院，达到二甲医院配置。享受大型医院的医疗服务，并在转诊时享受优先权。有特殊需求的老人可以选择社区医院的专职医生，充当私家医生的角色。我们为社区配备了紧急医疗小组，24小时待命，随时为有紧急医疗需求的患者提供送诊服务。对于行动困难的社区老人，社区医院提供上门医疗服务，保证老人顺利就医。社区医院还可以为有需求的老人全程联系国内外知名医疗机构，确保顺畅就医。医院的药房还有专门的进口医药专柜，有需求的老人可以在这里顺利地买到国内有可
17、能买不到的国外药品。理疗中心-提供健康养生服务；提供各类进口电磁理疗设备相关理疗服务；为社区老人提供老年养生指导意见并组织养生讲座（届时将不定期邀请国内养生届的专家前来）；提供VIP理疗服务和VIP休息室。提供例如保健按摩、中医理疗、活水SPA等各种养生理疗服务。理疗仪器将全部采购自国外进口理疗仪器，确保安全和有效。有特殊理疗需求的老人可以享受到订制理疗服务。,文化服务配套：,大型老年活动中心-整个第二会所全部作为老年活动中心。提供茶楼、图书馆、棋牌室、影院及室内活动场所。作为整个社区老人的活动中心，这里的活动娱乐设施一应俱全，茶楼不仅对社区开放，还有专门针对性的高档茶楼。图书室将与成都市内各
18、大图书馆合作，不仅提供新书出售、免费借书等服务，还将不定期举办书画展。活动中心的影院将考虑与太平洋、万达等大型影院合作，共享影视资源。活动中心将肩负起组织社区活动的工作，届时社区将会定期组织活动，例如集体就近旅游，节日汇演，志愿者进社区等一系列活动。,特殊服务-全程孝老档案：通过对老人的定期生活医疗状况和孝老卡使用情况建立档案，及时把握老人生活状况，并定期汇总给老人亲属，让子女及时了解父母的生活情况。节日庆典：基地将以每个节日为契机并组织自己的孝老节日，在此期间组织老年活动，安排慰问、组织子女与老人团聚。特殊配套-锄乐园：300亩自种地满足社区自种需求。为老人自助种植土地、种子、工具和专人指导
19、，让老人享受自种乐趣。乐渔湖：乐渔湖为喜爱钓鱼的老人提供垂钓用具，为别墅业主提供单独渔具和储藏箱，并提供多种垂钓方案，保证老人业余爱好得到充分满足。五星酒店：社区老人家属享受房间预订优先权；家属享受酒店房间9.5折优惠。五星酒店将与瑞士高档酒店合作，以超五星规格装修，启用瑞士酒店公司管理，配合国外养生酒店经营模式。汽车影院-西南首家20万平米超大露天汽车影院，同时可满足2000辆汽车驻车需求。影院配有露天烧烤和特色小吃等各种摊位，打造西南新旅游景点。,特殊服务配套：,免费轮椅借用：进出小区的每个节点都有专用轮椅借用和归还点（，别孝老卡刷卡即用即还，方便及时。会所全程老年通道：多方建筑设计汇总为
20、老年人设置最短穿行道路，节约体力。小区专用老年便道：采用颗粒化道路，增加老年扶手，减小坡道，保证轮椅通行和祛除雨天路滑的困扰。特制休息座椅：宽大的遮阳棚挡风遮雨，设置轮椅起身扶手、专用轮椅位以及特殊吊瓶挂钩。房间便老设施：入户处增加拐杖挂架和轮椅起身扶手；每个房间增加专用吊瓶挂架；全部房间插座均为离地1.2M高，并在旁配有插头挂钩；每个房间均有设置紧急呼叫按钮；卫生间采用防滑砖并采用专用老年马桶和起身扶手。,特色设施：,四川崇孝基地实行基础服务+延伸服务的菜单式运作模式。各大服务中心不仅提供基础服务，同时与全球各大顶级外协单位建立日常联系，可为老年朋友们提供世界最顶级的菜单式可选服务。园区从基
