1、特色小城镇，房地产企业的新出路盖房、卖房，这种简单粗暴式房地产业在内地已逐渐成为过去，内地房地产业转型升级正在加速。不同于过去的多元化转型策略，建设特色小镇正在成为内地房企转型的新方向。碧桂园、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。如今业界已经达成共识的是，中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。 可如今随着各地地王频发，开发企业们又陷入了新的一轮迷惘。在 2016 年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，
2、要么就是刀口舔血的去拍地王。业内有一种流行观点是，未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。这个观点没错，也符合常识。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道，如今在大城市做城市更新项目，面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐，时间周期更为长久。最为重要的是，城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。天津佛罗伦萨小镇最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的 28%下降到期末的 1%。同时中国前 20 强房地产企业的市场占有
3、率已经达到 20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场，意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。面临着十三五的房地产局势，到底会如何？新形势下的中国经济地理局势，从海外的产业变迁和城市发展经验来看，中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方？我们又该怎么办？核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加，而从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。一、 核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继 朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年成交数据来看，地王宗数、总价都
4、创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。根据 CRIC 数据显示，2016 年上半年地王 120 宗，总价达到 3189亿元。2016 年上半年的地王宗数远高于同样地产热的 2013 年 2009年以外，其成交金额更是远超去年。分城市地价的涨幅来看，15 年至今的一、二线城市涨幅分别高达50%和 70%以上，而三线城市相对较好，土地价格涨幅仅约 10%。从总价前十的项目来看，比较其成交时楼板价与周边房价的比重，2016 年至今的地王已经达到 1.2。良好的经济增长背景、城市化、居民收入上升、国内外宽松的货币政策等因素带来了地产十余年的
5、高速发展，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。对于普通居民而言：下图是近 3 年一线城市/二/三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平均值，要是细看北京、上海、深圳的数据，还要远高于此。对工商企业、地产企业而言：以零售为例，承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购
6、物中心表现持续低迷，高企的地价/租金使得实体经济难以承受。全国 50 家/100 家重点零售企业零售额当月同比%今年以来旅游市场异常火爆，在线周边游市场持续高增速，预计未来增速仍然在 30%以上。扩展到整个旅游业来看，今年华侨城拟投资 1200 亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇，万达拟投资 550 亿打造成都万达城等等，旅游项目的投资开发遍地开花。尤其是核心城市周边游小镇的开发热度极高。2016-2018 中国在线周边游市场预测二、 中国城市新地理：产业布局从大城市走向大城市带更进一步，从城市发展路径来看，产业布局其实是在逐步促进“大城市带”的形成。（1）麦肯锡城市群方法将中国城市分为
7、22 个城市群，每个城市群围绕 1 到 2 个中心城市发展，每个围绕在核心城市周边的小城市大约十几个到几十个。所有的卫星城距离 1 个中心城市不超过 300 公里，并且每个城市群的 GDP 都超过中国城市总 GDP 的 1%。麦肯锡城市群及其中心城市（2）2015 年 12 月，中央城市工作会议于北京召开。会议提到：“解决城市发展的关键所在是摒弃原有的以大城市为核心的城镇化发展体系，而是要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展。要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市。要强化大中小城市和小城镇产业协作协同，逐步形成横向错位发展、纵向分工
8、协作的发展格局。”（3）以上海为例，计划构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”上海大都市圈，形成 90 分钟交通出行圈，突出同城效应。长三角城市群空间格局示意图根据长三角洲城市群发展规划，长三角城市群大中小城市齐全，拥有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城镇星罗棋布，城镇分布密度达到每万平方公里 80 多个。城镇间联系密切，区域一体化进程较快，省市多层级、宽领域的对话平台和协商沟通比较通畅。根据 2013 年建设用地总规模的统计数据，核心城市上海的开发强度高达 36%，远超过法国大巴黎地区的 21%，
9、英国大伦敦地区的24%。因此规划提出，上海、苏南、环杭州湾等地区要率先转变空间开发模式，严格控制新增建设用地规模和开发强度，适度扩大农业和生态空间。规划对上海提出诸多要求：首先是严格控制上海中心城区人口规模，引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布，同时建设好卫星城。长江三角洲城市群发展规划，2014 年数据。三、新兴产业兴起，现有产业经济无需向大城市核心区集中 科技的发展为人们的生活、工作提供了极大的便利。从产业发展的角度，科技的发展为产业提供了城市之间、区域之间更强的纽带作用，从而使产业在空间距离上的分散成为可能，同时也降低了成本。从一个最为典型的例子说起，我们来看看世界金融中心华尔街
10、的变化。最早的华尔街，是金融交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期权交易所这些传统金融中心有大约 5 万名雇员，而现在，很多工作可以由电脑自动完成。在更为虚拟化：阿尔.伯克利访谈中，有这样一段话：华尔街即使还重要，也会变得越来越电子化。由于科技使人们可以在任何地方工作，所以华尔街将作为一个虚拟地点而不是地理实体存在，其价值将体现在投资家对风险的判断及经纪人的知识之中，有价值并值得支付的是关于买卖哪种证券的良策。随着基础设施的完善，以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低。总结起来，说明了两种趋势：第一， 基础设施完善为核心城市转向周边城市，或中心城区转向郊区提
11、供可行性；第二， 新兴产业留在核心城市/中心城区的必要性在降低。简单说就是，性价比的权衡。在核心城市承载能力有限的背景下，中心的价值变得越来越高，也就是工商企业、居民为此承受的成本也越来越高，城市中心的性价比也在降低。目前，国内经济正面临着二三十年快速增长之后的放缓，也是经济转型最为迫切的时间点，新兴产业将替代基础制造业等成为未来经济的重要载体。而新兴产业，如 IT、金融、生物医药、传媒、设计类公司等等对于城市配套要求较低，可在核心城市周边布局，分散核心城市中心城区压力。从国外看，比如美国硅谷，是高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷的别称。位于加利福尼亚州北部，旧金山湾区南部；硅谷是高科技技术创新和发展的开创者，该地区的风险投资占全美风险投资总额的三分之一。择址硅谷的 IT 公司已经发展到大约 1500 家。
