1、特色小镇，会是房企下一个掘金点吗？目前一二线城市拿地成本越来越高，对房企而言，传统开发模式意味着净利润大幅下滑。开发商大举拿地卖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去，不过，开发商似乎看到了又一个发展方向建设特色小镇。据不完全统计，碧桂园、绿城、华夏幸福、华侨城等房企正成为小镇玩家，更多的开发商则跃跃欲试。特色小镇，正在迎来中国城镇化进程中的新“风口” 。无论是从中央到地方的政策导向，还是首批 127 个特色小镇的鼓舞作用，亦或是四年培育 1000 个特色小镇的宏大目标，都在昭告这个新鲜市场的巨大可能性。部分嗅觉灵敏的房地产商，在经历行业利润下滑、城市地价高企之后，也对特色小镇表现出极大的热忱，
2、比如万科、绿城、蓝城、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。当东南西北都有地产商主导的“特色小镇”进入大家视野，业内就有“东良渚、西麓湖、北阿那亚、南聚龙（或绿城蓝湾小镇） ”的四大名镇说法。如果说小镇的范式，是参照国外的“Town” ，那么见地君想，这些扛着“小镇”大旗的狂热者，或许能称为 Townlism，即“小镇主义者” 。在“小镇主义者”眼里，特色小镇仿佛是最后的“概念股” ，尤其是远郊大盘或者产业园区，包装成小镇就受到政府与客户的“追捧” 。实际上，与传统的大盘房地产开发不同，特色小镇或许更看重持续运营能力。出版了业内第一本小镇书走进梦想小镇 、现任良渚文化
3、艺术中心馆长的沈毅晗，被业内尊称为“沈老板” 。说，一个健全的小镇，可以看是一个“生活综合体” ，它必须具备三种物理空间：住宅空间、商业空间和公共空间。其中，公共空间也就是我们常说的“配套设施”最难打造，因为承载了小镇居民生活质量提升、生存环境和方式改变以及小镇文化承载的使命。但公共空间“免费开放，只能持有不能出售，而且还不能产生效益” ，这几乎是有悖于一般房地产开发逻辑的。一：核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继近期朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年报成交数据来看，地王的土地宗数、总价创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵
4、过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。良好的经济增长背景、城市化、收入上升、国内外宽松的货币政策因素带了地产十余年的发展发展时期，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。对于普通居民而言：下图是近 3 年一线城市/ 二/三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平
5、均值，要是细看北京、上海、深圳的数据，还要远高于此。资料来源：WIND, 复世投资整理对于工商企业、地产企业而言：以零售为例，承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购物中心表现持续低迷，高企的地价/租金使得实体经济难以承受。图：全国 50 家/100 家重点零售企业零售额当月同比%资料来源：WIND, 复世投资整理那么，当我们看到城市心中的商业也不行，住宅开发风险变大的时候，我们也会关注到旅游市场今年异常火爆，这里我们列出周边游市场数据，持续高增速，预计未来增速仍然在 30%以上。图：2016-2018 中国在线周边游市场预测资料来源：易观智库、广发证券发展研究中心二：中国城市新地理：产业布局从
6、大城市走向大城市带更进一步，从城市发展路径来分析这个问题。这一部分，我们通过麦肯锡对于国内城市群的总结、政策角度、以及长三角地区的具体案例来分析产业布局其实是在逐步促进“大城市带”的形成。（1）麦肯锡城市群方法将中国城市分为 22 个城市群，每个城市群围绕 1 到 2 个中心城市发展。所有的卫星城距离 1 个中心城市不超过 300 公里，并且每个城市群的 GDP 都超过中国城市总 GDP 的1%。从这个图上，其实我们已经可以清晰地看到，从已经形成的格局来看，就是以 22 个核心城市为中心的 22 个城市产业群，每个围绕在核心城市周边的小城市大约十几个到几十个。（2）从政策角度，在时隔 37 年
7、之后，2015 年 12 月，即在中央经济工作会议的同时，中央城市工作会议于北京召开。这是以中央名义召开的城市工作会议，也是历史上最高规格的城市工作会议，普遍被认为中国城市建设迎来拐点的标志性会议。根据会议精神，中央已经意识到：（3）以上海为例，计划构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”上海大都市圈，形成 90 分钟交通出行圈，突出同城效应。图：长三角城市群空间格局示意图根据长三角洲城市群发展规划，长三角城市群大中小城市齐全，拥有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城镇星罗棋布，城镇分布密度达到每万平方
8、公里 80 多个。城镇间联系密切，区域一体化进程较快，省市多层级、宽领域的对话平台和协商沟通比较通畅。表：长三角城市群各城市规模等级资料来源：长江三角洲城市群发展规划 ，2014 年数据。三：新兴产业兴起，现有产业经济无需大城市核心区集中科技的发展为人们的生活、工作都提供了极大的便利。从产业发展的角度，我们认为，科技的发展为产业提供了城市之间、区域之间更强的纽带关系，从而使产业在距离空间上的分散提供了可能，同时也降低了成本。从一个最为典型的例子说起，我们来看看世界金融中心华尔街的变化：最早的华尔街，它的金融中心地位来源于是交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期权交易所这样的传统金融中
9、心有大约 5 万名雇员，而现在，很多工作可以由电脑自动完成。在更为虚拟化：阿尔.伯克利访谈中，有这样一段话：华尔街即使还重要，也会变得越来越电子化。由于科技人们可以在任何地方工作，所以华尔街将作为一个虚拟地点而不是地理实体存在。其价值将体现在投资家有风险的判断及经纪人的知识之中。有价值并值得支付的是关于买卖哪种证券的良策。随着基础设施的完善，以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低。总结起来，大约说明了两种趋势：第一， 基础设施完善为核心城市转向周边城市，或中心城区转向郊区提供可行性；第二， 新兴产业留在核心城市/中心城区的必要性在降低。简单说就是，性价比的权衡。在核心
10、城市的承受能力有限的背景下，中心的价值变得越来越高，也就是工商企业、居民为此承受的成本也越来越高，城市中心的性价比也在降低。目前，国内经济正面临着二三十年快速增长之后的放缓，也是经济转型最为迫切的时间点，新兴产业将替代基础制造业等成为未来经济的重要载体。而新兴产业，如 IT、金融、生物医药、传媒、设计类公司等等对于城市配套要求较低，可在核心城市周边布局，分散核心城市中心城区压力。从国外看，比如美国硅谷，是高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷的别称。位于加利福尼亚州北部，旧金山湾区南部；硅谷是高科技技术创新和发展的开创者，该地区的风险投资占全美风险投资总额的三分之一。择址硅谷的计算机公司已经发展到大约 1500 家。再例如，格林尼治是美国康涅狄格州的一个小镇，面积很小，只有174 平方公里，集中了五百多家对冲基金。单单 Bridge Water 一家公司就掌管着 1500 亿美元的规模。这个地方离纽约州坐火车 3540 分
