1、1,养老地产产品设计精细化研究,2,养老社区设计的精细化研究,建筑内部设计,基地内部设计,养老社区,发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,规划要求,1）老年住宅应当配备的基础设施明细表,2）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分
2、流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。,容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。,入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备,3）容积率,研究成果,健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：,护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。,4）配套设施,研究成果,空间布局
3、体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。,建筑设计,研究成果,住宅公共空间的设计要点,住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。,设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。,设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。,坡度平缓的台阶 踏步踢面高不宜大于120
4、mm，踏面宽不应小于380mm。,设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。,铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。,单元入口公共空间设计,楼厅和电梯的设计要点,留足轮椅可转身的空间,地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。,方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。,设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。,设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度140
5、0mm(w)X1350mm(D),设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。,电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。,公用走廊设计要点,设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。,防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。,无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。,无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门
6、厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。,走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。,公用楼梯设计要点,易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。,设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。,坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。,楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。,踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边
7、沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。,院落设计要点,防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。,设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。,房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。,充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。,设置对讲话筒,设置扶手台阶边应设置连续式扶手。,坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。,细部空间设计要点,1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。
8、扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。,2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。,住宅室内空间的设计要点,门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；,居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆,易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆
9、形拉柄。,适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。,扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。,台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。,防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。,户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。,门厅的设计要点,19,除满足换鞋等基本功能外，还需考虑护理人员、担架出入、轮椅的通行及回转空间,可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档放置常穿的鞋子，避免散乱在门厅的鞋子将老人绊倒。,2,考虑轮椅老人使用情况，门厅宜有轮椅暂存的位置,1,可将鞋柜下部
10、留出高度约300mm的空档放置常穿的鞋子，避免散乱在门厅的鞋子将老人绊倒。,2,设置伞立存放淋湿的雨伞,5,穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，宜选用不易碎的镜面材质。,4,老人需坐姿换鞋，门厅应设置鞋凳,8,鞋凳旁150mm200mm处应有竖向扶手，老人起立及坐落是借力,7,门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm，兼有供老人撑扶的功能。,3,门厅处常设防尘地垫，避免厚度过厚或卷边，且不影响门户的开启和轮椅的行动。,6,室内走廊的设计要点,连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。,光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位
11、置低的壁灯。,使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。,便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700800mm，注意材料的手感和耐久性。,防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。,宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。,无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。,楼梯的设计要点,楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区；扶手半径以3040mm为宜，扶
12、手与墙之间应有4050mm的空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）,宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。,扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。,台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。,方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。,充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。,楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。,研究成果,浴室设计要点,开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门
13、。门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。,看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。,防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。,设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。,操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。,设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。,尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手,高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm50cm。,研究成果,24,卫生间设计要点,手纸盒通常宜设置在坐便器前侧方，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大。可设能存放两个卷纸的手纸盒，便于提醒老人
14、及时补充手纸。,2,宜设置智能便座，解决老人一系列清洁困难。考虑到一般操作在右边，故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm。,1,紧急呼叫器距离不小于100mm ，高度距地4001000mm左右。其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成碰伤。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至地面100mm处。,3,老年人更应使用坐便器，重心较稳定。注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。,4,老人使用的坐便器旁边应设L型扶手。扶手的水平部分距地面650700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。,5,厨房设计要点,使用方便的操作台设计合理的操作
15、流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。,安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。,安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。,光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。,使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。,方便使用的开关安装便于操作的大面板开关,操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。,防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。,厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。,研究成果,26,老人厨房应保证能够坐姿操作，操作台下部留