21、本的生活保障到个性定制服务都完全覆盖，营养配餐中心实施星级厨师+营养师双配置，针对老年人实行菜单式专属营养配餐，让老年人既吃到可口的美味，又吃出健康。严格把关原材料供应渠道，饮食食材一律选择绿色无公害产品：1、其中蔬菜选自于；新津普兴镇万亩无公害蔬菜基地、彭州升平乡无公害蔬菜基地（最大的蔬菜基地）、都江堰紫坪铺镇白沙河种植片区无公害蔬菜基地等，保证蔬菜在当天采摘、运输、加工、让大家吃到新鲜、无农药残留等绿色环保蔬菜。2、米、面、油：向无公害种植基地订购谷物、小麦、黄菜籽，由专人监督进行生产。确保食用无公害绿色健康食材的安全。3、肉类，蛋禽等食品：来自于成都各大超市供货商：如家乐福、人人乐、沃乐
22、玛等知名超市，确保食材来源有正规的质量保证。,运营模式：,健康检测医疗中心引进国外新进的人体成份分析仪，开展独具特色、全面反映健康状况的检测套餐服务，组织健康养生专家根据检测结果，量身定制集运动健身知道、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法，并提供医护、医疗服务，全面科学地指导老人保养好自己的健康。体育健身中心主要开展乒乓球、老年台球、太极、瑜伽、游泳及部分有氧器械运动，增强老人体质，延年益寿。文化活动中心通过读书、书画、棋牌、茶艺、京剧等项目结合定期比赛等方式展开，以丰富老年人精神文化生活。养生保健中心通过健康养生项目的开展，可以延缓衰老的过程，提高生命的质量。包括中医理疗、
23、活水SPA等，同时引入生物全息治疗仪、磁疗设备、高压氧治疗设备开展抗衰老理疗的特色服务。田园种植基地是在园区开辟野生菜地、果园，老人们可自行栽种，吃自己亲手种植的无污染蔬菜瓜果，同时参与少量劳作，体验久违的乐趣。孝文化交流中心是与研究机构合作的文化交流平台，入住老人可参与，共同形成集健康养生咨询、交流、研讨、合作的全方位平台。定期举办养生讲座、开设养生课程，组织专家相互交流，解决服务盲区，完善服务体制，并将孝文化发扬光大。,运营模式：,西蜀2号公馆,规模：占地面积112.48亩+261亩配套用地，总建筑面积17万方，综合配套齐全，是集养老养生、休闲度假的综合型养老地产项目；配套：261亩配套用
24、地：种植体验基地、休闲健身、钓鱼；社区：商业街、餐饮娱乐、医疗、老年活动中心，颐养总部中心等于一身的高品质养老宜居社区。,景观节点示意图,二号公馆配套用地,颐养总部中心意向图,商业步行街意向图,商住楼意向图,公寓意向图,餐厅包间意向图,棋牌包间意向图,标准间室意向图,KTV包间意向图,阅览室意向图,多媒体意向图,活动室意向图,医疗室意向图,餐厅意向图,老年兴趣课堂意向图,集中洗衣房意向图,厨房意向图,该项目主要由成都绿益桂森投资管理有限公司斥资2亿多元兴建，将依托周边农业生态旅游观光区，活水水上乐园、跑马场等，打造四川地区最大、配套设施最全、床位最多的中高档老年健康养身社区，集旅游观光和安养生
25、活为一体。项目以简欧风情为设计元素，配套设施中含有医院、老年大学、生活服务中心、餐饮特色街、游泳池、门球场、羽毛球场、太极拳专用场地等，倾力打造高品质养老养生休闲社区。,桂森健康城,养老产业总结,养老产业地产一般规模大，医院、生活娱乐、养生养心等配套丰富。养老地产要求开发商具备一定资金实力，项目的赢利点是关键；在资金回流上重要考虑的关键点；养老地产的运营需要具备养老资质的机构，运营专业度要求高；,都江堰别墅市场分析,成都周边六大别墅区从成都别墅分布情况来看，成都周边主要别墅区，分别为主城区、近郊区华阳、温江、龙泉、新都、以及麓山片区、青城山和牧马山片区。,青城山交通：省道106线，使从其他城市
26、进入都江堰较为方面；环山旅游公路使的青城山的交通顺畅；成青快速通道使得从苏坡立交到青城山极为便捷。青快速通道的通车拉近了成都市区与青城山的时间距离，必定助推青城山房地产的快速发展；成都至都江堰铁路轨道全线铺通，给成都西北区域经济发展带来新的机遇。30分钟的距离使得去都江堰和青城山像到三环一样方便。,交通,成灌高速、成青快速通道、成温邛高速四十分钟左右到达。,青城山旅游资源：都江堰-都江堰拥有得天独厚的自然旅游资源和厚重的历史文化资源。都江堰、青城山为世界文化遗产。尤其是青城山镇充分利用世界文化遗产和宝贵的长寿资源，先后建立起青城长寿旅游园区、生态农业观赏区（红阳猕猴桃、青城贡品堂茶叶基地），以
27、及距今已有4500多年历史、长江上游新石器史前城址、全国重点文物保护单位芒城遗址参观区。其资源的不可复制性，使其区域房产市场具有独特的魅力，和较大的吸附力。这也是区域房产市场相对于成都其他郊县的优势所在。,世界双遗产藏地5A级旅游景区,未来4A级旅游景区,川西旅游环线明珠国际休闲度假重镇,青城山别墅市场局势（1）、青城山商品房和联建房平分秋色青城山的商品房基本分布在青城山前山和106国道附近，而售价一般较高，普遍在8000-13000元/平米之间不等。而联建房主要集中在青城山后山和青城山外山周边，联建房售价相对较低，基本在4000-7000元/平米之间。,青城山镇板块别墅：,主力户型面积：从各
28、产品的面积区间来看，青城山镇别墅仍然主要显现出经济与度假的特性。介于别墅和一般住宅产品之间的度假公寓面积最小。这种创新的小户型产品进一步拓宽了青城山镇住宅产品的受众面，丰富了客群类型，这种度假公寓一般不超过60。联排和叠拼的主力户型面积都小于成都其他区域的同类型产品。由于叠拼别墅居住品质要稍低一些。因此青城山镇别墅以小联排为主，面积区间集中在90-180。双拼别墅的面积比成都其他区域同类产品面积稍小一些，相差不大。但这类产品为少数。青城山镇独栋产品主力面积偏大。以高山流水（已售完）、逸岭锦江和芙蓉青城推出的顶级别墅为代表，主力面积都超过400，甚至上1000。,主力客群：区域特征大多数客户为成
29、都客户，占到80%左右，虽然青城山镇别墅以经济型为主，但都江堰本地的经济水平和消费水平不高，不足于承受青城山镇的别墅价格，销售主要依托成都客户。但顶级独栋别墅的主要客群为外地客户，如置信芙蓉青城。年龄特征购买青城山别墅的客户基本都在30岁以上较有经济实力的客户，主要集中在35-50岁之间。职业特征大多数客户为私企业主、党政机关干部、以及部分艺术家。购买目的大多数客户购别墅用于父母养老或自己今后养老或着用于度假。占到80%左右，只有少部分客户出于投资目的购买。,销售价格：随着城市的扩张以及别墅稀缺性的日益突显，青城山镇别墅价格一路飑升，目前在售别墅的均价在10000元/平米以上，个别售价甚至达到