16、空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作台面更佳。,2,老人厨房应有合理的空间尺度，使各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，形成理想的“冰箱-水池-炉灶工作三角形”，省时省力安全。,1,提倡使用中部柜，洗涤池上方中部高度可设置沥水托架，便于洗涤后顺手放置餐具；炉灶旁的中部柜可用于放置调味品、常用炊具等。,3,炉灶及洗菜池前挡板处宜设置舒适扶手，便于轮椅老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时依靠，减轻体力消耗。,4,柜门拉手选型及安装合理。拉手造型圆润，尺寸合理，便于抓握，安装位置合理，处于老人舒适操作高度范围之内。,5,选用大容量冰箱，解决老人爱囤积食品，存放营养品和药品等需求；
17、冰箱旁应有接手台面，便于取放物品。,6,厨房可布置至少两人用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。可兼做接受台，注意摆放位置不影响老人出入。,7,炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。点火同时抽油烟机启动，关火后抽油烟机延迟工作一定时间再自动关闭，确保老人安全使用。,8,居室设计要点,冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。,安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。,与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。,防滑地面材料地面应铺设防滑材料。,使用方便的开
18、关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。,光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。,开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。,研究成果,28,老人起居室南向布置，并配有阳台，使老人能得到充足的日照方便老人种花植草。,1,老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背宜较高，对头部颈部有良好的支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。,3,坐具的位置应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者，门是否锁好等情况，使心理上具有安全感。,5,空调不宜直接吹向老人常坐的位
19、置。,2,除沙发之外，起居室应设置老人专座。转作位置应方便老人进出，并尽量使老人看电视时有较好的视角。,4,除满足坐卧等基本功能外，还需从人性化的细节方面考虑老人使用物品的便捷问题，如大号字体电话、特殊沙发设计等,29,阳台 尽量争取1.5m以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放置杂物以及轮椅回转等活动,需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。,2,阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风的要求，并保证通行顺畅。,1,在老年人住宅中可将洗衣和晾衣功能集中设置在阳台上。减少老人多次、反复的走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒。,3,洗衣机旁应
20、配设洗涤池，便于老人清洗小物。附近宜有操作台面供老人放置物品，分拣衣物。旁边设有插座，方便老人使用小件电器。,4,老人阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件。,5,在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、放置储物柜等，进行分类储藏。,6,可设置侧边晾衣杆。晾晒衣物较少时，可只用侧边晾衣杆，减少阳台晾晒对室内视线的干扰和对人在阳台活动的影响。,7,30,餐厅 老年住宅中，由于餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮,在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。,2,餐厅宜靠
21、近厨房设置，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离。,1,餐桌灯应有足够的亮度，显色自然便于老人看清桌上的菜肴。,3,备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。,4,餐具应具备适当的“延伸”的灵活性（可采用餐起空间联通，餐桌可折叠拉伸等手法），以适应节假日亲友来用餐时人数突变的情况。,5,餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。,6,若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅的进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。,7,31,卧室 加大进深,预留活动空间,同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰,空调不宜直接吹向床铺及座位。,2,老年人畏