30、40000元/平米。据产品品质和类型的不同，类似产品或同类型产品间也有较大的价格差异。销售进度：青城山别墅中，小户型产品销售速度快，独栋别墅销售缓慢。主要的小户型产品如：联排、叠拼以及类别墅的度假公寓，一直以来销售速度都是比较快的。虽然小户型的别墅与严格意义上的别墅比，舒适性相差甚远，但对于度假型物业而言，由于总价控制很好，所以销售状况良好。,1、目前青城山镇市场产品价格处于较高水平，基本在13000元/左右。2、区域销售速度正常情况下，销售速度在7-28套/月之间。3、区域项目的整体品质都比较高，带精装修的项目较多。4、40-100小户型的度假公寓依然占据市场主力，也有400-1000的独栋
31、度假别墅产品。,青城山镇总结,街子古镇板块别墅：,主力户型面积：从各产品的面积区间来看，街子古镇别墅也是主要显现出经济与度假的特性。介于别墅和一般住宅产品之间的度假公寓面积最小。这种小户型产品占到街子古镇的半壁江山，由于其空间紧凑又满足功能需求，且总结控制合理，因此备受青睐。这种度假公寓一般不超过60，赠送面积较大。联排和叠拼的主力户型面积在90-110之间。虽然叠拼别墅居住品质要稍低一些，但是这种形态的产品利于控制总价，比较符合当地购房客户的购房特点。因此街子古镇别墅以叠拼为主，面积区间集中在90-110。,主力客群：区域特征大多数客户为成都客户，占到90%左右。年龄特征购买街子古镇别墅的客
32、户基本都在30岁以上，且有一定经济实力的客户，主要集中在35-50岁之间。职业特征大多数客户为私企业主、党政机关干部、以及部分艺术家。购买目的大多数客户购别墅用于父母养老或自己今后养老或着用于度假。占到80%左右，只有少部分客户出于投资目的购买。客户注重点最在意产品的价格，其次是项目位置。,销售价格：街子古镇项目售价在6000元/-8000元/之间。街子古镇项目品质差距不大，而且整体房价水平处于中等水平，因此当地项目之间的价差不大。销售进度：街子古镇商品房项目销售速度在20-37套/月之间，天域青城销售速度相对较慢有两方面原因，其一是该项目是联建房项目，其二是该项目户型偏大，总价偏高。,1、目
33、前街子古镇市场产品价格依然在较低水平，基本在60008000元/左右，属于别墅产品中的高性价比产品。2、区域销售速度正常情况下，销售速度在20-40套/月之间。3、目前区域项目品质之间差距不大，而且细微的品质差距对产品单价的影响不大。4、郡原项目走高端路线可能会带动整个街子古镇别墅市场的发展。5、未来竞争会比较激烈，郡原、蜀山栖镇都将持续4年以上的销售期。,街子古镇总结,街子古镇代表案例,占地面积：500亩总体量：18.5万容积率：0.7物业形态：洋房、叠拼：3+1F开发商:崇州市天祥实业有限责任公司物业管理公司:戴德梁行建筑设计单位:四川标鼎建筑设计有限公司景观设计公司：四川纵横环境设计工程
34、有限责任公司 销售均价：已售完当时销售均价：7900元/,基础信息,青城神韵：,占地面积：501亩总体量：13.2万容积率：0.6总户数：1000物业形态：洋房：4F 独栋、联排：2F开发商:浙江郡原地产股份有限公司建筑设计单位:日本知名设计师事务所景观设计单位:日本知名设计师事务所当前销售均价：均价：未定,基础信息,郡原青城山项目：,占地面积：320亩总体量：13.65万容积率：0.65物业形态：洋房、叠拼：4F开发商:成都蜀山投资有限公司投资商：博瑞投资物业管理公司:新闻物业管理有限公司 建筑设计单位:四川省建筑设计院曹波工作室当前销售均价：均价：8000元/,基础信息,蜀山栖镇：,占地面
35、积：28.5亩总体量：3万容积率：1.42物业形态：电梯洋房4+1F开发商:成都奥邦房地产开发有限公司当前销售均价：均价：7800元/,基础信息,街子印象：,项目资源,风险控制,别墅开发分析因素,市场层面,外部:旅游资源、自然、生态、人文资源,带精装修的项目较多，小户（联排、叠拼、公寓）为主,作为第一居所和第二居所， 度假客户和养老养生客户,结合项目环境及市场需要准确定位产品,项目环境,较好自然、生态、人文环境,控制风险准确定位,别墅开发分析,销售角度,销售速度的因素主要是面积、总价区间,内部:丰富配套及景观打造,区域别墅市场分析,堰上芙蓉印象,碧水湾,流水云在,清河艺术家创作园.聚艺36墅,
36、周末别墅、度假型别墅是作为周末别墅、第二栖居地的产品规划；产品为独栋、双拼、联排、叠拼别墅；独栋及双拼面积区间大，在180-540平米区间；独栋价格为9000元，双拼7000-8000元、联排、叠拼为3500-4500元。,区域别墅总结,叁,客户认识,区域客群分析,产品需求分析,由于本项目区域的地段和环境，能吸引的客户主要有两个类型：n 离退休的老年人养老，作为第一居所深度居家；n 部分中年人由于渡假休闲，选择5+2生活模式，购买郊区住宅作为第二居所，作为浅度居住；其余客户群：过渡居住型：在成都市区（西区）工作； 投资型：多为当地人，收入较高并且相对稳定，有较多的闲余资金。,客户人群的选择,离
37、退休的老年人养老，作为第一居所为主； 部分中年人渡假休闲，作为第二居所为辅。,分 析：本项目区域的目标客群主要为两类，离退休的老年人养老，作为第一居所深度居家，和部分中年人渡假休闲，作为第二居所浅度居家。,目标客群分析,A：具有购买力的养老人群B：事业有成的私营业主和个体工商业者；C：特殊职业者，如教师、中老年医生等；D：二级地市及省外退休后回成都的养老人群；E：子女已经在成都安家就业，不想离儿女太远的养老群。,项目广义客户群,1、本地客户群：n 成都老年退休人群（主力客群）n 古城镇、三道堰工作的单位人员，做生意的客户人群；n 郫县退休养老群体，工作的单位人员； 附近道路沿线工作，做生意的客
38、户人群；如：郫彭路、沙西线、成灌路；2、外地客户群：西藏等外地退休人群来成都定居；四川二级城市客群（绵阳、德阳、达州、宜宾、自贡、凉山、甘孜、阿坝等）客户的分布区域在传播渠道设计时还需要做详细论证确定。从实地访问得到实证的结论：本地客户很少，其中30%来自郫县；50%来自成都市，20%来自其他地区；,目标客群分布的区域：,生活方式,1、生活工作状态：对健康生活方式有较高的最求，生活相对比较规律。2、日 常 休 闲：有一定兴趣爱好（棋牌、太极、骑游等）3、度 假 习 惯：经常去郊外或旅游景区游玩，度假的时间及次数较多。4、家 庭 成 员：主要的时间与家庭成员在一起，关注家庭成员的身体健康。,1、
39、消费习惯：定时定点消费（业余生活时间相对固定）2、消费倾向：消费比较保守（但深知过程的艰辛，较为节约）3、消费导向：从众型消费（喜欢和朋友在一起做邻居）4、经济型消费：性价比,消费模式,1、建筑风格倾向：建筑立面需体现别墅的厚重感、价值感，川西民居风格、新中式风格。2、建筑类型：考虑墅质洋房、叠拼别墅、联排别墅；3、别墅使用倾向：期望能成为第一居所或第二居所，具备儿女一起居住的空间，有接待朋友的功能。4、花园：关注花园的面积，期望能有100-200左右的院子。5、户型结构：偏重于精致、紧凑、舒适的套二或小套三户型,消费模式,6、配套：超市、医院、银行；7、环境：追求宁静、优美的自然环境，期望能