22、冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线能尽量照到床上。,1,床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。,3,老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题相互干扰。,4,老人床旁应设较高的台面供老人撑扶，兼具储藏功能（如书桌、床头柜等），最好有较大的台面，放置水杯、眼镜、药品、台灯等物品；宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部物品。,5,老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。,6,老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡(摆放两张床的需求)，还能在卧室内流出一块完整的活动区域。,7,32,
23、回游动线：指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位置进行巧妙调整，可形成丰富的“回游动线”缩短交通距离，降低老人发生意外机率；便于老人发生意外时，紧急救助加强视线联系，了解老人需求 促进声音通达利于通风采光,回游动线不仅有助于丰富室内空间，还对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义,33,户型设计一居室：面积约60平米，主功能空间全南向景观面，双开间阳台设计，且考虑户型拼合,设计要点：为保证老年人使用的舒适性，设计中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足；服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线，对老人洗晾衣、
24、种植花卉、晒太阳等均有益处；设置较大的衣帽储藏间，必要时可改为保姆间，满足不同阶段老年人对储藏或照护的需求；卧室 空间大小、家具布置满足老人各自生活需求；,34,户型设计两居室：主卧室南向景观面，建议南向阳台设计，小房间可做弹性空间使用,设计要点：主卧室南向布局，同时考虑南向的阳台设计，保证南向景观面，小房间弹性空间，可做正常卧室、书房、保姆房以及小孩房等多样空间；主卧室面积较大，保证转的空间需求，适合乘坐轮椅的老人居住，两卧室之间设置卫生间；厨房、餐厅、起居室形成开敞、连贯的空间，中部交通空间开放，使老人在室内的动线更加便捷,35,产品设计 户型适老化设计提升：为老人提供更适合自己的舒适空间
25、,起居室：合理把握空间尺度、有效组织交通动线,餐厅：保证餐厨联系近便、实现空间复合利用,厨房：提供合理恰当的操作台布置空间,卫生间：空间太小合适、重视安全防护,老人日常生活中关注较高同时使用频率较高的功能空间,入户门厅：保证活动方便、视线通达,目前市场设计适老化水平仅停留在装修材料的选择上，未充分考虑老年人生活习惯的空间预留及人性化设计,物理环境,室内采暖、热水及空调降温设备地设置。,家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。,房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。,室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持1012回/
26、小时。,研究成果,智能化 北京太阳城智能化系统较全面，但实用性及方便性上未考虑到老人接受度，智能化系统应从老年人生理及心理需求出发，注重安全性及实用性,建议：远程遥控器、报紧系统、窗户开关控制、空调自动调节、对讲系统,床头智能报警系统,通过温度和湿度的探头，控制系统，如果温度低的话可以联动窗户自动打开通风，关于通风系统也正在有一些方案，也不单单是新风系统，还包括负离子等等，这个在样板间没有，但是楼上的系统里可能是会有的；-太阳城工作人员访谈,可通过上网或手机远程摇控，控制电源开关,与子女联网，时刻关注老人安全状况,通过代码设定，可对各类电器及设备进行远程摇控,远程控制器,远程控制断电系统,监控
27、摄像头,这样一套系统的开发成本和你房间的数量相关，500套房价格会便宜些，如果就一套房也是定向开发，那肯定就不便宜，因为你后面的服务器也还是要有；我们这套系统是和联通合作的，这个价格也是他们内部谈的；-太阳城工作人员访谈,房间智能化总控制面板：,38,环保智能技术,同层排水系统,户式中央空调系统,环保技术,环保智能化 智能化体系的设置讲究简单易懂、方便操作，且不打扰老人的正常生活和隐私,智能化技术,新风系统,地暖设备,远程视频系统,家电一体化控制系统,智能电梯,智能门禁系统,同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音,户式中央空调系统、新风系统：保持室内空气清新，高档住宅标准配置,智能门禁系统：指纹
28、锁、视频等五重安防,家电一体化控制系统、场景预设系统,地暖设备：通过地板辐射层中的热媒，均匀加热整个地面,远程视频系统：通过传输线路及多媒体设备与后台联系,老年人室外居住环境的分类供老年人社会交往使用的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人从室内观赏的室外环境,环境景观,研究成果,老年人室外休憩场所的设计要点,庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。,研究成果,老年人室外活动场所的细部设计要点,室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。
29、,花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。,研究成果,42,生活休闲 打造适老化温馨公共空间，提供生活休闲功能,亲和源风雨长廊,阳光公寓风雨长廊,亲和源阳光房,北京太阳城班车接送,北京太申祥和,亲和源班车接送服务,亲和源园内电瓶车,43,无障碍设施 公共空间的设计上充分考虑老年人的生理性变化需求，体现无障碍设计及人性化设计理念,无障碍道路系统,高低扶手栏杆,电梯按钮的双位性,高低双扶手、中庭院,44,公共空间细节案例,日本白金养老福祉馆,上海亲和源,北京将府庄园,上海亲和源,其
30、实做高端不一定要用金山银山堆砌起来的高档，而是让每个角落都充满老年人喜欢的细节和温暖-南通专业人士访谈,上海亲和源,45,人体工程学对功能尺寸的引导,2-人体测量学与人体尺寸,人体基本尺寸（男）,室内人体工程学,2-人体测量学与人体尺寸,47,人体基本尺寸（女）,50,专题案例研究,51,【案例：上海亲和源】,地理位置：位于上海市浦东区康桥镇，离市中心人民广场12公里，浦东国际机场12公里，交通便利。项目基本指标：占地：8.37公顷，建筑面积：10万平方米，由12幢多层电梯住宅组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。公共配套场地面积：3万平方米，总投资：6亿元配套完善：设有配餐中