40、有山或水；8、房屋配置： 要求较高的舒适度、相对经济的生活成本。9、其他：真个社区要经过精心思考设计，做工要细致完美，注重细节。,消费模式,肆,地块认识,地块条件分析,地块区位分析,地块环境分析,地块指标,项目情况：本项目总占地100亩，其中建设用地20亩，水域28亩，绿化52亩。20亩666*1.8=23976平方米，公寓：3500米（现三层2100平方米二层1400平方米）；总建筑面积27476平米。配套用房、管理用房不占容积率。,地块环境及条件,有很好的水资源，增加了环境优势；有园林、花草树木资源，有利于项目园林打造；地块平正，其中10.39亩地块方正便于规划，9.18亩需要根据地块形状
41、考虑布局。,地块交通环境,1、区域位置：本项目位于紧临沙西大道的郫县唐元镇，距成都春西路34公里，交通便捷；2、区域环境：本项目位成都水源保护区旁，位于沙西花卉苗木中心区自然生态环境优。3、项目处于主交通要道附近，目前交通嘈杂，需要安静环境。,伍,总体定位及规划建议,项目定位分析,项目规划建议,区域环境以及内部环境便于打造一个养生、养心之地，安静、舒适的居住。,定位规划分析,交通建设、环境的逐步改善，政府的规划，田园旅游乡的建设，为区域的居住环境带来改变，带动地地产发展。,1、城市角度2、市场角度3、客群角度4、地块角度,区域小产权众多，竞争激烈，市场产品多为多层公寓产品，别墅为大面积独栋和双
42、拼度假产品。产品需要区隔,养老客群为主，需求好的环境，养生、养心、养老，面积不太大，性价比高。,根据项目自身优势以及考虑避免同区域未来即将面市的同类性质竞争对手的正面直接竞争，拟将本项目整体定位于：具浪漫田园色彩的水居休闲别院。以上定位利于把项目品质和形象档次与周边区域环境形成突破性的提升优势，从某种意义上说这也是项目定位所形成的差异化优势。产品功能定位田园别墅本项目周边环境以花卉、园林种植等现代农业为主，绿化覆盖率高、空气清新、负氧离子高于主城区，非常适宜打造田园别墅；养生型别墅本项目位于郫县三道堰，地处成都主要的水源保护区，距离世界文化遗产都江堰-青城山仅约30余公里，空气负氧离子高，适宜
43、于休闲养生，具备打造养生型别墅有力条件 产品定位,整体定位分析,产品定位：叠拼别墅+联排别墅+公寓+会所功能定位：田园别墅，养生别墅主题定位：养生养心水居别院,产品定位,公寓,联排 + 叠拼,联排别墅,物业形态分布,医疗站,联排 + 叠拼,联排别墅,项目规划建议复合社区项目规划整体评估,叠拼、联排：均价5000元/平米， 商业：均价万元6000元/平米,项目定价建议,当地市场价格分析： 古城镇、三道堰小产权房价格在2800-3000元/平米，叠拼别墅：4000-5000万元， 商业底商1万元/平米左右。市场需求分析：目前该区域（古城镇、三道堰）有多个在售项目，特别是小产权产品对项目的冲击也比较
44、大，同时项目只针对养老客户，客户对价格比较看重。销售目标考虑：为了快速实现销售，资金回笼，采取低开高走策略。通过产品规划及包装提升产品价值,1、经济测算基础数据,地上总建筑面积2.4万平方米,项目开发产值测算,地上、地下物业总产值：1.32292亿 +床位经营产值,陆,营销定位及项目塑造,项目价值体系,项目定位体系,客群定位体系,目标群体1、主要销售对象具有认购能力的老人，包括退休老干部、退休企业家、中产阶级以上的老人。2、次要销售对象具有认购能力但因没有时间或机会在父母身边尽孝的中产阶级以上的年轻人。3、推广对象以销售对象为主，同时向投资者大力推广，加强其对西蜀2号公馆品牌的认知度、认可度。