31、心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、功能活动室等一应俱全，满足各类老年人群的需求。,亲和源入口,亲和源各功能分布,社区外景,【案例：亲和源】项目距上海市中心人民广场12公里，交通便利；完善的社区配套确保老年人居住的便利性和舒适性,风雨连廊，雨天也可通过连廊到达各个功能区域。无障碍通道，从细节上体现以老人为中心。高低扶手栏杆，满足不同老人的需求。双轮椅宽大走道，保证通道时时通畅。,小区无障碍通道，风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走道等人性化的宜老设计，保障居住老人的安全性和舒适度。,风雨连廊,高低扶手栏杆,双轮椅宽大走道,无障碍通道,【案例：亲和源】社区内风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走
32、道、无障碍通道等人性化的宜老设计，从硬性配置上满足老年人的生活需求,红外线报警装置,超大阳台,床头报警装置,淋浴间扶手,圆角桌设计,卫生间紧急按键及扶手设置,【案例：亲和源】房间内在设计及装修方面进行特殊处理，紧急按钮、红外线报警装置等设置，全方位保障居住老人的日常生活安全,老年公寓户型共4种，57-120平米，以70-80平米的一室户为主精装修，全配套，拎包即可入住A:三室一厅一卫119M2B:一室一厅一卫71M2C:一室一厅一卫79M2D:一室一厅一卫57M2,项目在房型设计上考虑老人的生活习惯。各房型比较简单。客厅餐厅合二为一；厨房为L型设计，操作方便；卧室均朝南，并拥有南向大阳台，适合
33、老人平时晒太阳。,A,B,C,D,【案例：亲和源】项目户型面积迎合老年人群的主流需求，并在房型设计上充分考虑了老人的生活习惯,生活服务,健康服务,快乐服务,个性化“秘书”服务,智能化物业系统使用、保洁维护、物品清洗、钟点服务、代买代送、代领代办、出行班车、多功能健康会所服务、专业营养配餐、亲情服务等,健康巡检、设立健康档案、健康指导、护理照料、体格检查、疾病治疗、紧急救护、心理关爱、心理疏导等,举办主题活动、根据会员兴趣组建各类俱乐部、开办亲和学堂、组织度假旅游、提供义工服务、理财咨询等,【案例：亲和源】针对老年人的需求，实行健康、快乐的“秘书”式服务，内容基本涵盖老年人日常的各种需求,57,
34、老有所乐,老有所为,老有所学,老有所医,项目客户以退休的泛公务员阶层为主，客户需求也以中端为主。适用于更高层次需求的度假、养生、休闲等服务，项目并未涉及，高层次的人文关怀也较缺乏。,【案例：亲和源】基于项目缺乏强势的自然资源，项目服务体系定位中端，服务内容设置从日常生活出发，未涵盖度假、养生、休闲等高端服务,健康会所：1楼为游泳池；2楼为儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅；会所以办卡收取年费形式运营，1-3楼服务所有持卡人员均可免费使用，4楼贵宾卡客户可以使用。,【案例：亲和源】
35、配套设施运营上与专业机构合作，建立专业化的养老服务平台并对外开放，提高运营收入同时，提升项目形象及档次,59,入住限制条件,居住人群,经营方式,入住方式,亲和源对入住客户有一定的限制条件，男60周岁以上，女55周岁以上,以退休教师和企事业退休干部为主，其他为子女有一定经济实力的老人根据老年人需求及身体状况可以选择居住公寓房或护理院客户主要为上海人，还有部分华侨,采取产权和使用权分开的会员制方式。项目通过宜老化设计、管理突破和完善的服务体系等赢得老年客户青睐,为体现家庭氛围，以家庭为单位入住,各户设有独立厨卫亲和源允许子女看望,但不能长期居住,无优势的地理位置及自然环境不构成项目运营的终极障碍，
36、完善细致的服务体系是项目制胜法宝。,【案例：亲和源】采用会员制的运营模式，通过管理突破和服务体系的搭建赢得市场认可,入住方式：A卡一次性缴付89万元，无使用期限，永久使用并可继承、转让，每年3-7万元年费B卡一次性缴付45万-89万元(根据房型大小)，供个人终身使用，每年3万元年费，如果未住满15年，可以折算到月按比例退回部分入会费用,【案例：亲和源】采用A卡和B卡两种的会员制，并根据入住房间大小收取年费，满足不同层次的多种需求,61,收入,支出,政策扶持,土地取得成本，前期工程建设及设备配建，日常运营支出（主要包括设备维护，管理、服务、保安、保洁人员工资等）,公用土地，地价相对便宜；规费减免
37、等政府支持、享有护理院与医疗保险挂钩等优惠政策,项目入住率达到30%，基本可以实现盈利，目前项目已入住300余户，办卡800多户，入住率近40%。,【案例：亲和源】通过自身服务体系的打造和政府优惠政策的支持，项目通过3年左右基本实现了运营收支平衡,62,【案例：香港彩颐居】,63,【案例：香港彩颐居】市中心的优越地理位置，全配套多功能的集约开发模式，集养老、医疗、文化和娱乐于一体，在一栋楼里形成全套养老系统,63,彩颐居位于九龙佐敦谷，2004年完工，设有共333个住宅单位。由香港圣公会福利协会与香港房屋协会携手合办，是全港一项创新住宅服务计划，集住屋、医疗、护理及康乐于一身。此计划本着“居所
38、融合生活支持”及“终身租住”的概念，为有经济能力的长者提供个别关怀，全面照顾的服务式住宅。,地库一至四,停车场,地下,多用途会堂/餐厅咖啡吧/便利店,一楼,图书馆工艺坊中乐室美容院/理发室综合医疗诊所,二楼,长者之家庭院,三楼,健身室平台花园室内泳池按摩浴池跳舞室迷你高尔夫练习场,五至二十六楼,长者安居乐住屋计划房间,64,【案例：香港彩颐居】医疗类配套主要设在一楼及二楼，且对外营业，收益良好，并通过有效的整合社会福利机构和它的医护资源，将医护做得特色又到位,64,恩悦轩是一所非政府资助的院舍，提供星級专业护理康复服务，由跨专业医护人员及社工为院友定期作全面健康评估，制定个别照顾计划；注册物理
39、及职业治疗師提供康复及认知训练，亦定期举办健康讲座，让身体机能或记忆力轉衰退的长者能重掌生活技巧。,65,【案例：香港彩颐居】医疗类配套主要设在一楼及二楼，且对外营业，收益良好，并通过有效的整合社会福利机构和它的医护资源，将医护做得特色又到位,专业队伍包括西医、中医、牙医、社工、护士、置业治疗师、物理治疗师、听力治疗师、语言治疗师、美体治疗师、营养师及按摩师。为各阶层社区人士提供一站式治疗服务，同时亦为团体及组织提供专业及量身定制的身心健康推广计划。,一站式身心医疗服务,66,【案例：德国Augustinum】,67,【德国Augustinum】德国领先的高端颐养服务机构，1954年在慕尼黑成
40、立，至今在德国已拥有22家连锁机构，入住居民7000多户,50多年的努力已建立23家连锁机构：Aumhle bei Hamburg 汉堡Bad Neuenahr巴特诺因阿尔Bad Soden坏索登Bonn波恩Braunschweig不伦瑞克Detmold德特莫尔德Dieen am Ammersee迪森上午阿默Dortmund多特蒙德Essen食品Freiburg弗赖堡Hamburg汉堡Heidelberg海德堡Kassel卡塞尔Kleinmachnow bei Berlin柏林Meersburg (in Planung)海城Mlln默尔恩Mnchen-Neufriedenheim慕尼黑Mnch
41、en-Nord慕尼黑，北Roth罗斯Schweinfurt施韦因福特Stuttgart-Killesberg斯图加特Stuttgart-Sillenbuch斯图加特berlingen于伯林根,全国23家机构分布图,68,【德国Augustinum】 Augustinum的理念是提供特色的社区人文活动和专业个性的服务，使老年人继续生活自主，追求自己的价值和参与社会才能,在2006年德国全国高级住宅基金会的评选测试中， Augustinum Kleinmachnow 以唯一一个四颗星评价的老年住宅项目。其中一流的餐馆，最好的社区设施和活动，包括音乐会，戏剧和Augustinum体育课程多样化方案是
42、最打动测试专家的关键要素,69,【德国Augustinum】旗下有40多年经验的慕尼黑Augustinum医院，德国最先进的老年专业医院，作为企业医疗技术中心向各养老院输出老年医保体系,医院介绍： 有了40多年的经验，慕尼黑Augustinum医院是慕尼黑及周边地区最著名的卫生保健研究机构。医疗领域主要集中在心脏，血管医学，胃肠病，肾脏病，高压力和代谢标志和肺脏等老年病史上。医院有360名员工。医院主要人员同时在慕尼黑Ludwig - Maximilians大学教学医学课程。 医院作为企业医疗保障中心，为各个养老院提供技术输出和人员培训输出。强大的老年病研究能力和临床能力确保对企业的各级护理工
43、作人员做到全方位的培训和技术指导。,70,【德国Augustinum】以高品质多样化的文化生活为诉求，每个项目充分挖掘当地的资源价值，凸显各城市的文化特色，同时与项目的配套服务相结合,波恩的Augustinum拥有令人印象深刻的24000平方米的绿洲（莱茵河），那里有草甸，古树，池塘、海滨公园及自行车道，环境舒适而优雅；从入口优美的中庭院、宽敞的门厅、直到精心装饰的舒适住宿大厅，到处可以感受到关怀和对细节的关注，全是受居民欢迎的聚会场所；,莱茵河,星期日，16/05/2010德国音乐节演奏者：拉贝阿斯特芬中提琴诺伊瓦尔德-费尔南德斯，男高音达格玛吉尔斯贝格，男中音罗杰/罗吉纳野兔，低音位置：阿
44、比剧院时间从18:00时钟门票：12， -,星期一，17/05/2010 ARTgenossen 男子和他的狗 托马斯曼的故事地点：演讲厅 时间：19:30时钟 入场费：免费,星期三，2010年5月19日 ARTgenossen 在世界动物乐园 通过幻灯片演示迪特甘德拉斯位置：阿比剧院 时间：19:30时钟 门票：8，,星期三，26/05/2010 动物乐趣 “LiteraTierisches” 玛丽亚与马库斯温克勒和于Wegscheider地点：演讲厅 时间：19:30时钟 门票：8,星期五，28/05/2010 室内乐AUGUSTINUM 中提琴与钢琴幻想小品 Kassmann埃莱娜，钢琴
45、 雷古拉萨格尔，中提琴位置：阿比剧院 时间：19:30时钟 门票：12，,星期三，2010年2月6日 文学与宗教对话 “雨燕” 博士牧师弗兰克Schablewski和格尔德卡明斯基地点：演讲厅 时间：19:30时钟 门票：6 ,星期四，2010年3月6日 演唱会大师AUGUSTINUM 在世界的钢琴三重奏 玛丽露伊丝哈特曼，小提琴 加施泰纳，大提琴 Krebel马库斯，钢琴位置：阿比剧院 时间从18:00时钟 门票：12，,Musterplaza明斯特广场,波恩是音乐大师“贝多芬”故居，一座充满（艺术细胞）的城市,组织丰富的艺术性活动，共同参与城市的生活节奏,案例：波恩Augustinum,7
46、1,【德国Augustinum】提供的服务强调标准化和细节，整合了常规的租住服务、餐饮、社区活动、居家安全和日常护理服务，采用选择套餐的灵活形式,72,【 精装修的个性化服务】在安全及大体风格一致的前期下，可适当根据个人喜好，加入自己的生活元素及装修特点，形成差异化,差异化服务：不同的平面图和尺寸，以满足个人需要，从安全和相对统一的前提下，家庭内部可以有所差异化注意设施细节相同品种内，可以选择地毯图案和颜色，或选择到其他楼层，对于特殊要求的装置、工具或设备，我们会尽一切努力支持你,73,【产品形式及收费标准】不同的公寓户型面积段对应不同的价格梯度，提供客户多面性的产品选择，满足不同客户的需求,
47、一室公寓 28平米户型优势：宽敞的阳台和浴室，带卫生间、厨房、碗柜设计在走廊；收费标准：退休金价格从1,216.38 住宅贷款9,000.00 利息（月）-30.00 每月收费1,186.38,一室公寓 44平米户型优势：走廊设有高品质的内置橱柜收费标准：退休金价格从1,609.25 住宅贷款15,000.00 利率（月）-50.00 每月收费1,559.25,二室公寓 57平米户型优势：宽敞的客厅、两个房间、两个阳台，提供设计户型各种各样的可能性收费标准：退休金奖（1人）从2,407.58 住宅贷款20,000.00 利息（月）-66.67 每月收费2,340.91 第二附加费人517.86
48、,收费内容：住宿+完整的标准税率提供：1.包括租用费，电缆，紧急呼叫系统内部电话 2.每日的午餐菜单 3.每周公寓清洁，清洁四分之一窗口 4.临时照顾生病 5.接待人员每天24小时，随叫随到建设服务 6.丰富的文化服务,74,【案例：美国Brookdale】,75,【美国Brookdale】少数几个提供领先的全面的老年生活服务的供应商之一，以高收入和中高收入的老年消费者为服务对象,Brookdale成立于1978年，专门面向高收入和中高收入的消费者提供积极的退休生活和高质量的个人服务Brookdale目前是全美最大的老年社区拥有者和管理者，也是全美领先的老年服务供应商Brookdale的自住型老年公寓每月每套公寓平均租金是2700美元，而全美的平均水平是2100美元。提供洗浴和其他家务服务的陪助型老年公寓平均租金是3300美元,