45、,客群的选择,群体分析1、老人自身对美好晚年生活的追求、对新型养老模式的认同。2、子女想要尽孝却因没有足够的时间或是照顾不周全而烦恼。3、有投资愿望、在寻找投资对象的客户。,客群定位分析,A：具有购买力的养老人群B：事业有成的私营业主和个体工商业者、企事业单位群体；C：特殊职业者，如教师、中老年医生等；D：二级地市及省外退休后回成都的养老人群；E：子女已经在成都安家就业，不想离儿女太远的养老群。,广义会员客户群,1、本地客户群：n 成都老年退休人群（主力客群）n 古城镇、三道堰工作的单位人员，做生意的客户人群；n 郫县退休养老群体，工作的单位人员；附近道路沿线工作，做生意的客户人群；如：郫彭路
46、、沙西线、成灌路；2、外地客户群：西藏等外地退休人群来成都定居；四川二级城市客群（绵阳、德阳、达州、宜宾、自贡、凉山、甘孜、阿坝等）客户的分布区域在传播渠道设计时还需要做详细论证确定。从实地访问得到实证的结论：本地客户很少，80%来自成都市，20%来自其他地区；,目标会员客群分布区域：,会员制客户关注价值点,产品精神需求、基本需求、丰富的服务配套,人文、自然、生态资源环境,产品打造、建筑规模、风格,产品定位体系,价值定位体系,项目外部优势,历史古镇两大支流柏条河、徐堰河,新建快铁，第二绕城高速,古蜀文化、生态休闲旅游,养生自然生态环境,产品定位优势,项目以颐养社区为主题社区,7大养老主题261
47、亩配套用地：种植体验基地、休闲健身、钓鱼；社区：商业街、餐饮娱乐、医疗、老年活动中心，颐养总部中心等于一身的高品质养老宜居社区,伍,营销策略部署,项目营销策略,项目现场包装,营销推广总体指导原则营造知名度，出售满足感。营销知名度，推出投资价值,营销网络搭建,明线,报纸广告,广播,影视节目,分众传媒,车身广告,网络广告,暗线,圈层营销,渠道营销,陌生拜访,战略联盟,可利用传媒组织一些有老年特色的集体活动,圈层营销：,中老年音乐会合唱比赛,中老年集体舞大赛,中老年棋牌比赛,回归自然风筝放飞活动,渠道营销：,网络媒体渠道立体化宣传,通过三大房地产网络销售平台（搜房、新浪、焦点）立体化宣传项目信息，可
48、适度尝试微博这一新兴推广渠道与客户互动,DM单直投传播面积大，范围广，一对一式直销途径感受，有机会与客户直面接触,软文炒作配合事件营销,通过不同阶段的销售节点结合活动事件进行报广宣传,西蜀2号公馆、尊贵老人的颐养乐园,论坛与同业交流会主题：百位名家 齐聚西蜀公馆议养老目的：获得社会各界专家学者和政府领导的认可和支持，利用论坛提供的媒体平台有力宣传亲和源的会员制养老服务模式，为老年事业奉献自己的一份力量知名专家学者、社会学家、经济学家、政府官员、国内外金融及投资机构等，就中国养老产业的发展、养老产业与现代服务业的关系等问题进行研讨；同时论坛也将邀请全国各地老龄委、老年社团、养老机构等单位的领导以及从事老年产业的企业与会，从不同角度对老年产业的发展经验进行沟通交流。届时，电视、电台、报纸、杂志等一线强势大众媒体进行全方位密集报道。新浪网、搜狐网、东方网、文新网等网络媒体全程跟踪,电视媒体A、选择一些对老年产业比较关注的电视节目频道播放在在西蜀公馆展开的一系列活动，在群众中引起广泛讨论度，达到宣传效果；,
